注册资产评估师考试(CPV) 资产评估学习笔记

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第一章 总 论

一、资产评估要素

基础：1.评估假设 2.评估原则 3.评估依据 4.评估程序 具体评估： 5.评估主体 6.评估客体 7.评估基准日 具体评估业务内容：

8.评估目的--直接或间接地决定和制约资产评估的条件、价值类型和方法的选择 9.评估的价值类型--对资产评估参数的选择具有约束性； 10.资产评估方法

二、资产评估假设

资产评估的假设中最重要的基本假设有：交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。 （一）交易假设

1.含义：交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

2.意义：（1）为资产评估得以进行创造了条件；（2）限定了资产评估的外部环境：资产是被置于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。 （二）公开市场假设

1.含义：（1）公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。（2）公开市场的含义：指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双发的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制，或不受限制者的条件下进行的。（3）公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务确定其范围。（4）资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。 2.使用条件:

凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估。 3.意义：其他假设（持续使用假设和清算假设）都是以公开市场假设为基本参照。 （三）持续使用假设

1.含义：持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。

2.使用条件：持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常是有限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的。

3.分类：该假设细分为三种情况：在用续用；转用续用；移地续用； （四）清算假设

清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。 清算评估值通常要低于公开市场假设和持续使用假设前提下同样资产的评估值。

三、资产评估的原则 （一）资产评估工作原则

1.独立性原则：评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系；

独立性原则包含两层含义：（1）评估机构独立性；（2）评估机构和评估人员在评估工作始终坚持独的第三者地位； 2.客观公正性原则：要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。 3.科学性原则：要求资产评估机构和评估人员必须： （1）遵循科学的评估标准； .

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（2）以科学的态度制定评估方案； （3）采用科学的评估方法进行资产评估； （二）资产评估经济技术原则

1.预期收益原则：是以技术原则的形式概括出资产及其价值的最基本的决定因素。资产价值的高低主要取决于给他的所有者预期的收入的高低。收入越多价值越高。是收益法中收益额确定的重要基础前提

2.贡献原则:（1）是预期收益原则的一种具体化；（2）主要适用于：构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。

3.替代原则:作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。这是市场法评估的理论基础；

4.供求原则:假定在其他条件不变下，商品价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。对替代原则的补充。 5.评估时点原则：评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。本原则要求资产评估必须要有评估基准日，评估值就是评估基准日的资产价值。

四、资产的特征和分类

（一）资产的基本特征

1.必须是经济主体拥有或者控制的。

2.能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源 3.资产必须能以货币计量。 （二）资产的分类

1.按资产存在形态分类 分为有形资产和无形资产。

2.按资产与生产经营的关系分类 分为经营性资产和非经营性资产。 经营性资产按照对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。

3.按资产能否独立存在分类 分为可确指的资产和不可确指的资产。

可确指的资产是指能独立存在的资产，除商誉以外都是可确指的资产；不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉，（不可确指资产只有商誉）。

4.按资产是否具有综合获利能力分类 可以分为单项资产和整体资产。

五、资产评估目的 （一）资产评估目的分类

1.资产评估目的分为一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。 2.资产评估一般目的

（1）资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。 （2）资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。

（3）资产评估中的公允价值的一个显著特点：它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，并且没有损害个当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。 3.资产评估的特定目的

（1）含义：资产评估的特定目的指的是资产业务（指的是引起资产评估的经济行为，即被评估资产即将发生的经济行为）对评估结果用途的具体要求。同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也不相同。 资产评估的特定目的实质上是判断特定条件下或者具体条件下资产的公允价值。

（2）我国资产评估实践表明，资产业务主要有：①资产转让。②企业出售。③企业兼并。④企业联营。⑤股份经营。

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⑥中外合资、合作。⑦企业清算。⑧担保。⑨企业租赁。⑩债务重组。引起资产评估的其他合法经济行为

（二）资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用

1.资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。 资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，而且还是资产评估活动所要达到的目标。他是评估时必须首先明确的基本事项。

