资产评估自考计算题资料

折旧费=

8000?4500 =750000(元)

48合计=2956080(元)

总收益 =7776000-2956080=4819920(元)

房屋纯收益=（8000×4500-750000×2）×8% =2760000(元) 土地纯收益=4819920-2760000=2059920(元) 地价=2059920×

（五）有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7％，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表： 宗地 待估宗地 A B C 成交价（元/M） 交易时间 2150 2400 2100 21?(1?6%)6%-46

=2059920×15.517=31963779(元)

交易情况 区域因素 个别 因素 容积率 剩余年限 0 0 +2% 0 0 -1% 0 -1% 1.7 1.6 1.8 1.6 45年 40年 45年 40年 2004年1月 0 2003年1月 -1% 2003年1月 0 2002年1月 -2% 表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3％，该城市从2000年到2004年每年地价上升1％，试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格(计算结果以元为单位，取整数)

1?(1?7%)?451011001001067%解：A修正值=2150××××× 10099991031?(1?7%)?407%=2150×1.01×1.01×1.01×1.03×1.02=2326元/㎡

B修正值=2400×

101100106××=2311元/㎡ 1001021091021001001061?(1?7%)?45C修正值=2100××××× ?4010098991031?(1?7%)=2100×1.02×1.02×1.01×1.03×1.02=2318元/㎡ 宗地评估值=(2326+2311+2318)÷3=2318/㎡

（六）某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。 试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）

9

解：(1)年总收入=120×12×24000×(1-8％)=31,795,2007元

(2)年总费用=31,795,200×(2．5％+18％)+4800×24000×(1.5%+0.2%) =8,476,416元 (3)年总收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784元 (4)建筑物年折旧费=4800×24000÷48=2,400,000元/年 (5)建筑物现值=4800×24000-2,400,000×2=110,400,000元 (6)建筑物纯收益=110,400,000×(10％+1÷46)=13,440,000元 (7)土地纯收益=31,795,200-13,440,000=18,355,200元

(8)土地总价=18,355,200×[1-1÷(1+8％)46]÷8％=222,784,566元 (9)土地单价=222,784,566÷6000=37,131元/平方米

(10)土地单价(楼面价)=222,784,566÷24000=9,283元／平方米

（七）待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。要求：（1）估算该建筑物的重置成本；（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%；（3）估算该建筑物2006年底的价格。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数） 解：（1）综合价格指数＝（1+1.7%）×(1+0.7%)×(1-1.2%)×（1 +0.8%)× (1+1.2%)×(1+0.5%)＝1.037（2分） 重置成本=500×1.037=518.5万元(1分)

(2)年限成新率=(60-6)÷60×100%=90%(2分) 打分法成新率=(90×0.8+80×0.1+80×0.1)÷100×100%=88%(2分) 成新率＝（90%+88%) ÷2=89%（1分） （3）评估值=518.5×89%=461.47万元（2分）

（八）待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50％，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～4层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2011年8月)，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费。总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6％，利润率为20％，租售费用及税金综合为售楼价的5％。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元／平方米，住宅楼2000元／平方米，折现率10％。

要求：(1)以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；

(2)计算该时点的总建筑费； (3)计算该时点的专业费； (4)计算该时点的税费；

(5)计算该时点的利润和地价。(计算结果以“元”为单位，取整) (提示公式：地价=楼价—建筑费—专业费—利润—税费)

解：

楼价?4000?20002000?12000?22（1?10%）（1?10%）?8000000?0.8264?24000000?0.8264?26444800(元)10

建筑费?10000000?60000000?40%?0.51.5（1?10%）（1?10%）?6000000?0.9534?4000000?0.8668?9187600(元)专业费用=9187600×6%=551256(元) 税费=26444800×5%=1322240(元) 利润=(地价+建筑费用+专业费用)×20% =(地价×20%)+(9187600+551276)×20% =(地价×20%)+1947771

地价=26444800－9187600－551276－1322240－(地价×20%)－1947771

地价=13435913÷1.2=11196594(元) 单位地价=11196594÷2000=5598.3(元)

利润=1947771+0.2地价=1947771+0.2?11196594=4187090（元）

(九)、某企业占用一块土地，面积为15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到三通一平(通水、通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。 相关资料如下：

(1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元／平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等；

(2)土地开发费为80元／平方米，土地开发期2年，开发费均匀投入； (3)税费主要为耕地占用税，按5元／平方米计征，其他税费不计； (4)二年期贷款利息为10％； (5)利润率为20％；

(6)土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25％。 (要求：估算以下两种情况的土地单价和总价 （1)无限年期土地使用权价格；

(2)50年期土地使用权价格(假设折现率为10％)。 (计算结果以“元”为单位，保留两位小数) 第四章房地产评估P134-138

答：（1）土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 土地取得费=500元/平方米 土地开发费=80元/平方米 税费=5元/平方米

利息=（500+5）×10%×2+80×10%×2×50%=109元/平方米

11

利润=（500+80+5）×20%=117元/平方米

土地增值收益=（500+80+5+109+117）×20%=811×20%=162.2元/平方米 1）无限年期土地单价=500+80+5+109+117+162.2=973.2元/平方米 2）无限年期土地总价=973.2×15，000=14，598，000元

(2)、??11)50年期土地单价?973.2??1??964.91元/平方米50??(1?10%)?2）50年期土地总价?964.91?15，000?14，473，650元/平方米

(十) 某宗地面积为54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为460元／平方米，征地管理费按规定以征地补偿费的2％计算，土地开发费为300元／平方米，税费按15元／平方米计取，土地开发周期为1年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷款利率为5.4％，土地开发投资回报率为15％，土地增值收益率为25％，土地还原利率为6％，土地使用权剩余年限为45年。 要求：试评估该宗地的价格。(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位)

解：（1）土地取得费=460×（1+2%）=469.2（元/平方米） （1分） （2）土地开发费=300（元/平方米） （1分） （3）税费=15（元/平方米） (1分)

(4) 利息=(469.2+15) ×5.4%+300×5.4%×0.5=34.25（元/平方米） (2分) (5) 利润=(469.2+300+15) ×15%=117.63(元/平方米) (1分)

(6) 土地增值收益=(469.2+300+15+34.25+117.63) ×25%=234.02(元/平方米) (1分)

(7) 无限期土地价格=469.2+300+15+34.25+117.63+234.02=1170.10(元/平方米) (1分) (8) 45年期土地价格=1170.10×[1-

1]=1085.09(元/平方米) (1分) 45(1?6%) (9) 土地评估价格=1085.09×5.4=5859.49(万元) (1分)

（十一）某厂房建筑面积5000平方米，，占地面积6000平方米。该厂房所占土地于2002年12月1日通过出让方式取得，价格每平方米1200元，土地使用权年限为50年；建筑物于2003年12月1日建成使用，每平方米建筑造价1500元，经济使用年限为60。经过调查，2009年12月1日与该厂房所处区域用途相同且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米2100元，土地的还原利率为8%；从2004年至2009年的建筑业产值价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.2%、0.8%、-1.2%、0.8%、1.2%和0.5%，经评估人员现场勘查打分，该厂房结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80分，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1，假定建筑物残值为0。要求：评估该厂房房地产于2009年12月1日的价值。（计算结果以万元为单位，保留两位小数）

1?(1?8%)?43解：（1）计算年限修正系数 =0.9844 （2分）

1?(1?8%)?50

（2）求土地价值 0.21×6000×0.9844=1240.34 （2分）

12