自编折现率、报酬率、资本化率

投资回收是指所投入资本的回收，即保本。

投资回报是指所投入资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。 以向银行存款为例，投资回收就是向银行存入本金的收回， 投资回报就是从银行那里得到的利息。 因此，投资回报是不包含投资回收的。

投资回报

报酬率Y ＝ 所投入的资本

在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。

求取报酬率的三种基本方法（累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法）。这些方法都有一些前提条件，如要求房地产市场比较发达等。

累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬辜的方法。

无风险报酬率又称安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。

风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。

累加法的一个细化公式为：

报酬率＝无风险报酬率十投资风险补偿十管理负担补偿十缺乏流动性补偿一投资带来的优惠

累加法应用举例 项目 1 无风险报酬率 2 投资风险补偿 3 管理负担补偿 4 缺乏流动性补偿 5 易于获得融资的好处 6 所得税抵扣的好处 报酬率 — 资本化率 数值 5.0% 2.0% 0.1% 1.5% -0.5% -0.5% 7.6%

F — 复本利 ； P — 现值 ； A末 — 每期末等值 ； i — 利率

V — 房地产在估价时点的收益价格，通常又称为现值 ；Y — 报酬率

单利 F ＝ P （1 + n i）

复本利 F ＝ P （1 + i）n

（1+i）n -1 复本利 F ＝ A i

0 1 2

n年

P

A

A

A

F

每期末供款额A末 ＝ P

每期末供款额A初 ＝ P i（1+i）n-1 （1+i）n -1 i（1+i）n （1+i）n -1

净收益 A初×（1＋Y）＝ A末 （1+i）n -1 A 1 P ＝ A × [ 1－ ] n＝ ni（1+i） Y （1+Y）

从现在起，每年年初存款1000元，年利率12%，复利每半年计息一次，第5年年末本利和为7189元。

A年初＝1000元 ， n＝5， ieff ＝（1＋6%）2-1 ＝ 12.36% （A 、i、 n一致） （1+i）n + 1 -1

F ＝ A年初

i

[考题] 某在建工程于2013年3月1日开工，总占地面积3000㎡，规划总建筑面积12400㎡，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的成本为楼面地价800元／㎡。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2300元／㎡。至2014年9月1日，实际已完成主体结构，已投入50％的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60％的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／㎡，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％，当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2014年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为9％，折现率为13％）。

[解] rd—折现率； 报酬率—Y； t—需要折现的年数； n—收益年限； A—年净收益 设该在建工程的正常购买总价为V： A ①续建完成后的总价值 ＝

60×12×12400×70%×85%×（1-25%） 1 1 ＝ [ 1－ ] × ＝ 3403.80（万元）

50 - 3.52

9% （1+9%） （1+13%）

1 1 [ 1－ ] × nY （1+Y） （1 + rd）t 2300×12400×60%

②续建总费用 ＝ ＝ 1561.32（万元）

（1+13%）0.75

③销售费用和销售税费总额＝3403.80×8％＝272.30（万元） ④购买该在建工程的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元） ⑤V＝3403.80 - 1561.32 - 272.30 - 0.03 V

故： 在建工程总价V＝1524.45（万元） 在建工程单价＝1524.45÷1.24＝1229.39（元／㎡）