我国房地产调控机制研究 - 图文

近普通住宅年物业税的50%。另外，地方政府每年都会公布财政收支和税率标准，充分体现税收的公平透明。

5.1.4 打击房屋空置和土地闲置行为

世界多国都对房屋和土地的浪费行为予以坚决打击，见表2、3。荷兰和瑞典的房屋空置率不超过2%，这归功于两国严厉打击房屋和土地闲置的行为。美国自1965年开始每年每季度统计住宅空置率(自有房和租赁房分开统计)，为避免房屋闲置面临的处罚，业主甚至出钱让人居住。香港地区每年会出台香港物业报告，发布住宅空置率数据，为政府调控房地产市场提供参考。日本、韩国对土地投机重点打击，有效遏制了土地资源浪费。

表2各国防止房屋空置的措施

国家 法国 12.5%，第三年15%，依次累加。 防止房屋空置措施 第一住所免征空置税，第二住所按面积交纳空置税，第一年缴纳房屋市值10%的罚金，第二年德国 政府要求空置房屋的业主必须在短期内使房屋重新利用。 韩国 第一套房资产增殖税税率9%，第二套36%，第三套60%到75%。 英国 第一住所免征空置税，第二套住房免税2年，供业主选择哪套作为第一住所，之后对第二套住宅开征空置税。 荷兰 允许人们入住他人持有的闲置一年以上的空房。 瑞典 将无人居住的住房推倒。 丹麦 对闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。

表3 各国防止土地闲置的措施

国家(地区) 法国 日本 台湾 美国 德国、英国 奥地利、韩国 征收“未建房屋土地税”。 每年评估土地升值情况，凡土地持有者必须缴纳“土地持有税”。 对可以施工但未按规定施工的土地，或施工部分价值不及所占土地价值15%的土地，按地价税的3.5倍征收惩罚性的“空地税”。 征收“资本增值税”。 对地价上升的增值部分征税。 征收“闲置土地价值税”。 防止土地闲置的措施 5.2 建立我国房地产市场宏观调控长效机制的政策建议

5.2.1 房屋登记信息系统全国联网，并保证数据的真实与准确

虽然中央屡次要求，但中国尚无全国联网的房地产信息系统，最近国务院要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度的消息一出来，广州、中山、佛山、宁波多地出现了公务员抛售房源的情况，多套房产8折甚至更低折扣成交。说明信息系统联网并公开的政策威力巨大，对于未被曝光的“房氏一族”是一个重大的打击，有助于惩治腐败，促

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进房价合理回归。然而，住房信息联网只是初露端倪，各地打着保护公民隐私的幌子，严禁房产信息公开查询的报道已经铺天盖地，多地严控“以人查房”“以房查人”，已经为既得利益群体撑起了保护伞。再加上中国尚无官员财产公示制度，也缺乏对腐败的监督机制，恐怕住房信息联网将成为一种摆设，貌似公开实则无用。

严控住房查询，貌似保护私有财产，实则堵住了公众监督官员房产及其灰色收入的渠道。房屋信息系统联网并允许公众“以房查人”，是政府取信于民，保证社会公平的有效手段，也是房产税课征的前提。

5.2.2 进行全国空置房屋和闲置土地整治，适时开征空置税

在推进住房信息系统全国联网的同时，政府应及时开展空置房屋的统计工作，为征收空置税（或资源浪费税）做准备。上海曾在静安区进行空置房调查（“以2010年6月30日为时点，在居住类住房中，可供使用而未使用的住房”），有6种情况排除在外：“待装修半年以内、正在装修、装修完待入住半年以内、住户外出长假、间歇居住和住户将房子作为度假使用”（新浪地产，2010年9月9日），按照这个标准，整个中国都没有空置房。北京的空置率调查是按水电使用数据进行的，结果催生了畸形行为：开发商对房屋简单装修，企图蒙混过关；有人推出“空房管家”服务，定时开灯、放水；有的甚至提供“身份扮演”。空置房的统计变成了促进资源浪费。

