中原地产上海中X城项目市场分析报告

形式出现，商铺投资已引起了投资者的关注，商铺投资趋旺，因此未来以出售消化的商铺增长幅度将会有较大幅度提高。

图4 1995-2001年上海商业用房消化面积

单位：万平方米120.0100.080.060.040.020.00.019951996199719981999200020016.911.27.816.917.76.726.534.739.444.554.5出售出租62.098.356.6

数据来源：上海统计年鉴2001

3、 上海商铺的价格情况

（1） 租金情况

在前两年的供给量得到消化后，零售物业的租金在99年降到谷底后开始回升，到2002年一季度大型零售物业底楼的平均日租金已超过2美元/平方米。最近大型优质零售物业供给的稀缺使租金继续保持上升的势头。当然这里看到的商铺的整体情况，实际上上海商铺市场的租金水平呈现一种涨跌互现的态势，即受商家企业青睐的商圈内商铺租价始终处于高位，如南京路、徐家汇、淮海路等。而商家无意投资的商铺租价则只能以降价来适应市场，这种现象在今后一段时间仍将继续下去。

另外从区域市场的情况还可以看出，2001年，各商街平均租金最高的是南京路（经过了大幅的增长后），其次是淮海路和徐家汇。近期出台的一系列商业规划方案将影响到商街的租金重排坐次。除地段因素外，恰当的规划与定位将大大提升商业用房的价值。

图5 近年上海零售物业底层平均租金情况

美元/平方米/天32.521.510.5019981999200020012002

资料来源：上海中原市场研究部

图6 上海主要商场平均租金

元/平方米/天35302520151050南京路20002001淮海路徐家汇四川路豫园新客站张杨路

资料来源：上海房地产市场分析

（2） 售价情况

总体来看，上海社区性商圈新建商铺的价格与同幢或同区域住宅价格的比例大多为1.5：1至4：1之间。由于近年出售型的商铺以住宅底商较多，商铺的销售价格走势同住宅的价格走势基本相似。但商铺售价增长幅度快于同区域住宅。尤其是在次中心城区，商铺价格上升价格空间较大。

图7 近年上海商业用房（全市）的销售价格

单位：元/平方米8000600041404000200001995199619973976362565626831511061561998199920002001

资料来源：上海统计年鉴2001

第三部分 市场竞争状况

1、 市场综述

上海目前的商业用房主要分为两大类：（1）传统的商业街、（2）住宅配套商业（住宅底商）。上海传统商业街主要分布在上海的“三街”（南京路、淮海路、四川路）和“四城”（徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城）。在上海市府规划中，未来上海商业布局将以建设调整现行商业格局为主，不会另辟新的大规模商业中心。住宅配套商业（住宅底商）按设置方式分三种：（1）沿街分布、（2）独立主题商业街、（3）会所商业。从两种商业类型的前景看，未来上海商业发展的重点将主要集中在老街重生改造和住宅配套商业两大方面。

从新增供应看，南京路、淮海路、徐家汇近两年基本无新供应。四川北路、中山公园地区是近期供应集中区域。这主要是因为顶级商业街供应已近饱和。其竞争已上升到品质的高度。最近，南京西路、南京东路、淮海路三大商业街纷纷出台升级改造的新方案。力争建成国际级商业街，希望能吸引更多的世界顶级品牌入驻。徐家汇、四川北路、

中山公园地区是二、三线品牌的重要战场。

从经营方式看，目前上海商业街铺主要采用出租的方式，商场主要采用出租和联合经营（一定的保底金额加一定百分比的扣率）两种方式。一般来说，街铺的租金比同区域商场租金高，用于出租的商场面积较小，收入稳定。目前，收益与风险共担的联合经营方式为众多大型品牌商家采用。通常底层和低楼层采用出租方式。高楼层以合作经营为主。比较两种方式的租金收益，各商业街的联合经营租金都比出租的租金收益高。

图8 2001年上海主要商业街商场出租和联合经营租金情况

20181614121086420元/平方米/天南京路淮海路徐家汇四川路出租豫园联合经营新客站张杨路

数据来源：上海房地产市场2002

2、 商业市场竞争特征

? 居民休闲消费和日常消费呈现明显分别

居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业街集聚，日常消费在社区商业集聚的特点。据统计，由于居民的大量外迁，近年来环线外的消费超过了环线内的消费。为了重振中心城区，市政府又开始有意识的开发中心城区的住宅区，使迁出的居民回流一部分。同时，旧城改造拆迁使原有商业消失，商业流寻找新经营地，这给中心城区的商业带来了新的机遇。