湘潭控规说明书

湘潭市中心区规划 上海同济城市规划设计研究院?湘潭市城市规划设计院 ２０００．３． 及基础设施。

通过基础设施的建设刺激中心区土地的升值，从而引导开发商将资金投入至中心区的开发建设中。这一期主要开发已建成或将建成的芙蓉路、河东大道、宝塔路、丝绸路两侧土地，在河东大道南侧建设商业广场，以交通区位和环境优势吸引商业开发商，形成商业中心启动区。在河东大道北侧建设示范居住小区，解决中心区拆迁户的居住问题，引导老城区人移居中心区，为中心区开发注入活力。在河东大道两侧，通过土地的批租建设月华路市民广场，带动月华路两侧的开发。

2、深化期：这是中心区开发的中间阶段，也是最重要的阶段。这一时期中心区主要基础设施建设已经完成，中心区已有一定人全、商业、办公、居住开发已有一定规模，这一时期中心区发展的契机是城市经济发展对土地与建设更大的需求。根据湘潭的实际情况这一期开发还需要政府的扶持和引导，这一时期又可分两步实施。

?第一步：借助行政中心和文化中心的迁入，以大型行政、文化项目的开发发展为契机，带动中心区则金融、信息中心的发展。随着大量就业岗位的迁入，为了减轻通勤交通对城市总体路网的压力，在中心区发展完善居住区随着人口的不断迁入，交通需求量增加，可促进中心区路网的进一步完善。例如霞光路，全程和泾一、二、五、六及纬三、四、五、六、七的全程或部分，利用基础设施完善带来的土地升值取得投资回报，进一步推动中心区整个发展。

?第二步：如果说深化期一期仍是政府行为的话，那么深化期二期将是完全市场行为。

这一期的发展的动力为政府的支持和人们对整体环境质量的追求。在这动力之下，月华路景观带有了向北发展的可能。总体规划中的视线通廊也有了连通的可能。通过月华路景观带北侧向北延伸带动月华路沿线地块的开发，通过月华路两侧土地地块租筹集资金，建设泾三、泾四路在河东大道、福星路之间的路段，进一步完善中心区的基础设施。

3、成熟期：随着中心区开发不断趋于完善，人们对整个环境质量的渴求日

益加深。福星路的修筑和中央公园的开发将是这一时期发展的直接动力。这一时期发展将以对北片原有城市建设用地的改造和商档次居住区开发为主要方向。

前二期投资回报以及城市经济的不断发展，可以有能力对原有医院、工厂、红旗商贸城进行改造。而且中心区发展到这一期，原有用地或在性质上或在规模上或在开发强度上均已到了需要改造的地步。。

中央公园的建设，将会促使中心区整体投资环境质量更上一层楼，使高档次的居住、娱乐项目开发成为可能。同时纬一、纬二路全程以及经一、二、

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湘潭市中心区规划 上海同济城市规划设计研究院?湘潭市城市规划设计院 ２０００．３． 六、北段基础设施也将不断完善。

这一期中心区总体结构逐渐形成，道路网和基础设施已经完善，功能配置逐? 开发模式的总结

中心区开发模式总体可概括为“以路带线”“以点带面”“由外向内”。

步齐全，中心区的总体开发最终达到规划目标形态。

（七）城市设计概念

湘潭市是一个有悠久的历史的城市，但现状城市特色并不明显，民意调查反

湘潭市民对城市面貌很关心，对现代建筑尤其是有特色的现代建筑兴趣大于传统民居。中心区规划延续总体规划的构想，在中心区设计一横一纵的景观轴，其一沿河东大道，以建筑景观为主，在经一路、月华路、经五路形成主要建筑景观节点，在丝绸路和宝塔路口形成中心区的门户空间。其二沿经三路和经四路之间，以绿化开敞空间为主，控制100米的绿化，留出视线走廊。纬一路河东大道、霞光路和市政广场形成广场景观节点，在福星路和芙蓉路形成中心区门户空间。规划在市政中心和文化广场通过一系列广场空间形成中心区次要景观轴，重点设计市民广场、文化广场和行政广场，使之成为湘潭市市民要闲和外来人口参观旅游的场所。为了控制中心区建筑空间的节奏，使城市空间变化有序，在重要地段安排城市标志性建筑，起城市标识作用。

中心区环境设施和绿化空间组织结合，形成南北绿化景观主轴和东西绿化景

观次轴，以此构成中心区城市开敞空间的骨架。通过对景观轴两周建筑的重点控制，使景观轴成为湘潭市中心区的特色。

四 地块开发控制

(一)

开发控制目的

贯彻发展规划在土地使用、交通组织、公共设施、公共绿地和分期建设等方面的原则和措施，具体化为各个地块的开发控制的法定要求。

(二) 开发控制分区

湘潭市中心区划为二种开发控制分区。在一般控制地区，开发控制规定参照《湘潭市城市规划管理细则》，特别控制地区是指城市中具有重要或特殊意义的地区，为了实施特定的规划和设计意图，除了一般的开发控制规定以外，还需要采取特别的开发控制规定。

月华路中央景观带沿线地区（指经三路、经四路之间的街坊）景观次轴两侧

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湘潭市中心区规划 上海同济城市规划设计研究院?湘潭市城市规划设计院 ２０００．３． 地区（指纬五路和纬五支路之间的街坊）作为城市景观和公共空间的重要地区，划作特别控制地区；中心区其它地区则为一般控制地区。

(三)开发控制要素

开发控制包括使用性质、开发强度、建筑形体和设施配置四个方面的控制要素。

除了本规定以外，开发活动还必须符合《湘潭市城市规划管理办法实施细则》和其它有关的规范和标准。控制要素具体如下表： 表13：开发控制指标一览表 使用性质 使用性质 开发强度 容积率 绿地率 基地布置 建筑后退道路红线 机动车出入口方位 人流出入口方位 设施 机动车泊位 非机动车／摩托车泊位 小学、幼托、公厕、变电站、煤气调压站、公共厕所、邮电 (四)开发控制规定

1、 关于开发强度的控制规定

为了贯彻发展规划的意图，在中心区范围内，对于开发强度实施下述控制规定，主要控制容积率和绿地率。 (1) 容积率 容积率概念

容积率指建筑物地面以上的各层建筑面积的总和与基地面积的比值。开发地块的容积率指标包括二个概念，分别是毛容积率（指总建筑面积与征地面积之比值）和净容积率（指总建筑面积与用地面积之比值）。毛容积率和净容积率之比值可以理解为容积率补偿系数，毛容积率和净容积率之差值为补偿容积率，作为对于被城市道路所占用的那部分征地面积的容积率补偿。如果征地范围和用地范围相等，补偿系数为1，补偿容积率是为零。在“开发控制细则”中，以毛容积率作为规划控制指标，净容积率指标则能够反映实际的开发强度。 容积率控制

湘潭市中心区作为一个新区，目前，最主要的任务是启动发，吸引投资。因此，对中心区的控制不应过严过死。应当具有强性，以保证其可操作性。本规划对容积率规定了一个上限和一个下限，容积率的下限保证地块开发的效益，综合考虑征地价格与建筑租金的关系，根据不同的用地性质来决定，防止无效益或低效益开发造成的土地淘汰浪费。容积率上限保证中心区开发的整体效益，防止过

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湘潭市中心区规划 上海同济城市规划设计研究院?湘潭市城市规划设计院 ２０００．３． 度开发带来的城市基础设置超负荷运行。根据湘潭市中心区的现状开发控制应首先保证最低容积率。

在地块面积较大和建筑容量较高的情况下，往往需要设置内部道路，对于居住地块而言，还需要设置相应的公共服务设施，因而其毛容积率和建筑毛密度应低于面积较小的地块。

在中心区实施容积率折减的控制规定。当地块的征地面积小于或等于5000平方米时，毛容积率的折系数为100％（即没有毛容积率折减）；当地块的征地面积大于或等于31000平方米时，毛容积率的折减系数为60％（即折减为原毛容积率的60％）。当地块的征地面积介于上述两者之间时，采用插入法来确定毛容积率的折减系数。

凡是按照上规划要求，无偿提供公共空间和公共设施的开发项目可以获得2.5倍于这些公共空间和公共设施的垂直投影面积的建筑容量奖励，奖励的建筑容量不计入作为规划控制指标的毛容积率。 商／住综合用地的容积率控制

在商／住综合用途的情况下，暂定的规划容积率是按照居住建筑面积占2/3和商业建筑面积占1/3来核算的；最终的规划容积率取决于两者的配置比例。（2）绿地率

绿地率是指绿地面积占基地面积的百分比。开发地块的绿地指标包括二个概念，分别是毛绿地率（指绿地面积与征地面积的比例）和净绿地率（指绿地面积与用地面积的比例）。开发基地内的三项主要用途是建筑用地、其它用地（按25%计算）和绿化用地。绿地率与建筑净密度有关，净绿地率＝100％－建筑净密谋－25％，毛绿地率＝净绿地率x用地面积／征地面积。

在“地块开发控制细则”中，以毛绿地率作为规划控制指标，净绿地率指标则能够反映实际的开发强度。 2、 关于基地布置的控制规定

为了贯彻发展规划和城市设计的意图，在中心区对基地布置实施控制，包括建筑后退红线，机动车出入口方位，禁止机动车开口地段，主要人流出入口方位。 (1) 建筑后退红线

根据中心区道路的不同等级，规定中心区建筑后退道路红线。本规定建筑后退红线指建筑的裙房部分后退界线。建筑主楼部分的后退红线距离与建筑高度和道路红线宽度有关，以避免城市空间的过于封闭和压抑。建筑的高层主楼部分（50-100米）的后退红线距离为S=H/1.5-W(S为后退红线距离,H为建筑高度,W为相邻道路的红线宽度),同时满足后退裙房的最小距离为５米,建筑的超高层主

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