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项目可行性研究报告

杭州房地产市场发展趋势分析

从房地产行业来看，每次新的政策出台，都会对市场造成相当大的影响。无论是2005 年的“国八条”还是2008年的“利率七折”，无不令当时的市场产生了巨大波动。时值2009年底，政策面也起了微妙变化。近期，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从7 日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到9 日“恢复营业税征免时限至5 年”，再到14 日的“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。

在以上大经济环境背景和政府宏观政策下，预计2010年杭州房地产市场将有以下发展趋势。 ?

供给情况

根据2008 年和2009 年的土地出让情况，以及新盘的预告情况，粗略统计2010 年杭州住宅的新增供应量约613万平方米，供应量比前几年略有增加。政府也曾指出，2010年下半年住宅供大于需已成定局。供需矛盾的缓解，将从根本上“遏制”房价的上涨。预计2010 杭州房地产投资额和市场供给将增长，但部分区域短期内仍面临供给不足。上半年杭州部分区域将一波集中的较大的供应量出现，紧张的供销关系将有所缓和。 ?

需求情况

从杭州市场来看，预计2010 年的一些区域交易量受高房价和供应不足影响会有所下降，但总体市场交易活跃程度仍会保持良好水平，不同项目销售表现将出现明显分化。 ?

价格情况

从杭州市场来看，在购房者对住房保值增值的预期、杭州市场总体供不应求及多数开发商资金充裕的影响下，预计2010 年杭州房价将维持高位并呈小幅震荡趋势，部分成交量降幅较大的区域可能在2010年四季度有所调整。

3.2.3 杭州市土地及写字楼市场分析小结

? 土地市场：土地市场活跃，成交量及成交楼面价格均有大幅提高，土地成交

类型由以居住用地为主，其中主要成交地区集中在江干区和拱墅区。品牌开发商为获得土地的主力军；

? 房地产市场：杭州房地产市场整体呈现繁荣的景象，市场回暖速度和强度均

超乎预期。总体市场成交活跃，但供给明显不足，伴随需求大幅上涨，价格在下半年上涨明显；

? 房地产市场变化走势：在房地产政策环境趋紧的大形势下，预计2010年杭

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州房地产投资额和市场供给将增长，但部分区域短期内仍面临供给不足，总体市场交易活跃程度仍会保持良好水平，房价将维持高位并呈小幅震荡趋势，部分成交量降幅较大的区域可能在2010年四季度有所调整。

3.3区域市场分析

项目位于浙江省杭州市江干区九堡镇镇区北部，物业类型为公寓，其使用功能主要是居住，故区域市场分析将主要对九堡镇的住宅物业市场进行研究。

3.3.1区域概况

整体概述

九堡镇位于杭州市城市东大门，离杭州市中心仅11公里，是杭州市东部一个交通便捷、经济活跃的窗口城镇；是连接两大主城（即杭州中心城、江南城）、两大副城（临平副城、下沙副城）的重要枢纽；交通便捷，沪杭高速公路、杭海路、下沙迎宾公路穿境而过，规划地铁站在九堡共设3个站点。

全镇面积15.3平方公里，常住人口为2.7万人，登记在册的外来人口为2.5万人（未登记2万人以上），地区总人口估计已达8万人左右。 镇区按照地域和产业不同分为北区、中区和南区。

北区：该区现状以工业用地为主，规划搬迁部分工厂，新建居住用地，预留部分保留用地面积，该区南片则安排综合服务功能地块，其中有5200亩中国四季青服装交易中心（集服装交易、信息、物流、研发为一体的大型交易中心）。 中区：规划该区以住宅用地为主，杭州最大的经济适用房--九堡经济适用房就位于该片区，项目占地2480亩，建筑面积130万平方米。新建成有红苹果、万科〃魅力之城、金海〃香滨湾、名城〃左邻右舍、圣奥.领寓、美达〃九月庭院、新江花园、东华苑、蓝桥名苑等一系列楼盘，是杭州市东面最大的一个住宅区。规划轨道交通、已运行的杭州市客运中心修建于该片区（占地300 多亩，是华东地区最大的客运站）。

南区：规划该区以住宅用地为主，南临钱塘江，独享钱塘江入海口的气势磅礴的钱江大潮。

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图：九堡镇区各区分布图

项目所在位 北区 中区 德胜路 南区 昆山东路

3.3.2 区域规划分析

3.3.2.1区域在城市规划中的地位分析

根据《杭州市2001-2020年城市总体规划》，杭州市城市发展方向为：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。城市布局形态为从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式，其中中心城区由主城、江南城、临平城和下沙城组成（一主三副）。 作为三个副中心城市之一的下沙城是由下沙、九堡、乔司组成，是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城。功能分区为：北部为教育科研区，南部、西部为工业区，中部及东部临江地区为居住生活区。九堡作为连接杭州主城、江南城、临平副城、下沙副城的一个重要交通节点和必经之地，正式成为“城市东扩”的排头兵、桥头堡。

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图：杭州城市总体布局结构图

3.3.2.2交通规划分析

密集和先进的交通规划使得九堡成为近几年来杭州市的热点板块。

地铁一号线：九堡是地铁1号线一期工程重要的节点之一，拥有首批建成的地铁站，规划有九堡站和九堡东站两个站点，预计2011年完工。地铁1号线将九堡、下沙、临平、滨江、湘湖和主城区连成一起，形成快速交通网络。

快速路： 除了地铁，九堡还有多条快速路建设，主要是：一是德胜快速路（已开通）；二是艮山快速路（规划中），其中快速路西段即秋涛路——沪杭高速段规划建高架快速路，高架按双向六车道设计，地面道路按双向六车道设计。艮山快速路东段即沪杭高速——东湖路段，规划为地面快速路，双向四车道设计；三是沿江大道，从之江东路到下沙一号路全长约12.2千米，道路宽度30米，双向四车道，规划2011年上半年可以全程通车，连接下沙、九堡与钱江新城。

杭州客运中心：位于九堡核心的杭州客运中心站是九堡“东部交通公共中心”的中心建筑，位于地铁客运中心站北侧，从2009年10月16日起，汽车东站客运班车将逐步“转移”到位于九堡的客运中心站。

九堡大桥（建设中）：预计2010年建成，沟通临平、下沙和九堡，直达机场，沪杭甬高速公路、杭金衢高速、绕城公路，使有车一族出行更为方便。

九堡所处的位臵和交通的优越，使杭州与长三角其他核心城市真正联系在一起，尤其是与国际大都市上海的距离几乎缩小到“同城效应”的地步，从而使九堡具备了杭州其他区块所无法具备的居住文化特质。

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