老年公寓开发模式探讨 - 图文

5、国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发

面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。例如河南等地方政府采用养老服务机构建设用地可划拨；多项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。

6、我国城市老年公寓发展现状及存在的问题

① 我国城市老年公寓的现状

我国第一个老年公寓于1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资兴办并向全国开放的民营福利企业。北京市第一个老年公寓是1991年由清华园兰照院改造而成的。1990年上海首家老年公寓在浦东落成，江泽民总书记为之题词：“浦江夕阳诗如画，秋色黄花送晚情。”据统计1998年10月我国有800所老年公寓社区，其中规模较大、设备齐全、知名度较高的有浙江省永嘉县乐山庄、天津鹤童老年公寓、上海众仁老年公寓、乐山夕阳红老年公寓等。1996年9月，盖州市决定建造“华夏桃源村”老年公寓，规划用地60公顷，总建筑面积20万平方米，可供1万名老人居住，预计总投资8.17亿元。上海的康乐小区，在设计前就预计出居住老年人口数，确定在小区内配套建造一处200平方米的老年人活动室和两栋示范性的老年住宅，正式列入小区建设计划，并按老年人的特殊需要进行专门设计。整个小区设计完成后曾在国家建设部召开的全国各省市示范小区设计评审会上受到专家们的好评。尤其是小区建设具有特色的老年社会专用设施引起者的极大兴趣，它体现了上海这个老年型城市的特点。小区建成后，不少报刊杂志都对小区新颖的设计造型、优美的规划布局、完善的配套设施以及建有老年社会专用设施和老年住宅等建筑特点作了报道，深受人们赞赏。整个小区经国家建设部的专家评审，被评为全国参赛工程的优美住宅小区和全优工程。设备齐全、功能良好、符合老年人安享晚年需要的老年公寓，其示范效应已在一些地方掀起了开发“银色产业”的热潮。

② 我国城市老年公寓发展存在的问题

首先，“银色产业”浪潮虽已掀起，但其波及力度远远不够。目前全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院4万多所，所养不过75万人。全国个体、私营和合营的福利事业中养老的老年人，据推算不超过20万人，也就是说，目前全国在养老设施里养老的老年人不过100

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万人，不足老年人口总数的1%。矛盾便在于此，一边是老年人口急剧增加，兴建这些福利机构是一种必然趋势，一边是经济收入有限，不可能把老年公寓当作高消费的场所，老年人的需求是舒适、安逸又价格适中的老人居，这对于想赚大钱的投资商而言大多还处于一种观望态度，不想贸然斥资于收益微薄的老人产业中去。

其次，从已建成的老年公寓来看，存在数目少、规模小、分布地区不广等问题。前文已经提到，我国现有不同规模的老年公寓800家，规模都比较小，初具规模的只有浙江永嘉县康乐山庄、天津鹤童老年公寓和上海市众仁老年公寓等为数不多的几家。很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，北京市仅有几家房地产公司对这种新型房地产商品类型进行了调查摸底，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。

再次，市面上现有的老年公寓品质层次较低，一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以“老年公寓”之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年公寓相去甚远。即使是专为老年朋友开发建设的老年公寓单在物业管理方面也存在不足。老年公寓开发完毕后的经营不仅是一般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。而大多开发商或物业管理单位对老年公寓的管理却是泛化、片面化，往往只流于形式，不能进行深入的管理。而科学合理的专业化经营和“以老人为中心”的爱心服务并建立信誉和知名品牌，是老年公寓项目建设进入良性循环的关键，这就要求开发商在具有较好的房地产开发水平的同时，联合专业服务单位提高自身的管理服务水平，为住户提供特殊的服务。

7、老年住宅在京、沪等地倍受热宠

最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后，结合本地区老年人生活习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益，而近年京、沪、浙等地推出的中高档老年公寓和度假型老年公寓均收到市场的青睐。

8、我国城市老年公寓的发展方向

① 老年公寓将逐步从主城区向城郊转移

老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现

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有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。 ② “山水型老年公寓”将更受消费者青睐

