房地产估价习题（重点）

A、指数调匀法 B、实际观察法 C、工料测量法 D、分部分项法 9、在成本法中投资利润率的计算基数包括（ ）。

A、土地取得成本 B、开发成本 C、管理费用 D、销售费用 10、（ BCD ）等引起折旧的多少与建筑物经过的年数正相关。

A、技术进步 B、自然环境恶化 C、使用的磨损 D、日晒雨淋

11、某建筑物重置价格为C,残值率为0，正常使用的耐用年限为N年，现已使用了t年，经

估价人员观察判断剩余经济寿命n年，且N≠n+t，以直线法计算折旧总额的适宜公式为（ ）。

A、

CCCC?t C、?t D、??N?n? ?n B、

n?tNNN

三、简答题

1. 收益法的含义及其理论依据是什么？ 2. 收益法的适用范围是什么？

3. 收益法的基本公式是什么？例举收益法的计算公式及其应用条件。（至少三种） 4. 什么是净收益？有效毛收益是什么？ 5. 出租型房地产的进收益如何求取？ 6. 何谓资本化率？

7. 何谓求取资本化率的市场提取法？

第七章 假设开发法

一、单项选择题

1、假设开发法中预期开发后的楼价不可用（ C 求取。

A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法 2、运用假设开发法估价时，选择最佳开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，最重

要的是选择（ A ）。

A、最佳的用途 B、最适当的规模 C、最合适的档次 D、最适宜的时间 3、某工程，总建筑面积12400平方米，于2005年3月16日开工，土地使用年限自开工之

日起计50年，至估价时点2006年9月16日完成主体结构，距建成尚需一年半。预计建成后半年可租出，可出租面积为建筑面积的70%，月净租金收入45元/平方米，出租率为85%，设还原利率为9%，折现率为13%，续建完成后的价值为（ ）万元。 A、3658.20 B、2836.50 C、3406.45 D、3403.80

二、多项选择题

1、假设开发法中的开发期包括（ AB ）。

A、前期 B、建造期 C、租售期 D、保修期 2、下列估价中宜采用假设开发法的有（ BC ）。

A、拆迁补偿估价 B、在建工程估价 C、出让地块估价 D、房改售房估价 3、假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ABD ）求取。

A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、购买年法 4、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握（ ）。

A、计息方法 B、还原利率 C、计息基础 D、计息期

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三、简答题

1. 何谓假设开发法？其理论依据是什么? 2. 假设开发法的前提条件是什么？ 3. 假设开发法事宜哪些房地产的估价？

4. 假设开发法基本公式是什么？在建工程价值的公式是什么？

第八章 其他估价方法

一、单项选择题

1、路线法特别适用于（ B ）需要对大量土地进行估价的场合。

A、土地经济评价 B、土地课税 C、土地收益测算 D、土地定级 2、路线价是指（ C ）。

A、临街宗地的价格 B、临街宗地的平均价格 C、临街多数宗地的平均价格 D、以上说法都不对

3、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（ A ）。

A、逐渐降低 B、逐渐升高 C、可视为基本不变 D、为零

4、某临街深度30.48米（即100英尺）的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（ B ）万元。

A、50 B、70 C、30 D、40 5、在路线价法中，（ C ）只需根据深度百分比率即可计算地价，不必制订相应的修正率。

A、一面临街矩形地 B、一面临街三角形地 C、一面临街梯形地 D、一面临街不规则形地

6、某宗前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价2000元/平方米，后街路线价1000元/平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（ ）米。

A、10 B、15 C、20 D、30

7、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价1000元/平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（ ）米。

A、9 B、13.5 C、15 D、18 8、路线价法估价的第三个步骤为（C ）。

A、设定标准深度 B、求取路线价 C、编制深度百分率表 D、划分路线价区段 9、路线价法估价的第二个步骤应为（ A ）。

A、设定标准深度 B、求取路线价 C、编制深度百分比 D、划分路线价区段 10、台湾省的路线价估价法中，深度指数最低的宗地是（ ）。

A、临街地 B、袋地 C、里地 D、街角地 11、用路线价法估价时，对土地价格的评估结果，取决于（ ）。

A、土地总收益 B、土地开发成本 C、路线价与深度指数 D、临街宗地平均价 12、若标准深度为100英尺，依据四三二一法则，150英尺处的平均深度价格修正率为（ ）。

A、140% B、117% C、78% D、65% 13、路线价法中累计深度价格修正率与平均深度价格修正率（ ）。

A、前者始终大于后者 B、后者始终大于前者

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C、在标准深度内后者大于前者 D、在标准深度内前者大于后者

