房地产估价报告（房地合估） - 图文

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对象不存在抵押权、担保权等他项权利，也未发生其他权属纠纷。本次重估前借款人在华夏银行昆明分行的贷款额通过评估方及估价委托人相互认定依法不属于法定优先受偿款。注册房地产估价师在价值时点知悉的法定优先受偿款为零。

五、贷后重估房地产变化情况分析

随着全国

70城市房价数据的出炉，全国房价不断降温的趋势进一步确定。然

而，对于中国楼市而言，正在发生变化的却远远不止几十个代表城市的商品房价格。

就在上周，国家统计局公布了前4个月房地产市场运行的各项数据，被视为判断房地产业发展状况的各项核心指标—开发投资增速、新开工面积、成交量、到位资金数量、国房景气指数等等，几乎全线回落。

根据统计局的数据，2014年前4个月，房地产开发投资增速进一步放缓，尽管绝对量高于去年同期水平，但增幅与去年同期相比降低4.7个百分点。 2014年1－4月，住宅新开工面积同比下降24.5%，2月、3月、4月累计同比降幅均在20%以上，超过2012年时最高水平。截至目前，住宅施工面积同比增速为9.9%，为2011年以来增速首次降至10%以下。

2014年1－4月，商品房销售面积同比下降6.9%。其中，住宅销售面积同比下降8.6%，降幅较上月增加2.9个百分点；商品房销售额同比下降7.8%。其中住宅销售额同比下降9.9%。

2014年1－4月，房地产到位资金37200亿元，同比上涨4.5%，涨幅较上月减少2.1个百分点。其中，定金及预收款同比下降7.8%，个人按揭贷款同比下降3.1%，2012年下半年以来首次出现同比下降。

2014年4月，房地产开发景气指数为95.79，比上月下降0.61点，降至2013年以来新低。

华夏银行昆明分行房地产估价报告 - 12 -

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毋庸置疑，中国的房地产市场正在经历着一次转折性的变化。在业内人士看来，这些变化背后的原因很多：比如，从去年四季度开始不断发酵的“房贷荒”；二、三线城市积累的过多的无法消化的库存；始终没有放松的房地产调控政策；楼市转向后，市场预期转变带来的观望等等。

然而，与这些技术性的分析相比，2014年中国房地产出现的变化无疑有着更多耐人寻味的地方。

中国的楼市并非没有冷过，比较有代表性的2007年，为了抑制宏观经济“过热”的苗头，针对房地产市场的紧缩性调整让2008年的中国楼市迅速降温，然而随着国际金融危机的爆发，一揽子救市计划的出台又让接下来的2009年成为中国楼市上涨最为疯狂的一年。紧接着，为了抑制房价的过快上涨，2010年开始的房地产调控让随后的楼市出现了短暂的冷静，随后的房地产市场伴随着楼市调控政策的松松紧紧，开始进入一种“小跌大涨”的周期律当中。

正是这种周期律，让人们对中国的楼市形成了一种“只涨不跌”的错觉，也让房地产市场的泡沫在无形中逐渐积累。而形成这种状态的根源则在于房地产市场在国民经济中所处的独特地位。

长期以来，作为固定资产投资的重头戏，作为支撑钢铁、水泥等行业的基础产业，作为地方财政重要来源，房地产业早已不是单一的行业概念。

正是这种独特的地位，使其在成为经济增长重要推动力的同时，也成为产能过剩、经济结构失衡等诸多矛盾的交汇点。因此，对房地产行业的调控，已超越了对一个行业的政策指引，而成为立足于转变整个中国经济发展方式和产业结构的重要着眼点之一。

事实上，在2013年年初，中央政府最后一次出台严厉措施调控房地产市场之后，针对房地产市场的全局性调控政策就再未出现过。在看似宽松的政策环境下，

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房地产行业经历了2013年的触底反弹在年末终于开始掉头向下。在业内人士看来，本轮楼市下跌周期是历史上首次出现的因为非政策因素导致的市场降温。表面上看，本轮楼市降温的直接原因在于信贷的收紧，供需结构的变化。然而究其根源，则是中国经济整体发展思路的变化。

在坚定的抑制产能过剩，转变发展方式的宏观调控思路下，中央对于经济增速的整体回落体现出相当的定力。同样，中央对作为GDP重要助推器的房地产市场降温也体现出足够的容忍度：在分类调控的总体思路下，尽管过去一周各地松绑楼市的消息不断，但自上而下的“救市”措施并没有出台，房地产调控正在变得更具针对性和市场化。值得注意的是，上周央行虽然直接敦促商业银行加大首套房贷的力度，但货币政策的整体节奏却没有发生变化，资金的闸门依旧如故。而缺少充裕资金的房地产业，所能遵循的只有市场的供需规则。

尽管房地产行业依旧将会扮演国民经济重要支柱产业的角色，但曾经单纯的以房地产为抓手、为杠杆、为救命稻草的经济增长方式正在也应当成为历史。

根据云南省统计局通报的今年1～2月份云南省国民经济运行情况数据显示，今年才一开年，全省房地产商品房销售面积、销售额就呈现双双下降的态势，商品房销售面积同比降幅达30.3%，而销售额同比也下降20.8%。

尽管去年以来，受到楼市调控政策的影响，商品房销售面积也出现增速回落、下降的情况，但降幅都没达到那么大。今年一开年，全国多地楼市在政策、房产税征收预期增强、银行信贷收紧、开发商资金紧张等系列因素的影响下，就有城市不断出现降价等情况。事实上，就云南省来看，不仅是昆明，多数州市房地产市场都普遍低迷，销售周期明显拉长，多数楼盘销售都很困难。

因此，销售面积降幅如此大，也释放一个信号，如商品房销售面积、销售额仍持续下降，接下来的确不排除有项目因资金吃紧而出现降价抛售情况。

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今年1～2月份云南省国民经济运行情况 固定资产投资 第一产业 第二产业 第三产业 房地产开发投资 商品房销售面积 销售额 社会消费品零售总额 城镇市场消费品零售总额 乡村市场现实零售额 643.11亿元 551.97亿元 91.13亿元 同比增长11.7% 同比增长11.9% 同比增长10.8% 223.88亿元 237.90万平方米 109.65亿元 同比增长2.7% 同比增长30.3% 同比增长20.8% 885.96亿元 13.49亿元 219.08亿元 653.40亿元 同比增长23.6% 同比增长36.5% 同比增长10.0% 同比增长28.7% 统计局分析：今年1～2月云南省经济运行开局平稳，但主要经济指标增速均比去年同期有所回落，全省经济运行后续走势值得密切关注。

从上述市场分析中，得出以下几点信号：（1）2014年同2013年相比，房地产市场继续低迷，房地产价格有下滑趋势；（2）2014年下半年虽然中央政府放开房地产调控市场以来，但房地产市场氛围仍然低迷，一方面开发商需要消化大量积压库存不但不能升价反而会降价抛售，另一方面购房者继续持观望状态；（3）房地产市场近期明显出现供大于求，消费潜力不够，刚性需求不足；（4）银行金融机构不良贷款率成上升趋势，银行面对房地产不良贷款压力明显增大，如何应对房地产贷款以及安全回收信贷资金已成为严峻考验。 六、价值时点

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