2015年11月搏学知识点 - 图文

经纪人可以从下面几方面与承租客户议价：①房源紧缺②位置与交通情况③配套设施情况④周边环境⑤居住人口素质。 10.4租赁合同的相关知识 10.4.1租赁合同内容及相关规定 10.4.1.1什么是租赁合同？

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 10.4.1.2租赁合同的内容应包括哪些？

租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 10.4.1.3《合同法》对租赁期限是如何规定的？

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效；

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 10.4.1.4“买卖不破租赁”

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁合同的效力也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 10.4.1.5什么是房屋承租人的“优先购买权”？

优先购买权是指依照法律规定或合同约定，出租人出卖租赁房屋于第三人时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

10.4.1.6若租赁房屋质量不合格的，承租人是否可以解除合同？

若租赁房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

10.4.1.7若租赁房屋发生毁损或者灭失的，承租人是否有权解除合同？

因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

10.4.1.8租赁期间届满时，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同是否有效，租赁期限如何界定？ 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；

当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 10.4.2合同填写规范

10.4.2.1外籍租客签约姓名以什么证件为准？

租客为持有护照的外籍人士时，签署合同时的租客名字一定要与护照上的名字相同 10.4.2.2合同中房屋户型应怎样填写？

在合同中填写房屋户型时，必须填写成优化后户型，房屋居住的最多人数的计算方式是优化后的房间数×2 10.4.2.3合同签署日期不能晚于什么日期？ 合同起租日期和物业交割日期

10.4.2.4签署出租委托合同时合同租金支付方式中支付业主租金金额应保留几位小数？ 保留2位小数

10.4.2.5如何与业主约定第二年第一次的打款日期？ 第二年合同开始日期 10.4.3 合同备件要求

10.4.3.1合同签署人或租金收款账户不是业主本人怎么办？

若合同签署人或租金收款账户不是业主本人，受托人必须提供本人亲自签署的授权委托书、业主身份证复印件、受托人身份证复印件才能与公司签约。

10.4.3.2房子产权为共有，签署合同时应该提供什么证件？

房产证复印件、共有人同意出租证明、共有人委托授权书、委托人和被委托人身份证复印件、房产证复印件、收款人银行卡复印件。

10.4.3.3身份证复印件传真过来不清晰，是否可以先报合同再补交？

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不可以，身份证明是证明身份的重要资质。

10.4.3.4业主房子在成都链家购买，目前没有房产证怎么办？

首先看房屋是否过户，若房屋未过户不能进行签署代理，若房屋已过户，可以去房地局复印房产证复印件。 10.4.3.5业主在外地签署了合同复印件，合同原件未进行签署，是否可以递交合同？ 不可以。业主在合同原件上签署，合同方可生效。 10.4.3.6《业主声明》是什么？

特殊产权性质的房子都要签署《业主声明》，比如无法提供单位同意出租证明的使用权房屋要签署此声明。 10.4.3.7关于业主违约金

如果业主提前解除合同，需要退还未发生的租金，除此之外还应承担装修损失费、配置折旧费、客户违约金、未发生的佣金和管理服务费等一切实际损失。 10.4.3.8关于过度承诺

经纪人不要向客户承诺除合同条款以外的内容，包括入住租客的限制、配置完成时间、维修时间、费用折扣等。 10.5租赁合同申报 10.5.1租赁合同报单标准

10.5.1.1报单必备件：租赁合同、双方身份证复印件，有委托的，需提供委托书及受托人身份证复印件、权属证明复印件；（若无法提供复印件，可提供声明）；

10.5.1.2报单时效从签约第二日起算，三天内上报，否则视为晚报单，晚报单记提醒一次，一月两次记警告一次（报单时间当月24日以后是27日下午4点前，27日以后签单，次日九点半前，最后一天签单，次月1日九点前）。 10.5.1.3节假日不算报单日。

10.5.2客户或业主是公司的情况需要提供什么？

10.5.2.1.业主是公司的情况: 普租合同、房产证复印件、公司营业执照副本复印件加盖公章（红章或复印章皆可）、委托书加盖公章（必须是红章）、受托人的身份证复印件（如果出租人是公司法人亲自签署的，则仅需提供法人身份证复印件，不再需要提供委托书加盖公章）；客户身份证复印件、收据白联复印件；

10.5.2.2客户是公司的情况：普租合同、房产证复印件、公司营业执照副本复印件加盖公章（红章或复印章皆可）、委托书加盖公章（必须是红章）、委托人身份证复印件（如果承租人是公司法人亲自签署的，则仅需提供法人身份证复印件，不再需要提供委托书加盖公章）；业主的身份证复印件、收据白联复印件。 10.5.3业主过世的情况下出租方需要提供什么？

房产证复印件、业主死亡证明复印件、签合同人身份证复印件、体现逝者与签合同人关系的亲属关系证明（如：户口本复印件）及免责声明（免责声明的内容要体现出签合同人身份，本人和产权人是什么关系，房屋的详细物业地址，出租该房屋得到了产权人所涉及的所有的直系亲属的同意并分别写明直系亲属的相关信息，需标明“出现一切问题与链家无关自行承担责任”字样，此后产权所涉及的每个人都要在免责声明上签“同意”两字确认）。 10.5.4业主是未成年人的情况下出租方需要提供什么？

业主如果是未成年人，一般由其父母中的一方来出租，这种情况需要提供房产证复印件，出租人的身份证复印件，户口本上能体现出产权人和出租人是父子或母子关系的那一页复印件即可申报。 10.5.5业主或客户不能提供身份证复印件怎么办？

可以提供业主或客户的驾驶执照复印件（须在有效期内）；军官可以提供军官证，香港澳门人士可以提供港澳通行证，台湾同胞可以提供台胞证，业主在不能提供身份证复印件的情况下，需要客户签署声明（有固定的模板，参见普租申报合同备件里的附件三）；

