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姓名：祁丽丽 学号：34号
系别：经贸系 专业：市场营销1002
扬州褐石项目（金地艺境）定位策划
扬州金地艺境由全国地产四强企业金地集团倾情奉献。作为金地四大产品之一的褐石系列的代表的艺境项目,以格调中产为蓝本,来源于褐石故乡纽约和波士顿,融合海派文化气质,具有独特的人文风情。扬州金地艺境将纽约的褐石味道全新融入扬州的慢生活之中，将河岸、流水、栈道的扬州休闲逸境和名流、艺术、温暖的生活意境紧紧地碰撞、交融，传递“为一个美好年代 ”生活理念。
褐石项目(金地艺境)的基本信息：
行政区域：扬州市开发区
项目位置：开发区古运河与吴洲东路交汇处北侧 最低价 6300 元/平方米 绿化率:35% 容积率:1.60 车位：2010辆 土地年限:70年 建筑面积:210000平方米 占地面积:132731平方米
开发商:金地集团扬州房地产发展有限公司
周围基础设施：
教育设施：紧邻耶鲁富川幼儿园、扬子津小学、树人中学、大学科教园区、江海学院、扬州
大学扬子津校区、南京邮电大学等多所高校
医疗设施：扬子津街道医院
生活设施：扬子津农贸市场，世纪华联超市，格林豪泰酒店，交通银行开发支行，扬州邮
政局
交通状况：金地艺境毗邻宁通高速（京沪高速）快速接驳南京、上海、南通等长三角重要城
市，公交站台仅步行5分钟即达，社区公交有17路、18路、50路、206路、60路晚班公交、扬镇旅游专线
人文景观：紧邻古运河，附近有高旻寺景点，坐拥三大森林公园（扬子津生态公园、三湾湿
地公园、九龙湖-凤栖湖公园）
对褐石项目（金地艺境）的市场分析：
优势：1.独特的建筑风格，浓厚的褐石文化；
2.地处郊区，空气质量好，噪音干扰小，自然环境优美； 3.交通路况好，交通顺畅。
劣势：1.没有完善的生活配套，周围休闲、娱乐设施缺乏；
2.没有良好的商业环境；
3.距离市区及现代购物中心比较远，而且公交站台较少，虽然驱车至市区文昌阁仅需15至20分钟，但是目前扬州的整体消费水平还没达到每户家庭拥有一辆私家车，这样看来，金地艺境所处的位置还是有点偏了；
4.由于所处的地理位置太偏，导致要投入更多的广告宣传，增加了宣传的费用； 5.目前整个房地产市场是供大于求，消费者可选择的机会多，与金地艺境相竞争的楼盘比较多，竞争比较激烈。
针对以上褐石项目面临的劣势，我们提出的解决方案是：
1.在周围生活配套，休闲、娱乐设施方面，与有意向进驻的配套商家（华润苏果、中国银行、苏客快餐、盛世牛排、克里斯汀、益丰大药房、韵博文化）进行签约。目前已有苏果超市、克里斯汀等知名商家已签约入驻。
2.在广告宣传方面，在主入口两侧悬挂巨幅喷绘展板，并加强夜间的灯光配合效果，以案名、效果图和点睛文字来展现本项目的最主要诉求点，能在很大程度上吸引目标客群的注意；在本项目物业四周的墙面设置围档，其内容以本项目的各诉求点为主，充分展现本项目的卖点、风格等；设立现场指示牌，指示本项目名称、位置和行进方向。
3. 针对目前供大于求的房地产市场，要突出楼盘的个性化，与众不同，这有利于形成独特的卖点，提高整个楼盘的核心竞争力。
市场调查:
(一)扬州市褐石房地产项目所在区域的经济情况调查
2011年，扬州市实现地区生产总值2630.3亿元，年均增长13.2%，人均地区生产总值突破9000美元；财政总收入500.96亿元，其中公共财政预算收入218.08亿元，年均分别增长23.7%、26.3%；固定资产投资1476.18亿元。扬州市规模以上工业增加值1769.7亿元，年均增长16.2%；实现利润487亿元，年均增长44%。机械装备、汽车及零部件、船舶及配套件、石油化工四大主导产业产值4058亿元。扬州市服务业增加值1017.9亿元，年均增长14.1%，占地区生产总值比重比2007年提高3.3个百分点。累计建成市级以上现代服务业集聚区22家。社会消费品零售总额846亿元。旅游业总收入370.7亿元。房地产投资年均增长16.8%。软件与信息服务业实现业务收入130.6亿元。2011年，全市注册外资实际到账22.48亿美元。进出口总额突破百亿美元，其中出口73.23亿美元。累计落户世界500强企业17家。新增4家省级开发区，市开发区升格为国家级经济技术开发区。新增民营企业注册资本金773亿元。累计开工建设亿元以上民资项目641个。2011年，全市高新技术产业产值2966亿元，占规模以上工业产值的42.8%。累计认定国家高新技术企业247家。 （二）扬州市家庭户人口、年龄构成以及人口受教育程度调查
目前扬州市区（江都设区)户籍人口为229万人,扬州市常住人口中，男性人口为2196520人，占49.25%；女性人口为2263240人，占50.75 %。
1.家庭户人口
扬州市常住人口中，家庭户为1402969户，家庭户人口为4206652人。平均每个家庭户的人口为3人。
2.年龄构成
扬州市常住人口中，0－14岁人口为527042人，占11.82 %；15－64岁人口为3377471人，占75.73%；65岁及以上人口为555247人，占12.45%。
3.人口受教育程度
扬州市常住人口中，具有大学（指大专以上）文化程度的人口为425339人；具有高中（含中专）文化程度的人口为697586人；具有初中文化程度的人口为1653060人；具有小学文化程度的人口为1287614人；文盲人口（15岁及以上不识字的人）为182113人。 （三）扬州市家庭收入情况调查
扬州市统计部门最新发布的数据显示，今年前三个季度，扬州城市居民人均家庭总收入23680元，同比增长14.3%。其中，人均可支配收入21626元，同比增长14.5%，扣除价格因素，实际增长11.5%。 前三季度，扬州城市居民人均工资性收入14539元，同比增长13.3%，占家庭总收入的比重为61.4%，拉动家庭总收入增长8.3个百分点。扬州城市居民人均经营性收入2356元，同比增长19.3%。居民人均财产性收入274元，同比增长8.5%。其中人均利息收入96元，增长16.1%；出租房屋收入144元，增长12.6%；股息与红利收入23元，降低30.2%。
（四）扬州市居民对于购房用途以及购房方式调查
调查显示，短期内准备购房的储户占13.5％。45.1％的储户准备购房改善居住条件；17.6％准备购房用于经营、出租；基于“解决基本居住问题”和“保值或投资目的”的比例相同，均为13.7％。
调查显示，在购房方式上，采用公积金贷款方式的依然最高，占40.7％，上升了3.3％；选择一次性付现款的占到22.2％；选择商业贷款的占19.8％，下降5.5％。
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