精装修工程成本管理10.10.11 - 图文

2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（二）

样板选型时着重于户门锁，内门锁，其余五金如门铰等对款式要求不大，保证质量即可。 （四） 招标过程注意事项

1. 具体的招标、评标、定标流程按集团发展管理部的《物资管理制度》执行。

2. 招标时间要求：装饰材料按招标时间顺序可以分为两类,一类是交楼标准样板房完工后必须显现品牌的物资，如洁具、水暖件、燃气具、开关面板、排气扇等，由于这些物资提供均为交楼标准，为避免小业主的投诉、索赔，一般要求最终采购的品牌与样板房的一致。因此为取得招标的主动权，尽量安排在样板房推出市场之前完成招标工作，但值得注意的是定标的时间与实际供货时间相差较远（一般半年以上），容易导致合同签署后的价格调整，议标时应注意避免；另一类是交楼标准样板房完工后看不见或难以看到品牌的物资，如墙地砖、石材、灯具、水暖配件、木门小五金等。这一类物资可以在样板房推出市场后且工程施工需要时再进行招标，以保证其市场价格的准确性。

另为避免小业主索赔、投诉，最终定标的交楼标准装饰材料、设备，无论规格、款式、颜色、外观、功能均应与推出市场的样板房交楼标准一致。如果无法保证这一点，建议尽量在样板房供货前完成招标工作，以保证后期交楼工作的顺利完成。

3. 招标样板：墙地砖、石材、木门五金、水暖配件等属于样板房开放后招标的材料，需向投标单位提供招标样板，投标单位按此

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样板仿制、报价、并选送投标样板。

4. 墙地砖：仿制产品要求各投标单位提交仿制样板，由设计进行评定。注意吸水率、坯体密实度对产品品质的影响，一般吸水率越高、密实度越小，产品质量越差。釉面较为平滑的产品整体感观、铺贴效果较好。墙砖的釉面不耐磨，较少用于地面，而地砖则可以用于墙面。

墙地砖的倒角、切割及磨边是由装饰单位负责还是供应厂家完成必须在双方合约中规定清晰、明确，避免后期增加费用。如由供货厂家来完成的优点是专业化施工带来的优质质量，缺点是大批量加工导致供货的不及时，对项目施工进度影响较大。

5. 石材：一般室内石材的厚度为20mm。天然石材的质量差异较大，投标时必须要求各家单位提交投标样板，作为定标参考和定标后收货标准。定标后应根据样板标准，由甲方设计人员亲自到厂家挑选石材大板后再进行加工，以保证供货质量。

石材的切割、磨边等问题同上项墙地砖项目一致。

6. 洁具、水暖件：各品牌选择的型号应具有可比性。洁具、水暖件、燃气具等各家公司产品系列较多，招标时可先请设计就各家的产品挑选出投标方案进行招标，这样比较有针对性，问题是要注意各家产品的可比性；也可以告知投标单位招标项目的定位，预计招标产品的档次，由投标单位根据自己的理解多提供几个产品的单价，然后由合约部会同设计部、项目部挑选款式、价格、档次合适的产品组合。

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7. 燃气具：热水器的不锈钢波纹管、烟机的排气管均属标配，招标时可以按项目实际提出长度要求（应按现场实际摆放位臵实量）。热水器目前一般选用强排式，如果热水器装在卫生间内建议选择强排平衡式，烟道式则已逐渐淘汰，不建议选用。考虑国内的饮食习惯（油烟较大），抽油烟机建议选用中式产品（西式虽款式好看，但排放油烟功能较差）。消毒碗柜有壁挂式及落地式两种，具体采用何种款式消毒碗柜应根据橱柜设计标准选定。燃气具可以由供货商供货包安装，也可以由机电公司安装。

8. 热水循环系统：一般在热水器离卫生间较远的大户型（200平米以上）上使用，市场上可选择的品牌不多。循环泵、膨胀水箱等核心部件应界定品牌范围，热水循环系统最好由供货商供货含安装。

9. 淋浴门：对于玻璃厚度（一般高档楼盘选8mm厚的钢化玻璃，中低档次选择5、6mm厚以节约成本）、铝框（1.0mm、1.2mm厚度）、固定件（206#、304#不锈钢）等主材在招标要求中要明确材料用料要求。淋浴门的通行做法是供货商供货含安装。

10. 标准灯具：主要包括吸顶灯、筒灯、石英灯、光管支架、镜前灯、应急灯等。应选择耐用、质量好的产品，而不一定需要名牌产品。光源、镇流器应界定招标品牌，灯架由投标单位提交样板供设计选择，按质量优劣排序。光源的瓦数应与灯架匹配，色温一般以2700k为宜。光源属易耗品，在保修期限内应无偿更换，同时应界定更换率，过高的更换率将造成甲方更换人工成本增加。

11. 水暖配件：选择耐用、质量好的产品即可，完工后由于一

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般看不见其品牌，因此不必追求名牌产品。

12. 木门五金：户门锁使用较为频繁，处于显眼位臵，同时对质量要求较高，建议挑选品牌较好、款式较为豪华、质量可靠的款式。内门锁使用较少，可选择款式较好的产品，但不一定要求名牌产品。门铰、门吸、猫眼则选择质量可靠的产品即可。门锁、小五金的制作原材料一般有铜、不锈钢、锌合金三种。总的来说，铜质门锁档次最高，不锈钢次之，锌合金最低。从成本节约考虑，户门锁可以考虑铜质门锁，内门锁选用锌合金，其余小配件用不锈钢材质。

13. 排气扇：一般卫生间用的排气扇有橱窗式及吸顶管道式两种。招标时应注意样板房排气扇的开孔尺寸（注意铝窗或天花吊顶的配合）。另排气扇的排风量、噪音是两个重要的评标指标。

14. 开关插座：开关面板、插座的评标标准一是产品的接线方式，二是面板的制造材料；三是触点的材料；四是投标品牌。各家单位投标的产品系列按以上标准基本统一后才具有可比性。

15. 衣柜：衣柜的使用频率较高，而一般国产品牌的质量有待提高，在价格相差不大且项目成本允许的前提下（衣柜成本占室内装饰成本较小），建议尽量选用进口品牌产品。另不建议由装饰单位或者厨柜单位制作，应由专业衣柜单位供应包安装以保证质量（衣柜的安装及导轨具有一定的专业技术）。而一般的鞋柜则可以由一般装饰单位制作即可。 （五） 供货、结算

对于甲供材料的供货、签收、结算统计等后续工作，集团已经制

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定了详细的操作细则，其流程按集团发展管理部的《物资管理制度》执行。

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