为此可以仿效美国标准，“在调查时点无人居住的房屋即为空置房屋，即使有人居住，如居住者另外有常用住址，也算空置房”。再结合实地走访，水电记录（不宜作为单一指标），房屋信息登记系统、民众监督举报，甚至网络平台，以获得真实的空置数据。可以率先在一些房价畸高的城市进行试点，对空置半年以上的房屋业主开征惩罚性的房屋空置税，空置税税率应是惩罚性的高税率，空置税（资源浪费税）的征收不是目的，目的正是减少空置，防止资源浪费。

土地的闲置方面，应完善土地出让合同，使地方政府和开发商在权利义务方面彼此对等，使政府也有违约成本，推动政府谨慎决策，科学规划，公平补偿，诚信执政。对开发商，应通过调研确定合理的开发和销售周期，明确规定各期楼盘的开工竣工时间，令其按时将房源全部公开，并严惩违约行为。应从重征收土地增值税，使囤地无利可图，结合市场准入手段，促使开发商及时将住房推向市场。从压制需求转变为增加房源供给，可以精准打击炒房炒地者，防止资源浪费，这是解决中国人为制造的供不应求的房地产乱局的有效手段。

5.2.3 房地产税制改革，对第二套以上房屋征收房地产税

我国房地产税制复杂，包括营业税、企业所得税、个人所得税、房产税等十几种。税之外还有费，包括土地出让金、各种管理费、手续费，不下百种。不合理的税费，尤其是巨额的土地出让金是房价高昂的主要推手，而重交易轻保有的税制则鼓励了投机。政府应致力于清费改税，适当归并一些税种，以“宽税基，少税种”为原则，建立以房地产税、所得税、营业税等为主体的税制框架，适时出台遗产税。第一套自住住房实行低税甚至免税，

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对第二套以上房屋按面积或房屋市场价值开征房地产税。考虑到中国庞大的空置房数量，房地产税不应只对增量房开征，因为存量房的巨大浪费是中国畸高房价的基础。房地产税的征收应同时发布详细的执行细则，保障社会低收入群体、鳏寡孤独的生活。应扶植房地产税成为地方主体税种，将地方政府从土地财政的利益链条中剥离。此外应立法规定税收的取用和监管、公众监督途径等，保证税收公开透明，取之于民，用之于民，否则房地产税只不过为部分官员攫取灰色收入提供了另一条途径。

有专家建议，自第三套房屋开始征收房地产税，笔者认为，正如国家规定旅游景区三年之内不准涨价，而各景区变成了每三年必须提一次价一样，自第三套房屋开始征税将变成鼓励每户居民都去购买第二套房，只有先对第二套房屋征税，实现居者有其屋之后，随着实体经济的不断强大，才可以放宽到对第三套以上住房开始征税。增加保有环节税负的同时，应减轻流通环节税负，保护首次置业需求，促进房屋资源合理流动。当房屋保有成本大于囤积居奇的利润时，囤积和空置现象将自然减少。自第二套房开征的房地产税，加上住房空置税，土地闲置税，剑指炒房囤地者，他们必须为过量占用并浪费社会资源、扰乱市场的行为买单。

5.2.4 完善社会保障房、廉租房制度

运用市场手段促进房价合理回归的同时，政府应承担起在保障低收入人群居住方面的重大责任，加强立法，严格监管，通过政策扶持，吸引大型知名开发商进行经适房项目的开发，广泛听取公众意见，合理规划，选定地理位置，科学设计户型与面积，并保证施工质量。建立严格的收入认定、资质审核、使用监管制度和退出机制，严惩经适房腐败行为，禁止购买保障房出租谋利的行为，对收入增长后已不属于保障范围的应限时交回房产。保障房以出租为主，并严格限制上市交易，将有助于防止倒卖谋利等非法行为，保障房的租金，可以仿照加拿大，按收入上缴租金，收入越高，适用比率越高，迫使高收入者远离经适房市场，使经适房、廉租房真正用于保障低收入者的生活，从而缓解社会矛盾。

