我国房地产调控机制研究 - 图文

所以必须在一个相对较长的时间内进行合理的规划和控制。同时，由于房地产是使用年限特别长、价值很高的耐用品，所以房地产投资决策正确与否，对整个社会的房地产供给总量和需求总量的平衡和结构平衡会产生巨大的影响，甚至会关乎整个社会经济能否良性运行，所以必须对房地产投资实施有效控制。此外，房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，如产权的界定、分割、复合、重组、转移都要靠法律来界定、确认和保护，因而也需要运用法律手段来规范其行为。因此，正是由于房地产行业具有以上特殊性，决定了政府宏观控制的必要性。

2.4实施宏观调控长效机制是规范房地产市场运行的需要

当前，我国房地产市场总体还不够成熟，主要呈现出如下特点：区域发展不平衡、局部过热；住房保障能力差、结构性矛盾依然突出；市场管理体制仍不健全；房地产价格增长过快；市场主体行为缺乏理性等。因此，必须由政府提供有力的扶持和引导，通过采取适当的宏观调控措施，规范房地产市场运行，促使其更快走向成熟，对国民经济发展发挥其应有的作用

3．近年来我国房地产市场调控措施及效果分析

中国从2003年开始对房地产行业先后进行了32次调控，但房价越调越涨，十年间上海房价涨幅达到500%，北京365%，广州261%，深圳233%。2013年“国五条”出台不到一月，房价和成交量又加速暴涨，京沪深二手房价同比上涨36%、27%、21%，交易量上涨260%、183%、184%。

表1 历年来调控政策内容及实际效果

时间 主要措施 政策的市场效应 全国房地产开发投资首次突破1万2003年 1)“18号文件”确立房地产业为“支柱产业”。 亿元，同比增长29.7%。 2)政府将“为70到80%的家庭提供经济适用房”的政策调全国商品房平均价格同比增长整为“多数家庭购买或承租普通商品住房”。 3.8%。 1)“国八条”。 2)个人买卖二手房须缴纳个人税。 1)央行上调贷款利率0.27个百分点。 2)“国六条”。 3)限制套型90/70政策。 2005年 2005年1～10月完成房地产开发投资同比增长21.6%。 2006年全国房地产开发同比增长21.8%。全年商品房销售金额增幅18.3%。 2006年 4)2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外70个大中城市房屋销售价格上涨销售全额征收营业税。 5.5%。 1)央行全年5次加息，一年期贷款利率达到7.29%。 2007年全国70个大中城市房价涨2007年 2)二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1幅最高为7.6%，地王频现。 倍。 5

1)三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。 2008年房价已出现下跌，12月70大2)2008年9月美国金融危机爆发。15日央行“双率”齐中城市中有50个城市新建商品住宅降。 价格出现环比下降，52个城市二手3)11月，国务院推出“四万亿元”经济刺激计划。 住房价格出现环比下降。 4)11月1日起，首次购买90平方以下普通住房，契税金融政策松绑后，地方政府积极救策分水岭 降为1%，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房市，09年楼市继续大涨。 和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下2008年政调为20%。 5)个人住房公积金贷款利率下调。 2009年 1)土地增值税清算，研究开征物业税。2)2010年，个人2009年，全国69个城市房地产价格住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。3)“国四同比上涨，最高涨幅19.9%。 条”。 1)“国十条”。购买首套住房且建筑面积在90平方米以上2010年房地产开发投资增长的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;贷款购买第二33.2%。全国70个大中城市房屋销套住房，首付比例不低于50%，贷款利率不得低于基准售价格同比上涨6.4%，全国商品住利率的1.1倍。 宅价格涨幅，比此前5年的房价涨2)要求78户不以房地产为主业的中央企业，退出房地幅之和还高。 产市场。 1)“新国八条”。二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提70个大中城市新建住宅销售价格同至基准利率的1.1倍。商业银行暂停发放第三套及以上比上涨7.6%。 2011年 购房贷款。 二手住宅销售价格同比上涨5.0%。 2)个人购买住房不足5年转手交易，销售收入全额征税。 3)落实稳定房价工作的约谈问责机制，房产税试点。 1)央行两次下调存款准备金率，两次降息。 2012全年成交量为近三年来同期最2)地方政府楼市政策微调，公积金政策松绑、户籍放松、高，北京五环内成交均价同比涨发放住房补贴等。 22.98%。上海内环线以内房价上涨3)要求40城个人住房信息上半年联网。 4)小产权房清理试点，再发“禁墅令”。 1)“新国五条”。 2013年 14.46%。百城价格指数连续6月上涨，二手房价格连续9月上涨。 北京上海成都南京武汉多地二手房交易猛增，为2011年来同期新高。 2010年 2012年 2)北京调控细则：京籍单身人士禁止购买二套房。个人2月份66个城市住宅价格同比上转让住房按规定征收个人所得税。 涨。 3)其他城市“一句话”细则：确保新建商品房价格涨幅低于4月份70个大中城市住宅销售价格城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。 继续上涨，地王频现 注：表格根据国家统计局、中国指数研究院、搜房网的数据整理

从2003年国家确立房地产为支柱产业以来，政府的宏观调控主要有2005年的“国八条”、2006年的“国六条”、2007年的五次加息、2008年美国金融危机后政府为保GDP而推出的“四万亿元”经济刺激计划、2009年的“国四条”、号称“史上最严”的“国十条”、2011年的“新国八条”，以及最新的“新国五条”，调控以加息、提高首付、二手房交易征收营业税等利率和税收手段为主，附之以限购、限贷、限价、甚至房价问责制等行政手段。但由于调控政策内在的缺陷和地方政府的抵触，市场产生了抗药性，再加上民众对政策失灵的预期，导

