房地产评估案例市场法+收益法+成本法

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房地产估价案例分析

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一、市场比较法---＊＊大厦办公用房

1．房地产位置状况

本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。

2．房地产的权利状况

委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

3．房地产概况

委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。设宽带网络，光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为石，地面为进口花

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岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

4.评定估算

（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择：

通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表

实例 A B C 项目名称 新**国际大厦 **联合大厦 **证券大厦 地址 **南路360号 **东路139号 **南路528号 标价 $2,800 $2,800 $3,000 B.比较因素条件表

比较因素条件表

物业名称 因素情况 名 称 坐落位置 所处地区 建筑用途 单价 交易日期 区 域商业繁华度 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 待估对象 ＊＊银行大厦 ＊＊＊路＊＊号 **新区金融区 办公楼 待估 2004年6月30日 可比实例A 新**国际大厦 **南路360号 **新区金融区 办公楼 22,480 2004年8月 可比实例B **联合大厦 **东路139号 **新区金融区 办公楼 22,480 2004年7月 可比实例C **证券大厦 **南路528号 **新区金融区 办公楼 24,090 2004年7月 word 专业资料

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物业名称 因素情况 因素 交通条件 公共服务设施 自然条件 社会环境 地区性不动产销售状况 环境卫生及景观 市政设施 建筑结构 部位 待估对象 有地铁和多条公交线路 施齐全。 优 优 优 好 七通一平 钢混 整幢 外墙全玻璃幕墙，装修到公共部位。办公可比实例A 可比实例B 可比实例C 有地铁和多条公交有地铁和多条公交线有地铁和多条公交线路 施齐全。 优 优 优 好 七通一平 钢混 整幢 路 施齐全。 优 优 优 好 七通一平 钢混 整幢 线路 设施齐全。 优 优 优 好 七通一平 钢混 整幢 外墙全玻璃幕墙，装修到公共部位。金融区，公共服务设金融区，公共服务设金融区，公共服务设金融区，公共服务装饰装修情况 房为轻钢龙骨吊顶，外墙花岗岩，玻璃幕外墙花岗岩，玻璃幕办公房为轻钢龙骨个 别因素 设施状况 进口电梯，中央空木地板，轻质隔断。 墙，装修到公共部墙，装修到公共部位。吊顶，木地板，轻位。办公房为毛坯 进口电梯，中央空办公房为毛坯。 质隔断 进口电梯，中央空调，消防报警、自动调，消防报警、自动进口电梯，中央空调，调，消防报警、自喷淋，水电到位，进喷淋，水电到位，进消防报警、自动喷淋，动喷淋，水电到位，户。 户。 好 一面临主干道。 好 水电到位，进户。 好 一面临主干道。 好 进户。 好 一面临主干道。 好 好 一面临主干道。 好 平面布局 临路状况 物业管理 C.交易情况修正

评估比较对象表

实例 A B C

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项目名称 新**国际大厦 **联合大厦 **证券大厦 地址 **南路360号 **东路139号 **南路528号 标价 $2,800 $2,800 $3,000 价格修正后 ￥22,480 ￥22,480 ￥24,090