老年公寓项目可行性研究报告

报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。 八、经营思路：

一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。也体现出了这方面的意思。

九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，

有好多企业也在追加投资此事业，现在镇江市的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。 十、综合考虑：

我们要建老年公寓要考虑这样几个方面：一是地理位臵选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。

十一、提高老年公寓效益的对策思路：

理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务

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成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享政府配套设施；抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修；降低管理成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务，达到利润最大化；要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到：增加有形的收入，增加基础设施的建设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入（赵本山小品聊10元钱的）；还有教育培训（我个人上电大也有补缺憾成分在里面）、音乐、太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。

第二章、项目概况

项目名称： 老年公寓

建设单位：XX养殖基地有限公司

项目建设地点：镇江市丹徒区上党镇东贪村

一、、企业简介

名称：XX养殖基地有限公司 住所：镇江市丹徒区上党镇东贪村 法定代表人：汤华云

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注册资本：1000万元人民币 企业类型：有限公司

经营范围：梅花鹿养殖、鹿产品加工销售、观光休戚旅游、社会

养老服务

XX养殖基地有限公司的前期已独立开发了苏州旅游度假区等

项目,有丰富的地产项目开发经验和一定的资金实力.

二、、项目申请报告编制的依据

公司受XX养殖基地有限公司的委托，编制该公司开发的梅花鹿养殖基地老年公寓项目研究报告，报告编制的依据是国家公布的有关法律、法令、法规、政策和镇江市有关政策、定额标准以及有关文件规定。报告的基础数据和资料来自镇江市、丹徒区有关部门和建设单位提供或认可的资料、文件、函件及我公司调查得到的资料和信息。具体内容为：

1、国家发展计划委员会办公厅计办投资(2002)15号《投资项目可行性研究指南》

2、国家计委等计投资(1993)530号《关于印发建设项目经济评方法与参数的通知》及《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》

3、建设部于2000年9月颁布《房地产开发项目经济评价方法》 4、镇江统计年鉴(2007)

5、XX养殖基地有限公司提供的资料有：

a、XX养殖基地有限公司《企业法人营业执照》

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b、XX养殖基地有限公司《前期规划设计总平面图》 d、项目的其它相关资料

三、项目申请报告编制的主要内容

根据委托方的要求，力求切合实际，本着“经济合理，技术可行”的原则，以当前实际需求、资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目的市场及建设方案的技术、功能、经济等方面进行分析，确定合理的建设规模，估算项目投资，并进行必要的效益分析和风险分析。

1、投资环境及市场分析

2、项目提出的背景、投资的必要性和意义 3、项目选址及其依据 4、项目建设规模及建设内容 5、项目配套设施 6、项目施工进度计划 7、投资估算和资金筹措 8、项目经济效益分析及评价 9、项目风险分析

四、项目申请过程

公司受XX养殖基地有限公司委托承接本项目后，组织有关人员到现场及相关地点进行认真的踏勘和调查，在搜集了地质、地貌、交通、供电、供水、排污等资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性、规划方案的科学性、项目实施的经济性等方面进行了充分的论证，在此基础上形成了项目申请报告。

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