物业管理概论习题库

（D） 市场营销

5．收益型物业的经营性管理包含了以下主要职能： （A） 收益型物业的经营性管理 （B） 收益性物业的日常运作 （C） 收益性物业的财务控制 （D） 收益性物业的绿化服务

6．收益性物业的市场营销的最基本要求是：

（A） 根据市场条件为每一个出租单元确定合理的租赁价格 （B） 应用最有效的广告促销等手段出租物业 （C） 认真做好财务控制 （D） 认真做好绿化服务

7．收益性物业的管理者的基本职能是：

（Ａ）为业主管理物业 （Ｂ）为业主创造来自物业的收入 （Ｃ）使物业保值增值 （Ｄ）为业主创造来自物业以外的收入

8．从广义上讲，收益性物业的专业化管理包括以下形式：

（Ａ）委托专业机构进行顾问管理 （Ｂ）委托专业机构主持管理工作 （Ｃ）按照专业标准来管理物业 （Ｄ）业主自行管理物业

五、问答题：

1．物业为什么通常具有保值、增值功能？

由于作为物业之根本的土地的稀缺性和不可再生性，物业也就具有了难以替代性和十分明显的保值、增值功能。

物业的保值、增值功能，从长远看，会尤为明显。这是因为，从某种意义上讲，土地资源基本上是一个恒定的常量。与经济的迅速发展、人口的急剧膨胀、人均居住用房、办公用房、商业用房、生产用房需求的增长、人均GDP增长而导致的房屋投资、消费能力增长的速度相比，沧海桑田的变化毕竟太过遥远，且不论这种变化的方向还有可能是与我们对土地的需求背道而驰的；而人工填海造地毕竟要受到财力和自然条件等各方面因素的限制，相对于自然形成的土地资源而言，前者在量上完全可以忽略不计。

2．怎样制定收益性物业的出租计划表？

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1．通常采取的做法是先调查本地区同类或相似可比物业的租金水平，分析本地区同类和近似物业的总体供求情况，通过与区域内同类物业的情况分析，比较租约价值，对包括面积、地点、设施设备和出租结构等在内的有关信息进行租赁分析，这样房屋相对市场价格就可以大致确定，然后就可以在此基础上对每一类物业作适当的定位。如果各种房型的单元需求不均，人们对某一房型的单元比对其他房型的单元需求量大，物业经理就必须相应地调整基本租金表，提高人们较多关注的单元的基本租金，降低需求量少的单元的租金。

2．物业经理要评估所管物业的盈利能力。由于出租收入与租金价位及出租率密切相关，因此物业经理一定要及时、详细了解相似楼宇的租金水平，并亲自感受出租物业是否感觉舒适，价格合理；同时对物业周边地区家庭结构变化、人口流动情况、潜在租客的收入水平、收入中用于租房开支的比例等情况也要及时了解清楚，并在此基础上结合物业所在地区的出租率水平，就可以较为准确地估算出所管理的公寓的静态投资回报能力。

3．收益型物业的经营性管理特征体现在哪些方面？

收益性物业的管理也可以称为“经营性物业管理”或“营利性物业管理”。顾名思义，这种管理活动的基本特征是“经营性”或“营利性”。所谓“经营性”或“营利性”可以从3个方面来理解：

１.收益性物业必须通过出租经营才能产生收益；

２.收益性物业的管理机构本身是经营性机构，必须通过经营性的管理活动来获取管理报酬； ３.这项经营性管理活动的报酬应与物业的经营收益相联系。

六、简答题：

1．简述专业化管理对收益性物业的重要性

１.收益性物业管理的专业化为物业投资者提供了极大的方便，良好的物业管理可以最大限度降低出租空间闲置率和物业运作费用，保证物业投资者获得较高的收益和投资报酬，保持正常的物业维护保养，向承租人提供良好的服务。

２.专业化管理有利于提高整个社会的收益性物业管理水平，使物业管理形成一门特殊的职业和专门的代理机构。管理公司和管理专家必须不断致力于提高自身的管理业务水平，否则他们将面临着业主委托管理目标和同行竞争两方面的压力。

３.专业化管理有助于形成管理的规模经济。它可以最大限度地发挥现有工作人员和设备的生产潜力，为多项物业业主管理物业，从而达到管理的规模经济。这样既有利于物业业主，又利于物业的承租人，因为成本的降低为业主带来更高的收益率，同时也为降低租金创造了条件。

４.专业化管理有利形成物业管理的理论研究领域，形成物业管理学科，形成物业管理行业协会。

第三章 不同高度物业的管理内容和特点要求

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一、填充题：

1．物业从高度的角度进行划分，通常可以分为（平房物业）、（低层物业）、（多层物业）、（高层物业），以及（超高层物业）。

2．平房物业是（只有1层的建筑）、低层物业是（2－3层的建筑）、多层物业是（4层至高24米以下（不含24米）的建筑）、高层物业是（高24米至100米以下（不含100米）的建筑），超高层物业是（高100米及100米以上（含100米）的建筑）。

3．高层物业除结构一般与多层物业不同之外，通常还会比多层物业多出（电梯设施），容积率通常也更（高）。遇有紧急情况时，人员疏散更加（困难）。

4．高层物业的消防通道平时不能（堵塞），不能堆放（杂物）；通往（屋顶露台）的门平时不能上锁。

5．高层物业在管理上除了要做一些与多层物业相似的工作外，还要加强电梯的（定期保养和维护）。

6．高层物业的供水一般先由（市政水网）将水引入大厦的（地下水箱），再用水泵将水输送到大厦的（屋顶水箱），然后利用（屋顶水箱）与用户终端之间的落差进行供水。

二、判断题：

在下列各题中，你认为对的在题号右侧括号中打√（或T），错的打×（或F）。

1．“小高层”这一概念，主要是在居住物业范畴内流行，公共建筑中鲜有此类说法。（Ｔ）

2．多层物业的设备一般较为复杂，因此在设备维修管理方面的工作很多。（Ｆ）

3．不少多层物业中都采用屋顶水箱供给四楼以上用户用水的供水方式。（Ｔ）

4．多层物业大多采用钢混结构，其承重墙体一般采用钢筋水泥浇注。（Ｆ）

5．小高层物业没有规范的精确标准，而只是一种约定俗成的通俗叫法。（Ｔ）

6．高层物业的地基一般需要打桩，并采取钢混结构或全钢结构建造。（Ｔ）

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7．高层物业发生火灾时，电梯一般不能使用。（Ｔ）

8．即使在电梯较多的物业区域里，也没必要要求维修商派专人到现场上班。（Ｆ）

9．超高层物业因其体量庞大，住户众多，设备先进、复杂，因此，在设备运行维护、消防、

安全、客户服务等方面工作任务尤为繁重。（Ｔ）

三、简答题：

1．简述超高层物业的管理特点与要求 １.密切关注建筑物的沉降问题

２.需加强对设备的维护保养，使其发挥正常的使用功能 ３.消防问题特别突出

４.防止雷击、防止幕墙玻璃坠落

５.采取一切有效措施，挖掘超高层物业的节能潜力

６.定期灭鼠、灭虫，防止老鼠咬坏供电线路和通讯线路，引发电器故障或通讯中断事故

第四章 不同用途物业的管理内容和特点要求

一、填充题：

1.零售物业是零售业进行（有形商品）销售的场所。它主要包括（大型百货公司）、（超市）以及其他各种类型的综合、居住物业，即住宅。通常为人们（工作、购物）等活动之外休息起居的私密场所。

2.居住物业的形态一般有（公寓）、（排屋）、（别墅）等。

3.居住物业中的服务大体可以分为（公共服务）、（专项服务）、（特殊服务）等3个层次。

4.别墅类物业的多样化服务包括（秘书式商务服务）、（保姆家政服务）、（家庭医疗保健服务）、（休闲娱乐服务）。

5.居住物业，即住宅。通常为人们（工作、购物）等活动之外休息起居的私密场所。

6.居住物业的形态一般有（公寓）、（排屋）、（别墅）等。

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