房地产估价报告

÷（1-0.075）

=8032.40（元/建筑平方米）

（7）成新率

依据估价规范，应采用耐用年限法和实际观察法综合确定建筑物成新率。估价对象建成于2001年，装修保养情况较好，依据观察法和成新法综合确定其成新率为95%。

（8）建筑物价格

建筑物价格=8032.40×95%=7630.78（元/建筑平方米） 3.采用成本法确定估价对象房地产单价

将土地价格和建筑物价格相加，得到估价对象房地产单价为 8730.38+7630.78＝16361.16（元/建筑平方米）

(二) 采用市场比较法测算估价对象房地产价格 本次采用市场比较法的步骤为： 1.比较案例选择

根据市场调查，在同一供需圈内，搜集与估价对象类似的三个房地产案例。

项目 可比案例 交易价格（元/建筑平方米） 层数 结构 装修档次

案例A 和乔丽晶 18919.00 8/11 钢混 精装修 案例B 和乔丽晶 17738.00 6/11 钢混 精装修 案例C 和乔丽晶 17844.00 10/11 钢混 豪华装修 2.因素选择

20

结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择影响房地产价格的主要因素有：

交易时间因素：指由于房地产交易的时间不同，造成房地产市场价格不同。

交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公正及客观程度、税费的承担情况等。

区域因素：主要指居住社区成熟度、交通便捷度、环境条件、自然及人文景观、公共服务设施、基础设施状况、与商业中心的接近程度等。

个别因素：建筑结构、装修状况、设备设施情况、楼层、朝向、成新率等。

3.编制因素条件说明表

通过对估价对象和三个比较案例交易时间、交易情况、区域因素和个别因素的调查，列表对影响房地产价格的各种因素条件进行了说明，详见下表。

表1 因素条件说明表 比较项目 用途 交易单价 交易日期 交易情况 居住区成熟程度 交通便捷度 区域因素 环境条件 自然及人文景观 基础设施 公共配套设臵 估价对象 住宅 待估 2009年9月 正常 成熟 方便 好 好 达到\七通\齐全 有超市\\医院\\银行等,齐全 和乔丽晶 住宅 18919.00 2009年9月 正常 成熟 方便 好 好 达到\七通\齐全 有超市\\医院\\银行等,齐全 和乔丽晶 住宅 17738.00 2009年9月 正常 成熟 方便 好 好 和乔丽晶 住宅 17844.00 2009年9月 正常 成熟 方便 好 好 达到\七通\齐全 达到\七通\齐全 有超市\\医院\\银行等,齐全 有超市\\医院\\银行等,齐全

21

与商业中心的接近程度 建筑结构 平面布局 装修 个别因素 设备设施情况 楼层 面积 朝向 建成年代 成新率 近 钢混 七室两厅一厨五卫 豪华装修 齐全 15/22 289.27 东 2001年 95% 近 钢混 三室两厅一厨两卫 精装修 齐全 8/11 185 南北 2001年 95% 近 钢混 三室两厅一厨两卫 精装修 齐全 6/11 168 南北 2001年 95% 近 钢混 五室两厅一厨五卫 豪华装修 齐全 10/11 269 南北 2001年 95% 4.编制比较因素条件指数表

表 2 比较因素条件指数表 比较项目 销售单价(元/平方米) 交易情况 交易日期 居住区成熟程度 交通便捷度 区域因素 环境条件 自然及人文景观 基础设施 公共配套设臵 与商业中心的接近程度 个别因素 建筑结构 平面布局 装修 估价对象 待估 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 案例A 18919.00 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 95 案例B 17738.00 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 95 案例C 17844.00 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

22

设备设施情况 楼层 朝向 成新率 100 100 100 100 100 98 103 100 100 97 103 100 100 99 103 100 5.因素修正系数表 表 3 因素修正系数表

比较项目 销售单价(元/平方米) 交易情况 交易日期 居住区成熟程度 交通便捷度 区域因素 环境条件 自然及人文景观 基础设施 公共配套设臵 与商业中心的接近程度 建筑结构 平面布局 个别因素 装修 设备设施情况 楼层 朝向 成新率 修正系数 比准价格(元/平方米) 估价对象价格 案例A 18919.00 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/95 100/100 100/98 100/103 100/100 1.043 19732.52 案例B 17738.00 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/95 100/100 100/97 100/103 100/100 1.054 18695.85 18644.44元/平方米 案例C 17844.00 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/99 100/103 100/100 0.981 17504.96

23