自有资金学习

后期项目自有资金的到位我是这样计算的：

根据企业当期的财务报表计算，所有者权益（现所有自有资金）－资本公积中应扣除金额－固定资产中占用自有资金－其它未开发土地款占用自有资金－其它在建项目占用自有资金＝可用于本项目的自有资金。 另外：未来可能实现的销售或预售款，不得作为企业自筹资金，因为存在不确定性。对于其他在建项目占用自有资金只是指其他项目用占用的自有资金不用考虑项目贷款及部分缺口，根据立项中中资金资金计算即可。

所有者权益更多的是一个会计科目，其有时并不能真实反映开发商对这个项目的实际资金投入能力和投入意愿。在衡量房地产开发商的实力时，最好还是根据这个房地产项目的成本构成和实际需投入的资金进行测算，即，分析总投资中有多少资金由开发商承担、已投入多少（多为地价）、将投入多少、资金来源、落实可能等。这种实际投入的自有资金算法更加直接，也才是自有资金比例设置的核心意义所在。还要区分企业投入的资金是项目公司所有的资金还是来自于股东借款，股东借款不应包含在内。 1、 股东借款进入资本公积即可算是自有资金，谨慎一些就让客户提供承诺函和股东会决议；

2、 分期开发的项目，前期开发的回笼资金能否算是开发商后期开发的自有资金，看前期开发的项目是否

完成结转，完成结转并完税后的资金可计入后期开发项目的自有资金。这是我行的弱项，开发商永远不会完成前期开发并结转后才继续开发后期，因为结转了开发商就得纳税，而是连续几期开发完成再结转，同样需要纳税但开发商可在全部开发的项目中使用。工行的做法比较灵活，前期开发的项目回笼款，只要有凭证证明是投入下一期的项目，都算自有资金。

3、 将股东借款部分通过公司章程修正案等手续转为实收资本，此为最简便的。

4、 办理增资的话，企业几乎要将工商、税务等部门的手续通通重新办一遍，工作量相当于重新注册新公

司了。如果只是为了满足自有资金比率的要求，转资本公积就好了。