政策性住房对房地产市场宏观调控影响实证考察

政策性住房对房地产市场宏观调控影响实证考察

内容摘要：本文对政策性住房供应对房价产生下降和上涨影响的传导机制进行分析，并进一步提出如下建议：政府与市场分工配合，做好住房总量供需平衡；政策性住房供应比例与中低收入群体比例相匹配；从财政投入、城市规划、土地供应多方面保证政策性住房制度的稳定化、长期化。

关键词：宏观调控 传导机制 供需平衡

引言

“十二五”期间，北京市将建设收购各类政策性住房100万套，其中包括公共租赁住房30万套，限价房和经济适用房20万套，棚户区改造的定向安置房10万套，城乡接合部整治土地储备、重点工程拆迁的安置房40万套。除了这100万套建设收购的保障房之外，还将为10万户住房困难家庭发放租金补贴，对符合住房保障的家庭做到应保尽保。作为“十二五”开局之年，北京将新开工建设、收购保障性住房20万套，在公开配租配售的保障性住房10万套中，公租房占60%以上，北京保障房从“租售并举”向“以租为主”转变。政策性住房的大量供应能否达到对房地产市场宏观调控的目的？政策性住房供应对房地产市场宏观调控影响可以从其对房价产生下降和上升影响的两种传导机制加以分析，以期对这一宏观调控政策的实施提供参考。

政策性住房的内涵及作用

（一）政策性住房的内涵与分类

政策性住房包括保障性住房和政策性商品住房两类。保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，包括廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房；政策性商品住房是指对销售价格、户型面积、户型比例等做出限制性规定的商品住房，“两限房”、“限价房”均属于此类，都是由政府同时限定了售价与户型。限价房与经济适用住房实属一类，以北京市为例，从销售价格、套型面积、购买资格、产权限制等方面看，两者仅有量上的差别，并无质上的差异。

（二）政策性住房的调控作用

2007年8月颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确指出“城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”。应建设部要求，政策性住房的建设已被明确列入各地的住房建设计划，表明在今后一段时间内政策性住房供应将成为宏观调控房地产市场的重要手段。