中原地产上海中X城项目市场分析报告

? 商业进入形态多元化与力量重组的战国时代

沪上商业步入群雄并起的战国时代。传统的百货业与新兴的连锁商业、专卖店等商业形态百舸争流。百货业内的竞争使得行业利润日见稀薄。连锁商业的红火以及专卖店的崛起又给价格上处于劣势的百货业带来巨大的压力。 内外交迫要求百货业发挥自身优势，寻求新的突破。置地广场、港汇广场单层辟为体育运动城，是百货经营向专业化发展的一个前兆。

? 地段的好坏与出租面积占总经营面积呈正向关系

淮海路、南京路、徐家汇、四川路等租金较高的地段，出租比例也较高，而租金水平一般地段，出租比例相对较低。 ? 商场与店面需求分野明显，各取所需

休闲类、对品牌敏感性不太强的商家大多选择沿街店面，主要依靠人流保证营业额。已有一定品牌知名度的经营者主要选择黄金地段的街铺，并且不须和他人利润分成。中档品牌以及一些急于打品牌的经营者因要借助大商场已有的知名度而希望能在太平洋这样的知名商场中占有一席之地。顶级品牌则会选择入住有商业氛围但又不像淮海路、徐家汇那样过于喧哗的商业街，一般会选择接近繁华商业区，但地段幽静、购物环境好的大型SHOPPING MALL。大型商场为了保持本身形象，聚集人气，招商倾向于知名度较高的品牌。商场经营者经常会采用差异化租金策略。对著名品牌给予租金上的优惠，其利润的损失通过对其他品牌收取较高租金来弥补。 ? 商场进入品牌竞争时代

知名度较高的商场其门如市，租金水平也会有大幅度提高。据统计，同处于徐家汇商圈，比邻而建的太平洋百货月销售额是排名第二的六百的两倍，商场所得的租金收入也悬殊较大。如同在淮海路上，相隔只有几步之遥的大上海时代广场和上海广场，前者

的租金目前达到每天30元人民币/平方米，后者则为15元左右。大上海时代广场和连卡佛在海外已有较好的品牌知名度，大大提升了租金水平。 ? 规模效应与错位经营

规模效应是指同等级、同类型的商场聚集在一起产生的商业聚集效应。错位经营是指同类型的商业聚集在一起时，各商场采取不同的目标客户定位，从而使个体利益与整体利益都达到最大。徐家汇商业布局是典型的例子。

徐家汇商业的错位经营

商场名称 港汇广场 汇金百货 东方商厦 太平洋百货 上海六百 新路达百货 汇联百货 美罗城 经营理念 一次购足，体验购物休闲乐趣 倡导时尚 礼在东方 流行的领导者 目标客户 从小孩到老人 追求品位的消费者 年收入8万左右的成熟消费者 追求流行的淑女们 半径2公里范围内的消费者 中低收入消费者 年轻人 建筑面积（平方米） 130000 40000 27000 30000 13000 15000 10000 67000 实实在在，服务大众 讲求实惠的工薪阶层 实惠方便 汇大众所需 休闲娱乐在美罗 ? 地段级差显著

商业用房租金受地段的影响最大。按租金水平,可将以上区域分为两个层次，徐家汇商城、淮海路、南京路为第一层次，上述其余区域为第二层次。第一层次的商业用房租金水平比第二层次高出一大截，可见租金的地段级差的梯度性十分明显。地段的购成要素中，交通是极其重要的因素。徐家汇商城围绕地铁而建的商业布局大大提升了该地区的商业用房价值。目前，地铁站点附近是营业性商业用房的最佳选址。 ? 人口聚集对商业用房租金影响日益显著

人口集聚住宅市场规模的不断拓展和集聚效应的出现对商业繁华度的

影响日益明显。徐家汇地区周围居民的大量增加，加上徐家汇处于发射型交通的聚合点，地铁一号线使徐家汇与梅陇、莘庄地区数万人口形成了大规模的商住互动。区位优势十分明显，稳坐租金水平头把交椅。随着市中心人口外移，及上海其他地区和外地城市商业的不断繁华，南京路的客流量不断被分流减少，故反映在租金水平上，有所下降。

? 商业网点密度适中的商街，租金水平较高

商街或商城要有一定的商业聚集，但如密度过大，经营又雷同，商业集聚效应会受到影响。如南京路商厦林立，经营雷同增大了南京路商业单位的经营难度，进一步降低了南京路的租金。而淮海路商业街商厦数量适中，加之商业设施先进，使淮海路的商业单位经营相对较好，租金水平超过了南京路。

第四部分 市场动态

一、 目前上海商业主要有三种形式：以华联商厦、第一百货为代表的大型综合商场，其经营的业态主要是以服饰为主体的百货业。这类商业目前已趋于饱和，竞争也趋于白热化；今后的发展趋势是集一站式购物、休闲、娱乐于一体的大型SHOPPING-MALL，如正大广场和正在兴建的虹桥购物乐园；社区商业，由于人口近郊化以及居民消费部分向社区转移，这类商铺在未来有一定的发展空间；以新天地和弘基休闲广场为代表的休闲广场型，这类商业多位于人文氛围较浓郁的地方，以经营餐饮及休闲产品与服务为主，力求带给人们一种未来的生活方式。这类商业在未来更为看好。

二、 新鸿基地产已经与陆家嘴股份公司就上海浦东陆家嘴美食城地块的开发草签了协议。陆家嘴美食城位于陆家嘴金融区核心区域。据悉占地6万多平方米，陆家嘴美食城的地皮地价约３亿美元，总投资约５５亿港元，新鸿基将在此建造一个商务建筑群。

三、 中信泰富集团已与沃尔玛签订合作协议，在老西门聚居区建2万平方米的沃尔玛购物广场，预计2004年初建成。该项目占地6.8万平方米，预计商业规模4万平方米，以沃尔玛折扣店内传统的36个非食品商品部门为特色，经营的品种约为2.5万种，商品定位“大众化”，通过大规模销售，顾客可从商品中体验到沃尔玛“天天平价”“一站式购物”等理念 。 Shopping Mall: