房地产登记实务与案例(河南省2012)

? 两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。 2、轮候查封登记的顺序。

? 轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。

3、预查封的轮侯登记参照第十九条和二十条第一款的规定办理（按人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列 ）

二、转移产权。

（一）按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。

? 在执行人民法院确认房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

（二）协助执行中对房、地主体关系一致规则的适用。

? 土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民

法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。

? 在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。

（三）超越协助执行通知书内容执行应承担法律责任。

与房屋登记有关的民法知识

民法

(一）民法总论 1、民事法律关系

? 特定的为法律所调整的人与人之间或人与标的物之间的关系就是“法律关系”。

? 人与人如婚姻、收养、债权关系

? 人与标的物如物权是对物的占有、使用、收益和处分的关系。

? 权利和义务就是民事法律关系的实质。 2、民事主体

享受权利并承担义务的人。 （1）自然人、法人和其他组织；

? 自然人：生理学意义上的人（个体工商户的法律地位等同于自然人）。

? 法人：法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。

? 其他组织：合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。如企业的分支机构、公司的分公司、个人独资企业、合伙组织。 （2）民事权利能力和民事行为能力；

? 公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力。 ? 十八周岁以上的公民是成年人，是完全民事行为能力人。

? 十六周岁以上不满十八周岁的，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。

? 十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

? 不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人； ? 不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动；

? 不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动。

? 法人的民事权利能力和

? 民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时

消灭。

（3）监护制度；无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。

(4）宣告失踪和宣告死亡。

? 公民下落不明满二年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告他为失踪人。

? 下落不明满四年的，或因意外事故下落不明，从事故发生之日起满二年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告他死亡。 3、民事权利的客体。

? 指民事权利和民事义务所指向的物 4、民事法律行为和代理

（1）民事法律行为；民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。

（2）代理。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。

? 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 （二）物权法 1、物权的概念与特征

? 物权的概念：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。