房地产开发项目经济分析

公顷。按照初步规划方案，该居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表2）。建设用地面积456300平方米，总建筑面积912600平方米，总容积率为2.00。

表2 项目拟建规模和建筑面积分配

类型 保留建筑

新建建筑

高层住宅 多层住宅 地区商服 配套公建 小计 合计

建筑面积(m2) 152092 437908 137600 85000 100000 760508 912600

建筑面积所占比例 (%)

---- 57.6 18.1 11.2 13.1 100.0 ----

3.1．2 投资分析基础数据的预测和选定

本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是根据北京市同类开发项目的实际状况，在分析北京市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体情况而预测和选定的。

（1）销售收入的测算

根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：高层为5000元/平方米，多层为5200元/平方米；拆迁房售价：高层为4500元/平方米，多层为4800元/平方米；商业用房售价：6500元/平方米；办公用房售价：6000元/平方米；可售配套公建售价：4000元/平方米。可销售面积的平均价格为5073.50元/平方米。

本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为757558平方米，分年度的总销售收入见表3“居住区开发项目销售收入汇总表”。

表3居住区开发项目销售收入汇总表

序号 1 2

期间

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

总计

商品住宅销

9495.48 28486.44 36926.87 33761.71 31651.60 43257.19 27431.39 211010.67

售收入

拆迁楼销售

4645.32 13935.97 18065.15 18065.15 18065.15 19613.59 10839.09 103229.41

收入 地区公建销

0.00 4381.66 11392.32 13144.99 11392.32 15773.98 14021.32 70106.59

售收入

14140.8

46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 384346.67 0

3

销售收入总计

注: 可销售面积平均价格5073.50元/平方米，销售收入具体估算过程略。 (2)成本及税金 ① 投资成本测算

6

本项目固定资产投资总额为26493.0万元人民币，融资费用为28792.36万元人民币，本项目的投资成本为293745.36万元人民币。

② 销售费用测算

根据北京市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的2%。 销售费用 ＝384346.67万元×2% ＝7686.93万元 ③税金

房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定，经营税费的税率为5.45%，按总销售额征收；所得税税率为33%，以销售利润为基数征收。北京市现已开征土地增值税。该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对20%以内的开发利润，免征土地增值税。根据测算，本项目不需缴纳土地增值税。

(3)利润分配

开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。预计本项目的总税后利润为38685.58万元人民币。详见表4“项目损益表”。

表4项目损益表

序 号

项目

合 计

开发经营期

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

1 项目收入 384346.67 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 1.1 销售收入 384346.67 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 1.1.

商品住宅 211010.67 9495.48 28486.44 36926.87 33761.71 31651.60 43257.19 27431.39 1

拆迁楼、可1.1.

售配套公103229.41 4645.32 13935.97 18065.15 18065.15 18065.15 19613.59 10839.09 2

建

1.1.

地区公建 70106.59 0.00 4381.66 11392.32 13144.99 11392.32 15773.98 14021.32 3

1.2 出租收入 0 0 0 0 0 0 0 0 2 经营成本 264953.00 9748.10 32264.83 45762.67 44788.95 42126.11 54214.51 36047.84 2.1 销售成本 264953.00 9748.10 32264.83 45762.67 44788.95 42126.11 54214.51 36047.84 3 经营税费 25174.71 926.22 3065.67 4348.17 4255.66 4002.64 5151.23 3425.11 3.1 销售税费 25174.71 3.1.营业税及

21139.07

1 附加

交易管理3.1.

费及印花4035.64 2

税

4 销售费用 7686.93

926.22 3065.67 4348.17 4255.66 4002.64 5151.23 3425.11 777.74 2574.22 3651.14 3573.45 3361.00 4325.46 2876.05 148.48 491.44 697.04 682.20 641.65 825.77 549.06 282.82 936.08 1327.69 1299.44 1222.18 1572.90 1045.84

5 财务费用 28792.36 1059.32 3506.21 4973.01 4867.20 4577.83 5891.47 3917.31

土地增值6 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

税

7 开发利润 57739.67 2124.35 7031.29 9972.79 9760.60 9180.30 11814.65 7855.70 8

所得额

2124.35 7031.29 9972.79 9760.60 9180.30 11814.65 7855.70

7

9

所得税 19054.09 701.03 2320.32 3291.02 3221.00 3029.50 3898.84 2592.38

38685.58 1423.31 4710.96 6681.77 6539.60 6150.80 7915.82 5263.32 13744.11 0.00 0.00 0.00 0.00 564.98 7915.82 5263.32 42871.53

