11、深圳市城市更新项目实操系列

已签订预售合同并备案且不属于《办法》第五条第二款规定情形的；3、经房改部门批准被纳入房改范围的；4、市政府批准的其他情形。

（三）对转让方式、范围和比例的限制

根据《办法》的精神，工业楼宇一般情况下可以整体转让。但

如需要分割转让，则需要用地批文、土地使用权出让合同的明确规定，或符合《办法》第四条第二款所规定的九项情形。根据其中第（四）、（五）、（六）项的规定[2]，在用地批文、土地使用权出让合同没有明确规定的情况下，开发商如无后续操作，在一般情况下能够对外分割转让的，不超过总面积的50%（其中已包括办公、宿舍等配套措施）。

（四）对转让价格及收益进行限制

为防止对工业用地、用房的炒作而推高房价，《办法》明确规

定：“工业楼宇在转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，

纳入政府设立的国有土地收益基金专项管理”。总体而言，工业楼宇转让增值收益上缴方式可概括如下图：（请横屏查看）

二、怎样盘活工业地产类资产

（一）土地经济指标设定

根据《深标》的规定，普通工业用地（M1）和新兴产业用地（M0）

中最多有30%的建筑面积可用作商业、宿舍及其他配套设施。如何让这30%的物业获得最大的利润，有赖于投资者事前做好全盘的规划。对此，投资者应当对项目用地的规划情况、市场需求、周边项目情况等因素进行充分调研，在此基础上聘请合资格的专业咨询机构设计规划（或规划调整）方案。

由于M0的容积率上限较大，在实际操作中，投资者大都青睐

“工改M0”项目。然而，随着《深圳市城市更新“十三五”规划》的出台，政府有意收紧“工改M0”项目。根据笔者所了解到的信息，目前“工改M0”类项目的审批，需要提交到市一级主管部门审查，其时间成本和不确定性均较以前大大提高。

（二）适当确定自持和销售的部分

根据前文的分析，如没有后续操作（如补地价等），根据现有

的政策，工业用地项目可实现销售的物业体量比例不高于总建筑面积的50%——这个比例是确定的，但具体哪一部分物业可销售则由投资者决定。

通常情况下，工业用地项目的产业/研发用房占比为70%，配

套用房占比30%，可售物业占比50%。可售物业包括产业/研发用房及配套用房。为此，投资者需要根据不同的项目背景，以及对项目开发预期的不同，确定可售物业中产业研发用房和配套用房的占比，以及可售物业的具体位置。

（三）将厂房改为其他物业类型

根据深圳现行政策的规定，工改项目的产业研发用房占比都在

70%以上，且大部分不能分割转让。这一大部分工业厂房的消化给后续的项目运作带来了较大的压力。

为此，很多项目将产业研发用房改为写字楼、公寓或会所等更

具价值的物业类型以规避产业研发用房体量过大的问题。在实际操作

中，这种做法早已屡见不鲜。但由于政策的收紧，投资者近期需要密切合规性风险。这主要体现在以下两个方面：

一是部分地区加大清理厂房改公寓、酒店的力度。比如宝安区

政府不久前出台了《坚决整治厂房改公寓等违法行为分类工作细则》，同时请拆了不少“厂房改公寓”项目。相关政策是否会得到深圳其他区域的响应，有待进一步观察。

二是物业经营前置审批的收紧。根据笔者了解，深圳部分地区

的消防主管部门收紧了写字楼、酒店的消防审批，尤其是厂房改造项目的消防审批。这势必会对相同项目及其投资者产生消极影响。

（四）完善物业流转方式

对于不少于50%的不可分割转让的产权部分，除了变更物业类

型以提高其价值与吸引力以外，更重要的是实现物业的流转。对此，相关经营者想出来“长期租赁”、“会籍绑定”、“股权绑定”等方式。

“长期租赁”是最常见的流转方式。经营者成立物业管理公司

与客户签订长期租赁协议，将约定物业租给客户长期使用，以此实现物业的流转。但租赁合同的年限受限于《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的限制，且投资者的资金无法一次性回笼。