14、假设标准深度为20米，已知面积为200平方米的标准宗地总价为30万元，利用四三二

一法则可以得出其相邻临街深度为30米、面积为180平方米的矩形土地价格约为（ ）。

A、27万元 B、25万元 C、21万元 D、20万元

15、假设标准深度为100英尺，依据四三二一法则，路线价为1200元，深度为125英尺，

宽为25英尺的临街矩形宗地的价格是（ ）。

A、21000元 B、30000元 C、32700元 D、35100元 16、某房地产2003年1月1日的价格为1000元/平方米，2003年到2006年年平均上涨10%，

用长期趋势法评估，该房地产2007年1月1日的价格应为（ ）元/平方米。 A、1611 B、1331 C、1464 D、1400 17、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ ）。

A、价格 B、常数 C、价格变动率 D、时间

18、某类房地产2002年至2006年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/㎡。按

平均增减量趋势法估计，该类房地产于2007年的价格为（ ）元/㎡。 A、2390 B、2410 C、2430 D、2450 19、房地产价格与时间的关系可用y?ax?b来描述，当

（ ）。 A、a??x?0时，则式中a和b分别为

2?xy,b??y B、a??y,b??xy

NN?x?x22xyy??,b?C、a?N?xyxy??,b? D、a?

Nx?220、某类房地产2001年纯收益为920元/㎡，2006年纯收益提高至2000元/㎡，试问其纯

收益年均上涨速度为（ ）%。

A、116.8 B、16.8 C、121.4 D、21.4 21、房地产价格y与时间x的关系可用y?ax?b来描述，当

别为（ ）。 A、a??x?0时，则式中a和b分

2?xy,b??y B、a??y,b??xy

NN?x?x2C、a??xy,b??yN?x1997 2 D、a??y,b??xy

N?x222、已知某类房地产2002年至2006年价格资料为：

年份（年） 1998 675 1999 缺失 2000 985 2001 1200 价格（元/㎡） 560 用平均发展速度法预测2007年的价格为（ ）。

A、1398元/㎡ B、1365元/㎡ C、1452元/㎡ D、无法预测 23、（ A ）是属于数学曲线拟合法中最常用的。

A、最小二乘法 B、长期趋势法 C、平均增减量法 D、直线趋势法

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二、多项选择题

1、评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（ ABD ）等。

A、土地生熟度 B、土地使用权年限 C、土地使用者 D、土地利用条件 2、基准地价表达的是（ ）。

A、城市土地价格水平 B、某一时点的土地价格 C、不同区域的土地价格 D、不同用途的土地价格

3、应用路线价法制作深度价格修正率的要领有（ ）。

A、设定标准深度 B、将标准深度分为若干等份 C、制定容积率修正系数 D、制定单独深度价格修正率 4、地价区段是将（ ）地块相连的土地加以圈围而形成的区域。

A、用途相似 B、级别相同 C、房价相近 D、地价相近 5、用路线价法估价时，遇有下列临街地，需要进行加价或减价修正：（ ）

A、路角地 B、一面临街的长方形地 C、梯形地 D、一面临街的三角形地 6、地价区段是根据（CD ）的原则来划分的。

A、形状相似 B、用途相似 C、地价相近 D、地段相连 7、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（ B ）的健全与否。

A、路线价 B、深度百分率 C、宗地形状 D、临街状态 8、路线价法估价时需要用路线价再配合（A ）计算出待估宗地的价格。

A、深度百分率 B、还原利率 C、物价指数 D、其他价格修正率 9、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（ D ）。

A、求得的路线价已是正常价格

B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例

C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致 D、该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格 10、路线价法中的标准深度是指（ C ）。

A、路线价区段内临街各宗土地深度的中数 B、路线价区段内临街各宗土地深度的平均数 C、路线价区段内临街各宗土地深度的众数 D、道路对地价影响的转折点

11、已知某类商品住宅自1998年至2006年各年间的价格水平如下表： 年份 1998 1999 965 2000 1150 2001 2100 2002 3000 2003 3500 2004 4000 2005 4400 2006 5050 价格 920 （元/㎡） 根据以上资料，用直线趋势法估价，得（ ）。 A、预测方程y=2787.2+282.7x B、预测2007年价格为5614元/㎡ C、预测方程y=565.4x+2787.2 D、预测2007年价格为6180元/㎡ 12、某类土地价格前6年的变化分别为340元/㎡、370元/㎡、420元/㎡、430元/㎡、490

元/㎡、510元/㎡。根据上述资料，运用最小二乘法得到的直线趋势方程为（ ）。 A、Y=a+bX=426.67+17.4286X B、Y=b+aX=426.67+17.4286X C、Y=b+aX=17.4286+426.67X D、Y=a+bX=17.4286+426.67X

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