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致政策一出台，到处涨声一片，2010年全国商品住宅价格涨幅甚至超过了此前5年的房价涨幅之和。2008年的救市和四万亿元的推出更加剧了楼市泡沫，使房地产绑架国民经济的危机愈演愈烈。细究以往调控政策的失误之处对更合理更有效地进行房地产调控意义重大。

4 总结过往调控政策屡屡失败的原因

由于各利益主体逆调控行为明显，使得当前我国的房地产调控走上了一个各方利益博弈的大格局，因此，要进一步追问调控为何失效的原因，必须把房地产调控涉及到的利益主体置于利益机制下进行考量，理清他们之间的角色关系，并对他们在不同约束下的行为特征进行分析。

4.1 我国房地产调控的利益主体

房地产调控牵涉到非常复杂的利益链条，其最终效果是各方面利益主体博弈的结果，在利益多元化的情况下不同的利益主体存在着不同的利益取向，在各种复杂外力的作用下，调控很可能偏离政策初衷。可以说，只有在各方利益分配均衡的条件下，调控才能取得理想的效果，因此，有必要分析不同的利益主体在调控政策下的行为动机和反应，寻求调控失效背后的利益根源。本文所考虑的房地产调控所涉及到的利益主体主要有：中央政府、地方政府、开发商、社会大众，他们在房地产调控中的行为动机和反应会作用在调控效果上，最终决定房地产调控政策的走向。

4.1.1中央政府期望房地产市场健康发展

中央政府既是房地产市场发展的推动者，同时也是房地产调控政策的制定者，这两者的角色并不冲突，但是在角色职能却难以平衡。由于房地产具有产业关联度强和GDP贡献度高的特点，中央政府一方面希望房地产能够健康繁荣的发展，以刺激经济持续增长；另一方面，中央政府又害怕房地产非理性发展所带来的金融风险、财富分配不均、老百姓住房困难等问题，进而危及到社会的公平与稳定。以上两个方面决定了中央政府在房地产调控上的两难境地，因此。如何制定适度的调控政策以弥补市场经济带来的缺陷与不公平，同时又不影响房地产市场的健康发展是中央政府政策选择的主要考虑因素。

4.1.2 地方政府将房地产市场发展作为财政支柱

地方政府是房地产发展的最大获益者，同时也是房地产调控政策的具体实施者。对于地方政府来说，房地产市场的高度繁荣不仅能够提高当地GDP的数据，同时房地产发展带来的巨额土地出让收益和财税收入，使地方政府能够有足够的资金来发展城市建设，同时让地方官员能够获得更多的升迁机会。因此，地方政府的目标利益与中央政府并不一致，尤其是在行政分权的体制下，地方政府成为自立性的主体，加上房地产具有区域性的特点，这就早场了大方政府在实施房地产调控政策市具有很大的政策选择灵活性，当他们之间的

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利益目标有冲突时，地方政府的行为就有可能为自身利益最大化的目标服务。

4.1.3 开发商追求利润最大化

开发商是住房的供给者，同时也是接受调控的主要对象。一般来说，房地产开发商通过开发住房商品在市场竞争中来获取利润，当然希望政府的调控和管制的范围越小越好，一面干扰市场机制正常的竞争规律。但是房地产又是一个不完全竞争的市场，具有一些制度上的缺陷，很多开发商利用寻租合谋来获取竞争优势，进而获得暴利。因此，对于开发商而言，一方面会对调控政策具有天然的抵抗意识，在政策预期下采取有效的预防措施以规避风险；另一方面，从行为博弈的角度看，只要中央政府的调控政策市可置信的威胁，开发商在与调控者博弈最终的结果是开发商服从调控，这是由我国是一个强力型政府的证券结构所决定的。

4.1.4 社会大众消费者期待以合理的价格改善居住条件

社会大众是房地产市场的最终消费者。尽管房地产市场上还有些投机者，但是毕竟他们对市场的影响是有限的，房地产市场需求最终还是取决于社会大众对于改善居住条件和实现货币财富的转化和保值增值的需求上。住房需求是人类基本的消费需求，对于占绝大多数的中低收入阶层而言，改善居住条件、解决住房困难都需要政府对房地产市场进行调控，以遏制房价的过快上涨，减轻生活成本压力。尽管社会大众在调控博弈中出于弱势地位，但是也能通过给中央政府施加舆论压力，使中央政府不得不重视解决住房民生问题，促使调控力度加大。

4.2 由地方政府行为导致的政策失败

房地产调控政策的执行实施，地方政府起着关键的桥梁作用，它扮演一个双重代理人的角色，在国家宏观管理层次上，地方政府以中央政府代理人角色对中央的调控政策进行配合实施；同时，地方政府又是本地区特定利益的代理人，肩负着实现本地区利益最大化的责任。地方政府成为了中央政府和微观经济主体的双重利益代表，深入剖析地方政府行为，对于理解房地产调控为何政策失效至关重要。

4.2.1分权体制下的地方政府行为

从制度变迁的角度来看，我国经历了计划经济时代的高度集权体制到改革开放以后以财政分权为核心政治体制转型，财政分权又由当初的财政包干体制到分税制的建立，这一系列的制度变革在激励地方政府创收、促进经济增长等方面发挥了积极作用。但是，这种分权体制也存在着问题和缺陷，伴随着行政性分权改革的进行以及中央与地方之间财政分配关系的调整，地方政府的自主性大大增强，有了其独立的政治、经济私利，具备了与中央政府讨价还价的能力，因而成为独立的利益博弈主体。

从制度约束角度来看，决定地方政府行为的两个中因素是经济分权和政治集权。相对于西方国家建立在联邦制度上的财政分权制度，我国的财政分权体制是建立在中央与下级

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