精装修工程成本管理10.10.11 - 图文

2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（二）

四类工程分别说明。

（一） 主承包工程分判注意事项

1. 总工期有所增加，对主承包单位的工期要求应该以其自身合约范围内的实体工程完成工期及所有协调服务工作完成工期两个方面进行控制。主要的考核标准还应以第一个工期要求为主，但其所有工作的持续时间及总价包干的期限还是应以第二点的总工期为标准；

2. 大型机械及设备（如塔吊，井架等）的数量要求应有业主根据后期施工的实际情况提出，应作为强制性要求在招标中明确，不得由各个投标单位自行报送数量并作包干处理。否则容易造成主承包单位应节约自身成本减少机械数量而引起精装修阶段大量材料垂直运输问题；

3. 明确合同总价中已包括在施工过程中（从工程开工至业主交楼为止）清除所有垃圾的费用（包括其他分包单位正常施工、设计变更等产生的垃圾）；

4. 明确其须为其它承包人免费提供临水、临电，每隔一层至少应有一个水龙头及一个电源箱，且无论所需的电源及其线路为何种形式，其费用都已包括在总价内； （二） 室内装饰工程 1. 单位的考察、选择

室内装饰单位的选择应以具有相应施工资质的专业装饰单位为标准，不建议选用利用总包资质的土建单位承担（质量难以保证）。虽然施工资质对于室内装饰单位并不能说明其能力，但最主要的还是保证工程竣工后的顺利验收。

单位考察的方式应以考察其承接的现场工程为主（必看项目），

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且考察其施工现场需特别注意以下几点问题：

（1） 应抽选其普通的、大货量的住宅工程进行考察而不是公共部分装饰甚至样板房装饰，后者无法看到其在大批量装饰工程施工过程中的真正手工质量。

（2） 不一定非要选择大型的装饰企业承建，具有相应资质的单位即可。事实证明，约是大型的国有装饰企业，其质量及价格反而没有任何优势。

（3） 在考察其现场手工质量的同时，应了解该单位在该项目上合同签约情况，注意如该单位是由总包单位直接分判并签订合同的要特别留意，因此种情况表明该单位不是业主亲自选定，可能对质量的要求并不太高，导致装饰单位的水平有限。

（4） 考察其施工现场质量应注意细节问题，不能以偏概全，应多看几套房间。

2. 分判的时间

装饰工程的分判插入时间应在结构封顶前一个半月开展较为合适，具体进场时间视砌筑抹灰工程的进度而定（如果装饰材料的乙供品种较多，如石材，装饰分判应进一步提前以保证材料的备货）。整个装饰工程的分判持续时间大约为一个月（从收到招标图纸开始计算到定标，预计两到三次的议标次数）。

3. 合约条款及议标注意事项

（1） 明确合约的包干原则为按装饰图纸包干（包括项目及工程量），同时应发出土建图纸供装饰单位核对差异，避免出现土建图纸与装饰图纸不符引起的索赔。

（2） 分判时要求所有投标单位应报乙供材料的样板供业主审核，业主将按确认之样板验收。若多次报板未满足要求，业主有权提

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供所需材料，材料费将从所支付给贵司的工程款中扣回，无论此材料费是否超出合同单价。主要是为了避免投标单位中标后降低材料档次来节约成本，这是装饰工程最容易失控的地方。

（3） 必须提醒装饰单位不得因发现自己对招标文件及招标图纸的理解有误或与投标时的理解存在任何差异而向业主提出任何索赔。若招标图纸中存在大样或做法不明确的，应由中标人提供深化设计及大样图，并报业主批准，有关深化设计的设计费用及相应施工费用已包括在合同单价中。

（4） 明确其与其他工种交接面的划分界限：铝合金门窗、阳台栏杆、木门、橱柜、淋浴间玻璃隔断工程由其它承包人施工。铝门窗填缝、打胶等均由门窗承包人完成，外墙以内与其它承包人交界接口部位的收口处理、洗手盆与洗手台之间的收口处理、飘窗台板左、右、下口的收口处理，包括塞缝、打胶等均由装饰单位完成，相应施工费用已包括在总价中。

（5） 装饰单位提供的材料（不包括甲供材料）的环保检测必须符合当地政府部门的要求，且由承装饰单位负责送检并取得合格证书，所有费用已包括在合同总价中。

（6） 说明现场的工作面应是分批移交，装饰单位应考虑到场地不能一次性移交而产生的一切费用。 且装饰单位在接受工作面后应立即进行检查、验收，并于三日内提出意见，否则业主将认为移交的工序合格，装饰单位人不得以其它工序的质量问题影响装修质量且不得因此而向业主提出任何索赔。

（7） 很多时候装饰工程在施工方法上存在一定的细部差异，为避免出现此类繁多的索赔，可提出若部分项目的施工方法与招标文件的施工方法存在细部差异（如水泥砂浆配合比差异、厚度差异等），

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但无本质上的差异，无论因此引起的造价或增或减，均不调整（类似如因清单中描述的砂浆厚度达不到标高要求而需要局部加厚等）。 （8） 由于装修后期，由于多家单位共同施工造成施工垃圾难以分清归属，为保证施工顺利进行，业主可能会指定承包人或其它承包人来完成室内垃圾的清运，费用将由业主确定各家分摊比例，议标时需提出并要求装饰单位不得提出异议。

（9） 现场成品保护很重要，业主在议标过程中应提出强制性要求（而不是施工过程中提出，导致对方索赔保护费用或不作为导致成品损坏）明确如因装饰单位自身保护不利而造成的一切损失应由装饰单位自己承担。广州公司要求地面的成品保护措施为：石材地面及窗台板面完成面贴一层油纸，再加一层夹板或纤维板保护，且此部分费用已包括在投标总价内。

（10） 地面波打线、门槛石等项目的宽度容易因装修排版、施工误差等原因造成局部尺寸加宽，导致施工单位的零星索赔较多。建议规定加宽或者减少在50mm以内（包括50mm）的，结算数量依旧按清单描述的宽度计算，与之相邻的其它材料的工程量亦不减少，单价不再调整；超过50mm的部分，可以按地面饰面项目计取材料差价。但波打线的宽度超过50mm的，应报请业主同意后，方可施工（因涉及到整体设计，需设计确认后方可施工）。

（11） 施工过程中，卫生间吊顶高度可能有微小调整（如预埋管线等因素），但无本质上的差异，不论调高或调低，应要求数量结算依旧按清单描述的高度及面积计算，与之相邻的墙面抛光砖的工程量亦不减少或增加，单价不再调整。避免过多的签证及索赔的出现。 （12） 合约上要注意由于设计要求、排版方式等导致的一些成本变化或者装饰单位容易偷工减料的部位。如规定长度在1.8m（包括

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