2.资产评估特定目的是界定评估对象的基础。

3.资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。 （1）资产评估结果的价值类型要与资产评估的特定目的相适应。

（2）但是评估的时间、地点、评估时的市场条件、资产业务各当事人的状况，以及资产的自身状态等，都可能对资产评估结果的价值类型产生影响。 六、资产评估的价值类型 （一）资产评估的价值类型的含义

资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。它是对资产评估的一个质的规定。 不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。

不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。 （二）资产评估的价值类型的分类 1.对资产价值进行合理分类的目的

（1）为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引；

（2）资产评估报告的使用者能够正确理解和恰当使用资产评估结果； 2.主要分类标准及结果

（1）以资产评估估价标准形式表述的价值类型，包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格 （2）从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，包括：公开市场价值、继续使用价值和清算价值

（3）以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估价值类型，具体包括：市场价值和市场价值以外的价值。

资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。 （4）从资产业务的性质，即资产评估特定目的划分资产评估的价值类型，包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。 （三）关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值 .

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1.市场价值与市场价值以外的价值的划分标准

（1）资产评估时的市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件。

（2）资产评估时的资产的使用状态：正常使用（最佳使用）还是非正常使用。 （3）资产评估时的所用的信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息。

2.市场价值 （1）定义

《国际评估准则》中，市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫和压制。” 根据《国际评估准则1》关于对市场价值的其他补充说明，我们把资产评估中市场价值定义整理如下：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。 （2）市场价值有区域性；

（3）市场价值是整体市场认同（P15）：市场价值对于整体市场上潜在的买者和卖者来说是相对公平合理的。 3.市场价值以外的价值（又叫非市场价值、其他价值）

（1）定义：凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。

（2）市场价值以外的价值是局部的市场认同（P16）；只对于特定的资产业务当事人来说是公平合理的； （3）评估实务中使用频率高的市场价值以外的价值类型

①在用价值：企业组成部分或者要素资产，按照其正在使用的方式和程度，对其所属企业贡献价值的估计数，而不考虑该资产的最佳用途或变现的情形

②投资价值：资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或某类投资者具有的价值；注意投资价值与投资性资产价值区别；投资性资产价值指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。 ③清算价值

④残余价值：机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数 员 （4）《国际评估准则》认为市场价值以外的价值产生的价值基础分为3类 ①特定主体从资产所有权中获得的收益（如投资价值）

②特定双方达成的交换某项资产合理的协议价格（如特殊价值和合并价值） ③法律法规或者合同协议中规定的价值

4.特定业务引起的评估价值类型（有市场价值也有市场价值以外价值）

①以税收为目的的资产评估，如课税价值。②以保险为目的的资产评估业务，如保险价值。③以财务报告为目的的资产评估业务，会计计量属性及价值定义包括公允价值、现值、可变现价值、重置成本，在符合会计准则计量属性规定的条件下，会计准则的公允价值等同于资产评估中的市场价值，而会计准则设计的现值、可变现价值、重置成本等可以理解为资产评估中的市场价值或者市场价值以外的价值类型。④已抵（质）押为目的的资产评估业务，如抵押价值。 ⑤以拆迁补偿为目的的资产评估业务，如拆迁补偿价值。

（四）价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系 P19-23

1.关于价值类型的选择与资产评估目的等相关条件的关系应从两个方面来认识和把握。

其一要从正确选择价值类型的角度，来关注资产评估目的等相关条件对所选择价值类型的影响。

其二要从价值类型的选择对实现资产评估目的，以及满足其他相关条件的角度，来关注价值类型的正确选择。 2.影响资产评估值的因素（或者说资产评估价值类型的确定需要考虑的因素）： （1）影响资产评估价值的基础条件：资产评估特定目的

（2）影响资产评估值的内因：评估对象自身功能、利用方式和使用状态 （3）影响资产评估值的外因：评估时的市场条件

以上三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的形成基础

3.资产评估价值类型的合理选择也应该成为实现评估目的，以及满足资产评估相关条件的重要途径。 .