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青岛李沧区永清路51号地块项目简析
第一、 项目概况
一、李沧区情况介绍
李沧区地处青岛市区北端,东依崂山山脉与崂山区接壤,西临胶州湾,南邻四方区,北靠城阳区与流亭国际机场相连,是进出青岛的咽喉之地,属典型的城乡结合部。现辖11个街道办事处,126个社区居委会,面积98平方公里,人口45万人。
李沧区素有工业区之称,集中了青岛市近百家大中型骨干企业。具有较强的辐射带动能力,逐步形成了以化工、建材、机械、针织服装、食品加工等行业为支柱的综合性加工工业体系。也因此造成区域商务商业、文化娱乐、综合服务等生活性配套弱的先天不足,生产总值虽然高于市南、市北、四方,居住适宜指数却不能相提并论。
李村城区内的北方国贸大厦、崂山百货大楼、第一百盛购物中心形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局,成为青岛市第二大购物中心。李沧东部开发区(含中国民营企业家青岛创业园、山东省华侨华人青岛创业园)占地34平方公里,是青岛市市区内唯一一块可供大面积开发的投资宝地。
按青岛城市规划,自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城\中部副中心\,并建成市级商贸区,三大蔬菜集散中心之一。在沧口城区内的振华路建设形成青岛15个分区级商业街区之一。以现沧口体育场为基础建设李沧分区体育中心。
? 从李沧区和市政府规划看,未来李沧区中心仍在李村城区,本项目所在的沧口城区将会在一段时期内较多的保持老工业区和配套旧居住区的面貌,短时间内很难有比较大的改观,因而就限制了沧口城区内房产开发品次的提升,较大的突破需要项目自身竞争力的整合提高。 二、项目概况介绍
地理位置 永清路51号地块处于升平路和振华路,这两条平行路的中间位置,紧靠永清路右侧,是原海军第四干部修养所大院所在,地块面积是个长方形,
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其具体位置如图一所示:
周边配套 永清路51号地块处于李沧的老城区,人口密度相对适中,周边地块总的环境还较好,周边配套也较为完善,51号地块较近的有两所医院,对面是青岛31中,社区菜场、超市等一应俱全,虽永清路属次干道,但两条主干道平行相夹于51号地块;因项目临靠永清路街道150多米,左侧纵深临街也有80多米,可开发的商业面积比重不会太小。
交通状况 项目所在的永清路,有多条市区主要市政路与之相连。路网四通八达。周边的城市主干道振华路和重庆路、308国道、青银高速路等连接省内及全国路网。地理位置优越,交通便利。项目距李村商圈不到10分钟车程,到青岛市政府20多分钟车程,距流亭机场不到15分钟车程。项目周边有较为完整便捷的公交系统,可直达李沧商圈及市内各地,能满足不同人群的交通需求。
根据市区两级政府规划得知,未来的青岛火车北站即将在李沧区开建,在建的地铁在振华路也有进出口站,也离项目地不超过300米;
市政配套条件 该项目因是旧城改造项目,所以各种市政配套都较完善,区内的给水、供电、供暖、供气等配套都较成熟。
商业、文教、卫生等生活设施完备,具有完善的生活配套设施,生活方便、配套完善。周围有升平路小学、青岛第31中学、青岛市第三医院、李沧区第二人民医院等配套设施,教育医疗等生活配套设施完善。
地块分析小结 该地块具有优良的开发环境,较好的地理位置;方便的交
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通环境,完善的市政配套设施,是本地块自身具备的优越条件。特别是该地块临街长度是项目周长的一半,两面临街,商业开发好做文章;区内现有196户海军干部家属,且都意愿拆迁,并愿意回搬,这样就降低了销售风险。 三、周边楼盘及售价情况分析
从项目周边市调摸底情况分析,李沧区目前的房价平稳在7000—9000元/平米之间,商业中心的高端住宅有的超过10000元/平米,周边二手房价都不低于7000元/平米,根据地块容积率及未来发展预期,可初步预测永清路51号地块开盘价不会低于7500元/平米,平衡未来涨势预期,初定均价为8000元/平米。
目前,李沧区现有开发项目30多个,其中李沧区东李商圈改造项目是一个重点工程项目。东李商圈改造项目位于李沧区中心,李村河以北,黑龙江路以东,中崂路以南,青银路以西,规划用地面积37.51公顷。该项目周边CLD大项目云集,项目北侧有在建大型居住社区伟东幸福之城、春和景明以及成熟社区百通馨苑、金秋小区等等;项目东侧为绿城理想之城、山河城等。根据新的规划,该区域除了商业与住宅用地之外,还包括有一所小学、一所中学、一座公园以及其他公共配套设施。整个东李商圈改造项目建成后将成为服务周边的重要商业中心。
对于永清路51号地块来说,既是利好也是冲击,好的是李沧地产开发发展势头旺盛,无形广告和有形宣传并头造势,房开整体氛围将有很大的提升;大面积的房开出现,对于51号地块来说,市场竞争就加剧了,销售周期的可控性就很难把握。
四、李沧区未来发展及新房和二手房成交量分析
李沧区虽为市内四区中最边缘的区市,但因区域范畴较大,可建设土地储备丰富,加上中央居住区的倾心打造,火车北站和地铁的规划利好,近期区域房地产市场发展迅速,尤其在绿城、伟东等品牌开发商入驻后,区域在售项目的品质更是达到一个前所未有的水平。
从李沧区新房、二手房成交量月度走势看,李沧区因在市内四区中属可售房源较多且价格相对较低区域,所以新房成交量相对也较高。今年5月份,新房成交量虽下滑近五成,为539套,但在政策性住房集中网签拉动下,仍高于市内四区中的其他三区,与去年同期相比下降46.1%;二手房市场方面,因李沧区前几年房地产市场处于沉睡状态,致使目前可售的二手房源相对较少,5月份二手
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房成交量依然不温不火,共计成交236套,环比下滑56.5%,同比下降51.7%。
从李沧区新房、二手房成交量之比看,李沧区新房成交量始终高于二手房成交量,5月份二者之间关系依然如此,新房、二手房成交量之比为2.3,较上月有所增长。以此可以判断,李沧区的楼市将在未来三四年内仍处于稳定发展的阶段。
第二、项目投资测算
一、项目工程概况
(一)拟出让地块的基本情况
1、土地面积:17700㎡(约26.55亩) 2、土地用途:商业、居住 3、建筑密度:35% 4、容积率:≤3.4 5、绿地率:≥34%
6、建筑高度:≤54米(可建小高层,12--16层); (二)楼面地价及付款方式
1、楼面地价:2000元/平米 (共计:12036万元)
2、价格组成:是由中间运作方包干,限定包括了土地与拆迁安置费、“七通”基础设施建设费、土地出让金、交易服务费等; 3、付款方式:未定。 二、该项目投资收益估算
投资收益测算主要是测算项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格:
序号 一 项目名称 楼面地价 ①前期费用 建安二 费 ②配套费用 ③地下总 地下车投资 库 ④地上总 住 宅 投资额 (万元) 12036 1805.4 1203.6 3750.00 13750 第 4 页 共 8 页
单方造价 面积 (元/平方) (平方米) 2000.00 300.00 200.00 2500.00 2500.00 60180 60180 60180 15000 55000 备注 含基本安装
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