园中园房地产项目可研报告

圆 中 园 房 地 产 项 目 可 行 性 研 究

目录

第一部分 项目总论 .............................................................................................................................

1.1项目背景 ................................................................................................................................ 1.2项目概况 ................................................................................................................................ 1.3可行性研究报告编制依据 .................................................................................................... 1.4可行性研究结论及建议 ........................................................................................................

第二部分 市场研究 .............................................................................................................................

2.1宏观环境分析 ........................................................................................................................ 2.2全国房地产行业发展分析 .................................................................................................... 2.3本市房地产市场分析 ............................................................................................................ 2.4板块市场分析 ........................................................................................................................ 2.5项目拟定位方案 ....................................................................................................................

第三部分 项目开发方案 .....................................................................................................................

3.1项目地块特性与价值分析 .................................................................................................... 3.2规划设计分析 ........................................................................................................................ 3.3产品设计建议 ........................................................................................................................ 3.4项目实施进度 ........................................................................................................................ 3.5营销方案 ................................................................................................................................ 3.6机构设臵 ................................................................................................................................ 3.7合作方式及条件 ....................................................................................................................

第四部分 投资估算与融资方案 .........................................................................................................

4.1投资估算 ................................................................................................................................ 4.2融资方案 ................................................................................................................................

第五部分 财务评价 .............................................................................................................................

5.1财务评价基础数据与参数选取 ............................................................................................ 5.2财务评价（方案1） ............................................................................................................. 5.3财务评价（方案2） ............................................................................................................. 5.4财务评价结论 ........................................................................................................................

第六部分 不确定性分析 .....................................................................................................................

6.1盈亏平衡分析 ........................................................................................................................ 6.2敏感性分析 ............................................................................................................................ 6.3风险分析 ................................................................................................................................

第七部分 综合评价 .............................................................................................................................

7.1社会评价（定性） ................................................................................................................ 7.2环境评价（影响及对策） ....................................................................................................

第八部分 研究结论与建议 .................................................................................................................

8.1结论 ........................................................................................................................................ 8.2建议 ........................................................................................................................................

1.1项目背景

第一部分 项目总论

多情的山水，演绎无数灵动的故事与传奇，礼花闪耀的星空，传承多少历史的经典与不朽。这就是浏阳，一个有着一千八百年历史的山水名城。

优美的环境、便利的交通吸引越来越多的外地人来浏旅游度假。据市旅游局统计，去年“十一”黄金假日共接待游客20.37万人次，同比增长21.83%，今年预计翻番。特别是长浏、大浏、浏醴高速的建成通车和城铁拉通，都将直接带动周边都市人群来浏度假休闲。

而按照目前浏阳房地产市场供应状况来看，2009年全市在建房屋施工面积达到167.61万平方米，新开工面积达92.49万平方米，今年预计新增约100万平方米商品房投量，市场将迎来一个高峰。 展望未来，随着浏阳“十二五”规划的全面实施，一个“西融长株潭、南接珠三角、东连长三角”的区域性中心城市蓝图正在渐渐展开。届时，浏阳现代服务业比重大、高新产业快速发展、外贸业的比率上升，尤其是城铁的正式开工，必然带来城市产业的重组，城市价值和等级将发生本质的提升。高端商务地产因为稀缺，必然在供求关系方面表现出供不应求，高端商务地产的租赁和出售价格一定会大有提升。本项目位于湖南省长株潭一体化和“一点一线” 区域经济发展重大战略规划生物医药基地的核心载体；长沙市国家生物医药科技园。

湖南省“十五”规划重点建设的十大标志工程之一； 长沙市政府重点建设的十大标志工程之一。

随着政府对园区基础建设的不断投入和众多企业相继入园，园区已经形成具规模、有影响的生物医药产业聚集地，改变了长沙市、浏阳市的工业格局，提升了城市工业的科技水平。

园区的发展也极大地促进了区域房地产市场的发展，现有的商业地产及住宅地产已不能满足园区发展，本项目在此背景下上马，将承担园区商业与住宅配套的升级换代。同时，通过项目的建设，提升整个生物园区的形象及招商实力。为浏阳的经济又好又快发展做出贡献。

1.1.1项目所在区域发展情况

项目位于长沙国家生物产业基地医药科技园，生物医药园距离长沙市35公里，距黄花机场18公里，距离浏阳市区25公里，是湖南省唯一一个没有母城依托的开发区。8年来，浏阳自筹资金抓园区建设和医药专业化服务体系建设，已整体开发8.5平方公里，引进各类医药企业110多家，配套企业80多家，总投资46亿元。2006年，园区实现工业总产值51.25亿元、利税3.07亿元，2007年产值将突破70亿元，利税突破5亿元。由于我园的贡献，湖南医药工业从2001年全国第22位上升到目前的第16位，成为中西部地区最大的生物医药园。园区也因此成为联合国工业发展组织在中国合作建设的唯一医药园、国家科技部火炬计划基地、国家商务部医药出口基地和省政府重点工程、长沙市十大标志性工程。2006年10月，园区被国家发改委认定为长沙国家生物产业基地。拥有较有特色的城建风格。园区建设注重环境保护和生活生产设施的配套，以健康产业为特色的城镇已初具雏形，被誉为全省最美的工业园区之一。