房产纠纷案例分析

房产纠纷案例分析

案情：2012年3月，某女士在一小区买了一套房子，这是她的第三套房子，当时政策还没出来就签订了协议，约定首付四成。而现在政策出来了，她的第三套房子银行停止贷款，只能一次性付清但她以交了10万元订金，已没能力一次性支付，于是就决定不买房子了，但又怕违约并且那不回订金。

分析：根据《民法通则》和《合同法》的相关条款，情势变更有以下几个要件：1.客观上，必须有情势变更的事实，这里的事实之一切可能导致合同基础动摇的客观情况，包括经济环境的巨变等；2.主观上，当事人在订立合同时所不可预见并不可避免的，双方当事人在心态上都不存在过错；3.时间上，情势变更事由必须发生在合同有效成立后至合同终止履行前；4.责任上，情势变更发生的事由不可归责与双方当事人。

由此可见，在以上的这个案例中：1.主观上，政策上有发生改变，政府严格了个人买房贷款的制度因而该女士在卖第三套房子时银行停止贷款，发生了情势变更所需的客观事实；2.客观上，政策发生改变是某女士与该小区隶属的公司在签订合同前无法预见且无法避免的，某女士与该小区隶属的公司也都没有过错；3.时间上，某女士与该小区隶属的公司签订合同并预交订金后，政府政策发生改变，且在政策改变前合同也没有终止履行，因此该纠纷也具备了情势变更原则适用的时间要件。

因此，该房产纠纷可以适用情势变更原则，此情势变更的事由不应

归责于该女士与该小区隶属的公司。解决上，情势变更发生后，应先由双方当事人协商解决，如果协商不成，则必须由当事人向人民法院或仲裁机构申请予以裁定是否变更或解除合同。未经人民法院或仲裁机构裁定，一方或双方当事人不得自行变更或解除合同。在居间协议或正式合同上明确写着付款方式是首付4成，其余贷款由于房产新政对买方造成影响，已经无法履行原合同。，从法律上来说，买方有权选择买或不买，如果还想买，协议或合同就要重新签订。如果不想买，法律也支持解除合同。