房地产估价报告

位臵：估价对象位于朝阳区将台路2号，该小区西临芳园西路，北临将台路，地理位臵较优越。

社区成熟度：小区周边有龙佑丽都花园、芳园里小区、星城公寓、飘HOME居住小区，社区成熟度较高。

自然环境和人文环境：估价对象小区内绿化较好，小区附近有四得公园，自然环境及人文环境较好。

公共服务设施及教育配套设施：小区附近有中国银行、工商银行、建设银行、燕莎商场、望京医院、和睦家医院、南湖一小、94中学等，生活服务及教育设施较齐全。

交通：小区东距酒仙桥路约500米，西南距东四环北路约1公里，通达性较好。小区附近有909、运通104、942支、421等多条公交车站，交通便捷度较高。

基础设施状况：估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。

4.估价对象市场分析

2009年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。

2009年1-9月，全市商品房销售面积为1593.6万平方米，比上年同期增长1.3倍，比2007年同期增长13.4%。全市住宅销售面积为1301.4万平方米，同比增长1.6倍，比2007年增长14%。

2009年9月份住宅销量大幅下滑。1-9月，全市销售商品住宅11.2万套，

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已经超过上年全年住宅销售套数（9.4万套）的19.1%。其中，9月份全市住宅销售面积为118.6万平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。当月住宅销售套数为0.9万套，比8月份减少37.4%，成交量达到今年3月以来的最低值。

新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。调查显示，9月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨3.6%，涨幅比上月提高1.5个百分点，环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。

二手住宅价格环比涨幅略有回落。9月份，我市二手住宅价格指数同比下降1.8%，降幅比上月缩小0.4个百分点，环比上涨0.1%，价格环比在连续3个月上涨0.2%之后，本月涨幅比上月回落0.1个百分点。

各环路商品住宅期房价格全面上涨。一至三季度，四环路以内商品住宅期房均价为19109元/平方米，四至五环路为17205元/平方米，五至六环路为9980元/平方米，六环路以外为7878元/平方米，分别比上半年上涨2226元/平方米、1457元/平方米、684元/平方米和275元/平方米。

受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响，5月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。前三季度，房地产开发企业项目本年到位资金3944.1亿元，比上年同期增长82.8%，增幅比1-8月扩大1.5个百分点。其中金融贷款增长最快，为1602.2亿元，同比增长1.5倍。自筹资金和定金及预收款分别为600.9亿元和1074.5亿元，同比分别增长25.9%和65.9%。

总之，北京房地产市场经济的发展现状及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定的影响。

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二、估价依据

1.有关政策法规和文件

（1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999； （4）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》GB/T18508-2001； （5）京政发〔2002〕32号文件《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》；

（6）京国土房管出〔2002〕1121号文件《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》；

（7）其它相关法律法规。 2.委托方提供的有关资料

3.评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。

三、估价原则

本次估价依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评估。

四、估价方法

估价对象用途为住宅，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法测算估价对象建筑物重臵成本的价格，由于估价对象土

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地处于北京市基准地价覆盖区域，可以采用基准地价修正法测算其楼面熟地价；由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较法测算其市场价格。然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。

1、基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原则，就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法。

2、成本法：是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

3、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

五、估价结果

本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点2009年9月21日的市场价格为：（币种：人民币）

房地产总价：519.50万元

大 写 金 额: 伍佰壹拾玖万伍仟元整 房地产单价：17959元/平方米

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