房地产估价报告

银行：工商银行、中国银行、建设银行、农业银行；海南西部三甲医疗中心（在建）；新天地五星级大酒店；高级会所、商业街、医疗保健站等市级公建配套

（4）周边环境：儋州空气纯净、阳光明媚，风光绮丽，是全国园林绿化先进市，全市森林覆盖率达42.3%。水光潋滟晴方好，山色空蒙雨亦奇。

（5）基础设施状况：市政基础设施齐全。 （三） 市场背景分析

儋州古称儋耳，公元前110年立郡，是海南最先设置行政建制的地区之一，是历经11朝的文化古城。北宋大文豪苏东坡、西汉大将军伏波、文明开儋冼夫人等居儋建树诸多，留传千古。儋州文化底蕴深厚，素有：“诗乡歌海”之美誉。受东坡遗风的影响，黎民百姓呤诗作对和男女青年“调声”对唱风气甚盛。具有儋州特色的儋州调声和山歌、蜚声中外，尤其是儋州的调声，已被列入首批国家级非物质文化遗产的保护项目。儋州滨海新区位于海南省儋州市的西海岸线，地处海南岛西部的核心地段，水陆交通发达，儋州滨海新区拥有国际上独特的旅游资源，海岸线曲折绵长，海水湛蓝，沙滩洁白，气候宜人。周边分布有东坡书院、千古盐田、热作植物园、天然温泉、石花水洞等十多处旅游景区，是目前海南岛西部沿海旅游资源最具开发前景的新海岸线。打造成海南省面向东南亚的对外开放门户，集高科技产业、商务、休闲、旅游、特色饮食、康体教育、房产开发等为一体的新型都市和海南西部特色旅游度假核心旅游区。

估价对象位于估价对象位于海南省儋州市那大镇兰洋北路文化广场——恒大名都。四周环境: 东:住宅区;南:住宅区;西:商业区;北:邻海滩。所在的区域道路等级较低，新建建筑物逐渐增多，周边房地产以居住房产为主，办公集聚度一般，商业繁华度处于一般水平。此区域新建居住用地为中高档次住宅，周边写字楼大致分为中的、中高两个档次。很有发展的潜力。 （四） 最高最佳使用分析

房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行．经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象的法定用途为住宅，属高新技术园区用地，现状为住房，依据合法原则，在本报告中，设定按工业厂房及配套用途进行评估。根据合法性原则和最高最佳使用原则，确定该物业的住房用途为最高最佳使用用途。

（五） 估价方法

估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了 委托方提供的资料及估价人员掌握的资料，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取市场比较法作为估价方法。

Ⅰ 由于估价对象周边同类物业三级市场交投较为活跃，在市场上有可供参照的交易案例，故我们采用市场比较法对估价对象市场价值进行评估。 基本原理

是指在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与在较近时 期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产既知价格修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。 假定前提

a.自愿销售的卖主；

b.有一段合理洽谈交易时间，可通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；

c.在此期间物业价值将保持稳定； d.该物业可以在公开市场上自由转让； e.不考虑特殊买家的额外出价。 计算公式

估价对象市场价值＝比较案例价格×交易日期修正×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正 （六）、估价测算过程

Ⅰ 用市场比较法测算估价对象的评估单价及评估总价，其整个评估思路及计算过程如下。 1、选取可比案例

根据替代原则，估价人员调查了与估价对象在地理位置、结构类型、使用功能、交易日期等因素相同或具有较强相关性的交易案例，选取以下交易案例作为可比案例：

可比实例 （A）新天地花园小区 (B)奥林匹克小区 那大镇文化路 29 12 2008 南 框架剪力墙 81平方米 （C）新世纪小区 那大镇国兴路 27 10 2009 南北 框架剪力墙 83平方米 地址 总层数 楼层 竣工日期 朝向 结构 建筑面积 小区环境 那大镇蓝天路 28层 11层 2009 南北 框架剪力墙 82平方米 绿化好，海景、绿化好，园景、绿化好，海景、 河景、湖景、山温泉、 景、温泉、 雨林、 房型 装修标准 景观良好 交通状况 繁华程度 规划上的限制 物业概况 周边配套 2室1厅1厨1卫 精装 优 方便、便捷 较好 2室1厅1厨1卫 精装 优 方便 一般 2室1厅1厨1卫 精装 良好 方便 较好 绿化率：43% 1.8 绿化率：41.3% 绿化率:42% 1.8 周边配套： 百1.7 周边配套：万福周边配套：建设