随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。 ③ 老年公寓的设计应适合不同层次的老年人的需求

根据老年人的生理特点，世界卫生组织对全球人口的身体和平均预期寿命的测定重新划分了年龄组：其中60～74岁为年青老人，75～89岁为老年人，90岁以上为长寿老人。由于各个年龄组的老人对住宅的需求有所不同，因此开发修建一种适应不同年龄组老人特点的综合性通用老年公寓，该住宅与其他相比最大的不同在于：在周密地考虑老年居住者的生理状况基础上，它能根据居住老人的实际情况，改善和增加必要的设施及医护系统来帮助提高老年人的自主和自理能力。

针对老年人的生理特点，综合性通用住宅的设计要点就是避弊趋利。楼层不能太高，6层以上必须设电梯，电梯间和楼梯适宜大，可放置轮椅和安装升降椅。住宅入口及门口面积宜适当增大，便于轮椅通过，并在通过处安装或预留装扶手的埋件。室内地板应当平坦、防滑、没有高差，不可设门槛等障碍物，防止老人摔跤和便于轮椅通过，浴池底也应防滑。厨房卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅时使用，日照采风要顺畅。除了以上这些特点之外，通用住宅的一个显著特点是依据老人在不同时期因生理变化带来的不同需求而设计: ? 年青型阶段。这类型老人生活能够自理，因此住房面积不必太大可开辟出一定面积

作为储物室，但要有相应的厨房、卫生间和相应的服务网络，如菜市、超市为这些老人提供生活方便。老人可以关门生活，不受外界干扰，也可以到附近的服务机构中参加活动或寻求帮助，服务人员可提供上门服务。

? 老年型阶段。这类型老人由于身体素质逐渐下降，导致生活不能完全自理，但还无

须增设医疗康复设施，因此室内设计转为无障碍设计，可将用于储物的空间重新利用起来，拆除后以便增大活动空间；家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位

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置；另外，住宅入口、卫生局、浴池、坐便器旁应增设扶手携动；地板防滑措施再次巩固；门最好改为推拉式并要有显明的色彩标志，以提醒老人注意；房间照明要提高两倍以上，便于老人靠视觉获取信息。此外，改变方向或有高度的地方应用鲜明色彩；安装警铃以便及时或自动地发出警报，使老人能够得到帮助；增设专门家政服务人员为此类老人提供日常必需服务。

? 长寿型阶段。这类型老人是需要特别护理的。这段时间通用住宅除具备上述两年龄

组住宅设计的大部分功能外，还应开设治疗、护理、康复及临终关怀等较齐全的医疗康复设施。室内要给护理人员留下足够的护理空间，特别是浴室和卫生间一定要放大尺寸，保证老人活动需要和协助老人所需空间。电话、电灯开关都要装在老人床头易触摸的位置。室内应设有同整栋大楼安全警报系统相连的紧急呼救设施，以应付老人突发病和其它突发事件的发生。总之，要融服务、医疗、护理设施为一体，老人在这里能够得到全方位的护理。

④ 综合性通用住宅的周边环境应满足老年人的要求

综合性通用住宅是根据老年人的身体、生理、心理的特殊性而设置的。老年人一进入黄昏期，大多会产生失落感和忧伤感，这会极大地损害他们的身心健康。因此在设计人居环境时应充分认识到这一点，并在规划设计时有选择地与儿童、青年人的活动场所相结合而进行布置，以丰富老年人的生活内容，要让老年人能看到青年人和幼儿的身影和嬉戏，这可造就他们的身心健康。除此之外还应加强家政服务建设，建立家政服务制度、健康管理制度、社会福利保险等，把工作做到每个老人的身边。

另外，由于老年人的身理特点，特别要求住宅应修建在城郊交界处，环境幽静、依山傍水、空气清新、交通方便的风景区并要有广阔的绿化带，做到见绿不见尘，抑制尘土飞扬，这样的环境能使老人心情舒畅。良好的生态环境能满足老年人的生活行为性和操作性要求，又有安全感，具有健康性、灵活性、方便性、自然回归性，让老人在良好的环境中愉快地度过晚年。

总结：

如果说1.45亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪等地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇。老年公寓的建设，使许多家庭解除了后

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