全案推广策划报告

且正在逐步完善中,本案三面被商业包围,前景乐观. 3、整体规划优势

●年底南官河上的金港大桥将修建好,明年初将投入使用，跨度为金港路——滨江工业区，此桥的修建会增强两区域之间的来往与交流，正值下半年滨江工业区将有大面积拆迁，这又对本案诉求方面增加了卖点。柴墟路年底也有大面积的拆迁，未来也将规划为商业地段，投资预算约为亿，年底人民医院的投入使用,将更加完善本案周边的生活配套.位于周庄的科技产业园年底也有较大的拆迁项目。

四、弱势分析

1、未来及目前周边项目供应量庞大

●本案所属地块周边竞争楼盘较多南面有港城花园；江都市建设单位负责建造的经济适用房，东面有本地开发商建造的经济适用房，北面的中国台湾城也有商住项目，并且因为高港区为了加快城市化建设步伐，老城改造后必将会有大规模的安居房推出市场。在需求短时间不变的情况下，不排除会对本项目的销售造成不良影响，因此，一定要将工程及销售周期缩短。

2、区域内交通不便

●本区域无公交车，无公交站点，来往于各个区域的公交车太少，交通极为不便，这将给客户上访量造成一定影响，据市场反映，目前商品房去化速度较慢，销售周期过长，这一大部分是因为客户量的不足造成的。

3、政策面因素

●本案政策面因素依赖较多，政策的时间性和不稳定性将给楼盘造成一定风险。本案西邻的向阳路未来是要规划为商业街，但目前该路段的门面房很难租售，当地人对该路段的前景不乐观，对短时间内不抱希望。还有老城区改造的速度也将对本案有一定影响。

4、当地人对商品房的认识浅薄

●本地人对期房销售有疑虑，对户型，社区整体规划的认识不高，特别是对外地开发商的信任度不高。

五、机会点

●高港区沿江题材，长江金三角概念的地区特性，必将吸引众多投资客的目光，投资客的到来不仅能繁荣当地的经济，更能提高当地的居住品质和环境，与本案的定位相符。 六、阻力点

●本项目周边地块的规划及开发不排除会对本项目的销售产生不良影响，建筑周期期间会引至消费者的分流及消费热点的转移，应尽可能缩短销售周期。

七、如何提升项目价值空间？

提升本项目价值空间的基本条件在于提高自我的个性化优势及创造附加价值，塑造品牌。思考如下：

●从内涵方面

本项目的个性化优势在于其他项目无可比拟的居住品质和环境，创造本项目的附加价值必须从扩大消费客源层，提升自我的经营模式开始；其次，只有本项目才能结合这些优势——把“精英别墅生活观”每一个细节融入产品和销售中，把本项目提升到另一个高度，成为该地区首个真正从各方面作到高品质的住宅社区，创造出高港区独一无二的社区品牌。从而使本项目的消费客户层有效地拓宽了，形成多重客户层。

●从规划方面

在以符合现代居住模式，最大限度地体现别墅生活为原则的大前提下，从社区各组团的自然分割，以及中央宽20米以百年银杏绿化植栽为主的景观绿轴等方面一一展现。

●从经营方面

1、及时了解政策面的状况,以便更改或加强销策略. 2、完善本案周边交通机能。

3、建造样板房,以实物打消当地人对期房的疑虑。 4、定期的广告宣传造势,塑造公司形象,以造成耳语效应。 5、炒作“未来前景”话题，以吸引投资客的目光。 贰、客户群分析

一、区域来人预估

1、永安镇 2、周庄

3、滨江工业园区 4、泰州市区 5、泰州新区 6、口岸镇 7、刁铺镇 8、泰兴市 二、客源分析

●多层部分

1、拆迁户：高港区的高速发展，导致此地区大面积拆迁，许多有了钱急于购房的拆迁户；购房者的投资保值的心理，在经济不景气的情形下，普遍希望通过投资住宅获取稳妥的投资回报。

2、工业区人员：大量厂房的兴建，使得此区人口不断的增加，加之本地的发展及前景，不得不使他们有在此定居的想法；关注未来高港区的整体规划和发展，这个因素直接影响了他们的购买欲望。

3、投资者：看好本项目所在地段之潜在价值，以投资为目的的专业投资者。 4、周边居民：高港的急速发展，使得周边地区的居民对此向往。 5、将结婚者：本身要买房，市区太贵，此地段住房物美价廉。

6、养老者：小区整体规划环境美，档次高，易于有条件养老者等等客户。 ●别墅部分：

1、以上多层客源中较有实力者。 2、结合以上中向往休闲生活者。 三、问卷结果分析

1、家庭收入

①高港区家庭收入全区以2-5万最多，占41％。平均每月以最高位计算平

均为4166元/月。扣除2/3家庭支出，余额为1388元，换算按揭承受金额约13万元整。换算可承受点总价约在19万元整。

②高港平均收入偏低，年收入8-12万，仅占全部比例的6%。高总价产品之客，较为稀少。

2、现有住房面积

①因高港区目前居住环境以旧建筑为主（农村及待改造户），所以目前居住空间以150平方米以上最多占28%。

②以高港区目前的居住面积调查显示70平方米以下的仅占7%，90-150平方米占65%(此面积为目前高港区多数产品)此资料为本案在面积的设定上提供一定的数据。

3、计划购房时间

①高港区居民计划购房时间以1-2年最多占79%。其分析原因如下： a.高港区规划大面积拆迁，但其拆迁款的到位约在１年左右。 b.收入较低，首付款不足。

c.为下一代购房，目前下一代年龄不足。 4、购房目的

高港区居民购房原因以改善目前居住环境最多占43%，是本案的主力客户。此数额购房在小区的整体规划及社区的素质上最为重视，塑造良好的居住环境是诉求的重点。

拆迁的客户占总比例的35%。此类客户因政府拆迁被迫需要购房。此类客户可能居住人员较多（三代同堂）。在购房的选择上以房间数的多少、面积的使用及总价上较为偏重。其按揭承受能力也是考虑的重点之一。

5、购房区域 ①

本区居民多数以口岸为主要购房的选择对象，占总比例达89%。其原因为：

②口岸镇的规划在高港区中为首屈一指的，在行政区的形式改造的力度及未来的发展上普遍得到认可（刁铺、永安镇、野徐、白马），再加上居住环境的优