江苏武进太湖湾旅游发展有限公司尽职调查报告

江苏张家港农村商业银行股份有限公司

投资银行业务尽职调查报告

融资主体：江苏武进太湖湾旅游发展有限公司

业务类型：以我行理财资金认购信托贷款集合资金信托计划 存续期限：两年

投/融资额度：不超过人民币10000万元 报审单位：资产管理事业部 融资主体信用评级：-

担保主体信用评级：AA+（上海新世纪） 经办客户经理：庄正欣 协办客户经理：杨晶晶

编号：ZNSTZYH201510001 填报时间：2015年10月14日

目录

一、融资主体基本信息 ..................................................... 1 二、融资主体介绍 ......................................................... 1 三、交易结构 ............................................................. 2 四、历史沿革 ............................................................. 3 五、股权结构与实际控制人 ................................................. 3 六、参股及控股企业 ....................................................... 5 七、公司的组织架构和法人介绍 ............................................. 6 八、项目基本情况介绍 ..................................................... 7 九、企业财务状况与偿债能力分析 ........................................... 8 十、担保人基本情况 ...................................................... 15 十一、银企关系与授信 .................................................... 19 十二、资产受限情况 ...................................................... 19 十三、偿债来源分析 ...................................................... 20 十四、风险因素与重大不利事项 ............................................ 20 十五、其他应说明的事项 .................................................. 21 十六、结论 .............................................................. 21 十七、备查文件 .......................................................... 22

一、融资主体基本信息

江苏武进太湖湾旅游发展有限公司 武进区雪堰镇湾村百渎 杨惠明 注册资本 50000万元 旅游资源开发、经营；土地整理、开发；文化产业项目投资、文化活动策划、文化旅游产品开发；建设投资、城市建设项经营范围 目投资、农业休闲观光、农业综合开发；房地产物业、游览景区、公共设施、园林绿化、公园的管理服务；工艺品销售；为城市建设和基础设施建设项目服务。 实际控制人 武进区国有（集体）资产管理办公室 所属行业 公共设施管理业 是否“融资平台” 否 是否“两高一剩” 否 是否失信被执行人 是否存在预警 否 否 公司全称 住所 法定代表人 二、融资主体介绍

江苏武进太湖湾旅游发展有限公司成立于2003年10月，是应建立健全太湖湾旅游度假区领导管理体制和市场化运作机制的需要而成立，全面行使对武进太湖湾旅游度假区开发建设的各项管理职能，统一领导、统一规划、统一开发、统一管理。

武进太湖湾旅游度假区位于常州市南部的雪堰镇境内，东临无锡马山，南至太湖，西接宜兴周铁，北至锡宜公路，周边有锡宜、沿江、宁常等高速公路相通，距常州市中心约50公里，距上海、南京、杭州均在2小时车程以内。度假区区划面积39.6平方公里，区内有山头19座，山坞11个，大小水库8个，湖岸线长约7公里。公司围绕“生态太湖”、“文化太湖”、“休闲太湖”的开发理念，进一步改善生态环境，加快项目建设，提升管理水平，取得了众多殊荣。2007年12月在海南博鳌举行的“2007博鳌国际旅游论坛”上，武进太湖湾旅游度假区被授予“国家旅游名片”的荣誉称号。2012年8月，太湖湾成功创建为省级旅游度假区。

江苏武进太湖湾旅游发展有限公司子公司嬉戏族集团有限公司目前开发“数字文化科技创意一期项目”，该项目位于常州市武进区锡宜公路以南、潘分公路以东、雪马公路以西、太湖岸线以北的嬉戏族旅游度假区内。该项目有利于加快数字文化科技创意产业设施建设，达到区域优化，便利交通，创造良好的投资环境，从而促进招商引资，有利于改善区域环境。同时，该项目有利于提升常州城市形象，增强城市的亲切感，使常州市的品牌价值得到良性发展。另外，数字文化科技创意项目能够有效的拉动城市就业，缓解就业压力。

武进太湖湾旅游项目已运营12年，整体上以度假区的方式进行开发规划。旅游区目前主体资产为武进太湖湾嬉戏谷主题公园、嬉戏谷维景国际大酒店及其他相关配套资产。同时融资主体江苏武进太湖湾旅游发展有限公司还承担了区内

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雪堰镇及周边地区的土地整理及土地一级开发，根据2004年9月9日《常州市武进区人民政府常务会议纪要》（第15号）及常州市武进太湖湾旅游度假区管理委员会《关于要求明确太湖湾旅游度假区经营性用地出让净收益分成比例的意见》，太湖湾旅游度假区30平方公里规划范围内的经营性土地出让净收益扣除政策上上缴部分后全额返回太湖湾旅游发展有限公司，公司按所得净收益的15%返回给出让土地所在地镇政府。

目前融资主体已完成7000余亩土地整理工作，办理出让4000多亩，土地收储3000多亩，通过招拍挂出让的4000多亩土地中，自用土地1200亩，剩余商业性出让土地近3000亩，全部为商业、商住用地。

融资主体的自用土地前期为政府划拨形式出让，待获得用地指标后以协议方式出让，并按30万元/亩补缴土地出让金。

融资主体的土地整理与出让返还为其主要收入来源，每年收入约3-4亿元，融资主体积极有序推进土地一级开发和收储工作，太湖沿岸土地储备较多。土地招拍挂返还收入区政府以财政补贴及计入资本公积金的形式入账，未计入营业收入。融资主体第二大收入来源为主题公园门票收入，节假日入园人数平均为2万人/日，普通成人票定价230元，并通过与自营酒店、青年旅舍等旅游住宿场所提供套票服务。

融资主体总体上在人员、业务、财务上比较独立，在经营上受控股股东干预较少，与控股股东江苏武进经济发展有限公司及其下属关联方企业资金往来很少，不存在控股股东长期大规模占用资金的情形。

本次融资资金的用途为建设嬉戏谷主题公园二期中的数字文化科技创意一期项目，项目总投资为人民币12亿元，自有资金投入约4亿元，信托计划融资8亿元。五矿信托拟设立“五矿信托-武进太湖湾信托贷款集合资金信托计划”融资3亿，期限为自信托计划成立满24个月结束。

三、交易结构

五矿信托 设立 武进太湖湾2号信托贷款集合资金信托计划 认购 发放信托贷款 张家港农商行 江苏武进经济发展集团有限公司 图1 本项目基本交易结构

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