房地产登记实务与案例(河南省2012)

? 物权的特征： （1）物权是支配权；

（2）物权是绝对权（也称对世权。） 2、债权与物权的区分

（1） 物权是支配权、对世权而债权是请求权、对人权； （2）物权具有排他性，而债权具有平等性。 3、物权法基本原则

（1）物权法定的原则，物权的种类、内容应由法律规定。 （2）公示与公信原则。

? 物权变动时，必须透过一定的方式向外界展现此种变动的后果，一定的方式就是公示。

? 公信：信赖公示方法所展现出来的物权而交易的受保护。如物权转让效力和登记簿推定效力。 （3）物权特定或一物一权原则 4、物权变动

（1）基于法律行为的变动；

（2）非基于法律行为的变动，（如法定继承、征收、生效法律文书、合法建造或拆除房屋）。

5、所有权

? 是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

6、共有（按份共有和共同共有）

? 两个以上民事主体对同一物共同享有所有权的状态。

? （1）按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权；

? （2） 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

7、建筑物区分所有权

? 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利

8、建设用地使用权

? 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 9、宅基地使用权

? 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 10、抵押权

? 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

11、地役权

? 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。（奢侈性需求）

? 前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。 （三）合同法 1、合同概念与特征

合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。 双方的意思表示是交互并一致的。 2、合同的成立与生效 （1）合同的成立。

合同订立的主体必须是双方当事人； 双方的意思表示一致。 （2）合同的生效

依法成立的合同，自成立时生效。

? 两个例外：

A、法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定；

B、附生效条件的合同，自条件成就时生效 3、合同的内容与形式

[合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

（一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量；

（五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任；

（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。]

4、合同的效力 （1）无效合同。

A、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； B、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； C、以合法形式掩盖非法目的； D、损害社会公共利益；

E、违反法律、行政法规的强制性规定。 (2)可撤销合同。 A、因重大误解订立的； B、在订立合同时显失公平的；

C、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同；

D、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，但并未损害国家利