11、深圳市城市更新项目实操系列

四、“引入产业+农地入市”：通过非城市更新途径解决工业用地历史遗留问题的思路探索

（一）法律依据

1.村委未征转用地理清产权关系后可直接入市

《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法 （试行）》（下称“空间办法”）第七条规定，对于尚未完善征（转）地补偿手续且符合规划的工业用地，原农村集体经济组织继受单位在先行理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可进入公开市场挂牌交易；交易所得由政府和村委分配，法定的分配方式有二：（1）市国土基金和村委各分得50%的交易收益；（2）市国土基金获得70%的交易收益，村委获得30%的交易收益，以及20%的项目配套物业。

根据相关部门的反馈，在实际操作中，项目用地挂牌所得收益分配方案可通过各方协商予以调整。

2.针对产业用地可实现拟定出让方案、准入条件

2016年10月20日，深圳市政府颁布《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》（下称“产业用地供应管理办法”）。根据前述的规定，为确保产业用地供应，可由区政府负责牵头拟定建设用地项目的具体出让方案与准入条件。在企业正式进驻项目用地之

前，区政府应当与用地单位签订产业发展监管协议对产业准入、投产时间、投资强度、产出效率、节能环保、股权变更约束、退出机制、违约责任等问题作出具体规定。

（二）操作要点与案例

现阶段，已有工业项目的投资者通过“引入产业+农地入市”的方式与村委合作获得项目用地，借此理顺项目用地利益关系、解决历史遗留问题。其操作要点可归结如下：

首先是产业认证，投资者可通过自行研发、合作或并购的方式获得产业技术成果，按照《深圳市高新技术项目认定实施办法》等规定，通过区一级的科技部门，完成高新产业项目认定工作，为产业进驻提供资质条件。

在此同时，投资者可同时与村委、街道办沟通，确定当地产业引进的意向，并根据《空间办法》、《产业用地供应管理办法》的规定，由村委提出申请，区政府主导，为意向进驻企业“量身定做”进驻条件，在此基础上正式启动入市交易程序。

在联系项目用地，启动“农地入市”交易程序的过程中，投资者需要与村委、实际使用人进行充分沟通，进而解决好项目用地的历史遗留问题、理顺土地利益关系，为项目用地入市出让做好准备。

以上操作最初由深圳市方格精密器件有限公司通过“农地入市”方式获得宝安区福永街道凤凰社区的工业用地[ii]。近年来，随着深圳政府对先进制造业的重视，以及对工业用地资源的保护，通过前述方式获得用地的企业越来越多，比如大疆无人机[iii]、大族激

光[iv]等。以此作为契机解决项目用地的历史遗留问题，将是一个有益的尝试。

— — 深圳“工改工”项目物业转让限制及应对操

为防止对工业用地、用房的炒作，深圳市政府颁布了《深圳市工业楼宇转让管理办法》等一系列政策，通过限制工业楼宇转让、划定自持比例等措施，加强对工业用地、用房市场的干预。这无形中为项目运作设定了更高的门槛。随着深圳“工改工”项目的越来越受青睐，如何在政策允许的范围内灵活运作，扩大盈利空间，成为“工改工”项目运作的重要问题。

一、政府对“工改工”物业转让限制手段归纳

（一）对物业类型与设计的限制

根据《深圳市城市规划标准与准则》（下称“深标”）对于工

业用地——无论是普通工业用地（M1）还是新兴产业用地（M0），均明确其“主导用途的建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之和）不宜低于总建筑面积的70%”。所谓“主导用途的建筑”，在工业用地

领域主要是指生产厂房和研发用房。如此一来，其他用途（主要包括商业、宿舍，以及附属的市政设施、交通设施、配套辅助设施）的建筑面积加起来就不得超过总建筑面积的30%。

2017年1月，深圳市规土委公布了《关于进一步加强商业办

公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》。该通知一方面强调工业建筑的平面布局、水电设计不得采用住宅套型式设计，另一方面明确规定研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。如该通知未来付诸实施，未来“工业厂房改公寓”的相关运作将受巨大限制。

（二）对受让人资格的限制

“工改工”项目的主要物业类型为工业楼宇，包括厂房、研发

用房等。对此，《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（下称“办法”）第五条明确规定，工业楼宇的受让人必须是企业；有准入条件的还应经产业部门资格审查[1]。

对具有居住功能的的工业楼宇配套设施（含宿舍、单身公寓、

办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）的转让，市规土委在《关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》第一条还规定了四种例外情形：1、前述通知实施前已转让并办理登记且不属于《办法》第五条第二款规定情形的（即符合项目设定的准入条件）；2、前述通知实施前