5.2.5 城镇化问题和小产权房问题

我国正在经历“城镇化”过程，有鉴于欧美等发达工业国家正在经历的“后城市化”阶段，并结合前苏联时代“城市化”的教训，中国要避免“城镇化就是城市的扩大化”的思路，应合理规划，科学设计，集约利用土地，防止城市规模的无限扩大。发达的城镇星罗棋布，可以减小单个城市无限扩大带来的环境、资源、基础设施等的压力，促进当地经济的可持续发展，这远比在中国建造一个又一个超级巨无霸更合理。而且城镇化的核心不在于盖什么样的房子，而在于新兴产业的建设和兴起，没有产业只有房子的城镇迟早会陷入人去楼空的困局，可见产业的兴起和重塑才是城镇化的关键。

在城镇化过程中，应该允许农村结合自身优势，在合理的规划指引下，兴起新的产业，并借助市场化的开发手段，自主地变为城镇，这是缩短贫富差距和城乡差异，实现城镇化的可行途径。中国人民大学公共管理学院严金明教授曾指出，由于现行的农民征地补偿标准偏低，小产权房客观上成为了“农民分享工业化、城市化进程中土地增值收益的重要途径”，

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可见，所谓的“小产权房”是市场做出的理性选择。据国土部数据，截止2007年全国小产权房面积已达66亿平方米，北京的小产权房占比约为当地市场总量的20%，而深圳占比更超过50%。面对高企的商品房市场，购买小产权房是中国民众在畸高的房价下做出的不得已的选择。简单粗暴地断水断电、禁止购买、甚至拆毁的行为会将这部分刚性需求群体逼回商品房市场，使暴涨的房价更离奇，社会中下层群体更陷入绝望，这不仅是资源的巨大浪费，还可能引发巨大的社会震荡，危及社会稳定。

放开集体土地市场，地方政府将不再是土地的垄断供应方，地价自然向真实市场价值回归，间接促进房价的合理回归。

5.2.6 完善房地产法律环境，完善评估体系，保障公民权益

完善的法律是缓解社会矛盾的重要举措，是房地产市场健康发展的基石。在中国城镇化的背景下，可能会出现大量的征地和拆迁行为，为避免不必要的占用、不合理的规划、不公平的补偿，政府应致力于完善土地规划、土地征收、城市拆迁等相关法律，建立有效的听证制度，增加民众的参与机会，为民众提供维权途径和法律救助机制，禁止非公共利益而征收集体土地，加强土地集约利用，没有公平补偿之前，不得强行征地，没有达成拆迁协议禁止拆迁。

还应不断完善中国的商品房预售制度，允许按施工进度分期支付购房款，避免销售回款被用于杠杆式滚动开发，防止开发过热和形成烂尾楼，这是新加坡、德国法国等的共同经验。也应对银行资本过分青睐房地产，忽视实体经济的趋势予以引导，减少金融风险，并防止金融杠杆的作用无限放大。从2008年的“四万亿”投资到近年来我国广义货币M2的高速增长（2013年3月已达103.61万亿元，国家统计局数据），暴涨的钱流大多流向了房地产，助推房价水涨船高。也要探讨房屋保险制度、个人破产制度、以及外资投资房地产的制度等，增强房地产市场抗风险能力。

房地产交易、税收离不开估价体系，但中国的估价行业弊端很多，估价师只挂靠不从业，估价机构为获得业务，随意修改参数，迎合委托方，行业垄断、恶性竞争普遍，社会公信力不足。政府在房地产税制改革、土地制度改革的同时，应进行估价行业改革，出台《估价法》，提高行业门槛，对估价机构及估价人员设立信用档案，禁止只挂靠不从业，有刻意高估或低估损害第三方权益的逐出估价行业。发挥行业自律，提高行业威信，并提高估价结果透明度，且要给予民众充分的知情权和申诉权，保障税负公平。此外也应设法引入计算机，提高评估效率。

5.2.7 疏通民间资本投资实体经济的渠道，化解投机心态

我国拥有数量庞大的民间资本，截至2010年，我国民间资本总量已超过48万亿元（新华网数据）。由于缺乏合适的投资渠道，他们倾向于投资房地产，在地方政府的默许甚至支持下，他们买断当地楼盘供给，再高价抛出，获取暴利，所到之处房价一路狂飙，温州炒房团甚至一路炒到了海外。一些手有余钱的民众也在一夜暴富的图景下，投机心态膨胀，跟风买进，追逐暴利，几成全民炒房之势，而一旦市场萎靡，又恐慌性抛售，很容易导致

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