客户在不能提供身份证复印件的情况下，需要客户手写不能提供身份证复印件的声明（需要体现不能提供的原因，出现“一切问题与链家无关”字样）。

10.5.6申报租赁违约金需要提供什么？

定金协议书、签订补充协议或情况说明及收据白联复印件。 10.5.7未用链家合同需要提供什么？

需要三方签订自带合同的补充协议（公共文件柜有模板，要有“双方自愿不用链家合同，出现任何问题与链家无关”的字样）、房产证复印件、客户和业主身份证的复印件、收据白联复印件。

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10.5.8关于租赁房屋事宜的声明和权属确认声明有什么区别？

关于租赁房屋事宜的声明是针对特殊产权性质的普租都要签署的声明，即除商品房、已购公房、央产房外的房屋均需签署此声明。而权属确认声明是针对业主不提供房产证复印件或者是身份证复印件的情况，客户来签署的声明，用来代替房产证复印件或身份证复印件。

10.5.9租赁业绩的角色及分配比例 ? ? ? ? ?

房源录入人10%； 维护方5%；

钥匙人10%（若无钥匙人，则此业绩归成交人所有）； 房源实勘人5%，若无实勘或实勘不合格则业绩归成交人所有； 成交人70%或85%（业绩比例必须≥20%；客户转介绍30%）。

十一、租赁业务风险防控 11.1房的风险

11.1.1不得出租的房屋有哪些？ ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

未依法取得房屋所有权证的；

未经综合验收，新建的房屋不能出租；

司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的； 共有房屋未取得共有人同意的； 权属有争议的； 属于违法建筑的；

违反规定改变房屋使用性质的，不得出租； 已抵押，未经抵押权人同意的；

不符合安全标准的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

注：对于房屋所有人已死亡的，房屋继承人应当按《继承法》的规定，办妥房屋继承过户手续后，方可出租该私有房屋。 11.1.2商品房屋转租条件 11.1.2.1转租要求： ? ? ?

须经出租人书面同意；

转租期限不得超过原合同规定的期限；

房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。

11.1.2.2转租效力：

承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 11.2人的风险

11.2.1租赁合同当事人的权利和义务 11.2.1.1出租人的权利 ? ? ? ? ? ? ? ? ?

按照合同的规定收取房租；

有权决定在租赁期满后是否继续将房屋出租； 可以决定是否允许承租人将房屋转租；

因承租人的过错造成房屋损坏的，有权责成承租人负责修复或者赔偿；

承租人违反租赁合同的有关规定，出租人有提前终止合同，收回房屋的权利。如果因此而造成出租人的损失，出租人有权要求承租人赔偿。 承租人违反规定的行为有：

未经出租人同意，擅自将承租的房屋转租、转让、转借或是与他人调换使用；

擅自拆、改房屋结构或改变用途（拆改房屋结构有可能造成房屋危险，改变用途则是违约行为）； 拖欠房租累计6个月以上；

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利用房屋进行违法活动； 故意损坏承租的房屋；

法律、法规规定可以终止合同、收回房屋的其他行为。

此外，如果出租的是公有住宅，而承租人没有正当的理由，将房屋空置达6个月以上的，出租人有权提前终止合同，收回出租的房屋。

11.2.1.2承租人的权利 ? ? ? ? ? ? ?

在合同约定租期内占有、使用房屋，并取得合法收益；

优先购买权，即租期未满时，出租人出卖房屋，承租人在同等条件下有权优先购买； 优先承租权，即租期届满时，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下有权优先承租。

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；

因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同；

租赁双方对租赁期限没有约定或者约定不明确时，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；

租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 11.2.3房屋出租人在向外来务工人员出租房屋时，应履行哪些义务？ ? 出租房屋前，应当向房屋所在地的派出所申领《房屋租赁治安许可证》；

? 出租房屋前，出租人应当查验承租人的有效身份证件，填写由公安部门统一制作的登记表；

? 督促承租人及时办理暂住登记或申领暂住证（所需证件：本人身份证原/复印件，房产证复印件、2张一寸照片、租赁合

同）； ? 依法纳税；

? 发现承租人有违法行为的，应及时向有关部门报告。 11.3物的风险

11.3.1签署租赁合同后如何做好物业交割，避免纠纷？ ? ? ?

签完合同后，带双方到房屋内做物业交割。根据屋内实际设施勾填。填写完整物业交割合同，让客户业主签字； 如果房间内有贵重物品请业主提前拿走保证安全（或者提前拍照存档）； 正确抄写水、电、燃气表，以免造成纠纷；

11.2.2承租人或出租人可以解除租赁合同的情形有哪些？

11.3.2如何读取水表？

水的计量单位为立方米，一立方米即一吨水。目前自来水公司使用的水表主要有数字表和指针表(即机械表)两种： 数字表读数简单，从左到右排列读出黑色数字即可；

指针表略为复杂：①沿顺时针看，黑色指针分别代表千、百、十、个位（红色指针为水位数，查表时忽略），指针在两数之间应取小数值；②如指针正指某数，应该看下一位指针，到“0”则取某数，未到“0”则取比某数小的数。 11.3.3成都市水、电、燃气费的收费标准： ? ? ?

成都水费标准： 居民生活用水：2.94元/吨 ；非居民生活用水：4.39元/吨 ； 成都燃气费标准： 家庭：1.89元 /立方米 成都市居民生活用电执行阶梯电价：

用 电 时 段 电费梯度 峰 7:00~11：00 19:23:00 平 11:00~19:00 谷 23:00~次日7:00 11.3.4成都居民电费标准（千瓦时/度）： 第35页共76页