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00 6823.69 36047.84

0.00

10 税后利润

10.1 应付利润

归还垫支10.2 利润及净

投资回收 未分配利10.3

润

24941.47 1423.31 4710.96 6681.77 6539.60 5585.82 0.00

注：投资回收主要用于后续投资和偿还贷款本息，税后利润部分用于后续开发投资和归还贷款本息的，在投资回收不再用于后续投资和还本付息时归还。

3.2 项目经济效益评价

3.2.1现金流量分析

本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下： （1） 全部资金评价指标（详见表5，项目全部资金现金流量表） 财务内部收益率： 24.80 %

财务净现值(IC=18%)： 10938.09万元人民币 静态投资回收期： 4.84年

动态投资回收期(IC=18%)： 6.35年

表5项目全部资金现金流量表

序 号 1

项目 现金流入

合 计

开发经营期

1997 14140.80 14140.80 56003.18 282.82 0.00

1998 46804.07 46804.07 35052.60 936.08 0.00

1999

2000

2001

2002

2003

384346.6

1.1 销售收入

7 384346.6 小计

7 2 现金流出

264953.0

2.1 开发总投资

0

2.2 销售费用 7686.93 2.4 土地增值税 0.00 2.5

66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79

0.00

48708.65 35052.60 42745.16 47390.81

1327.69 1299.44 1222.18 1572.90 1045.84 0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

2.3 经营税费 25174.71 926.22 3065.67 4348.17 4255.66 4002.64 5151.23 3425.11 所得税 19054.09 701.03

316868.757913.2 小计

3 5

-43772. 3 净现金流量

4

累计净 -43772.

4

现金流量 4

1.00000 现值系数

0

5 净现值 -43772.

2320.32 3291.02 3221.00 3029.50 3898.84 2592.38

41374.6

57675.53 43828.69 50999.48 58013.77 7063.33 7 5429.40 8708.81 21143.15 10109.58 20630.98 45228.46 -38343.-29634.2

-8491.10 1618.49 22249.47 67477.94

05 4

0.847450.7181840.6086300.5157880.370431

0.4371092

7 4 8 8 5 4601.19 6254.53 12868.37 5214.41 9017.99 16754.05

8

4

-43772.-39171.-32916.7-20048.3-14833.9

-5815.96 10938.09

4 2 3 6 5 6 累计净现值 计算指标

IRR＝24.80%

静态投资回收期＝4.84年

NPV＝10938.09万元

动态投资回收期＝6.35年

（2） 自有资金评价指标（详见表6 ，项目自有资金现金流量表） 财务内部收益率： 292.33%

财务净现值(IC=18%)： 155464.96万元人民币 静态投资回收期： 1.37年

动态投资回收期(IC=18%)： 1.44年

表6项目自有资金现金流量表 单位: 万元

序 号

项目

合计

开发经营期

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

1 现金流入

1.1 销售收入 384346.6 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79

384346.6 小计 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79

7 2 现金流出

2.1 自有资金 26495.30 26495.30 0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

2.2 经营税费 25174.71 926.22 3065.67 4348.17 4255.66 4002.64 5151.23 3425.11 2.3 销售费用 7686.93 282.82 936.08 1327.69 1299.44 1222.18 1572.90 1045.84 2.4 土地增值税 0.00 所得税

贷款本金 2.6

偿还 贷款利息 2.7

支付 小计 2.5

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

19054.09 701.03 2320.32 3291.02 3221.00 3029.50 3898.84 2592.38 19845.87 7055.84

0.00 0.00

0.00

1354.29 14056.96 4434.62

0.00 0.00

0.00 0.00

1923.19 2381.50 2218.99 532.15

105312.7 28405.37 8245.26 12702.67 25052.04 13221.10 10622.96 7063.33

-14264.5 3 净现金流量 38558.81 53681.66 39919.80 47887.97 68021.79 45228.46

7

累计净 -14264.5117895.7165783.6

4 24294.24 77975.90 233805.46 279033.93

现金流量 7 0 7

1.0000000.8474570.6086300.5157880.3704315 现值系数 0.7181844 0.4371092

0 6 8 8 4 -14264.5 5 净现值 32676.96 38553.33 24296.42 24700.08 29732.95 19769.78

7 -14264.5105962.2 6 累计净现值 18412.39 56965.72 81262.14 135695.18 155464.96

7 2 计算指标

IRR＝292.33% 静态投资回收期＝1.37年

NPV＝155464.96万元 动态投资回收期＝1.44年

3.2.2财务平衡表与贷款偿还分析

资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。

9