西双版纳州房地产市场分析调查

西双版纳州房地产市场分析调查

前言

西双版纳房地产发展外部环境

城市属性：西双版纳是西南乃至全国热点旅游城市，具备成为全国以及东南亚

旅游目的地的条件。

经济发展：GDP、人均可支配收入、人均消费性支出、固定资产投资等指标持

续增长，经济发展状况良好。

产业结构：旅游产业是西双版纳的支柱产业，2009年旅游业收入占GDP比重高

达36.3%，未来依然有较大增长空间。

旅游发展：西双版纳旅游业快速发展，年接待游客人数突破700万人次，相当

于本地人口（107万）7倍。

一、房地产开发投资：西双版纳房地产还处于启动期，未来具有较大增长空

间，2009年以来房地产开发投资增长较快，2010年1-9月份同比增长33%。 房地产发展阶段：西双版纳2009年人均GDP12920元，折合不到2000美元，房地产目前还处于初级阶段，未来具有较大增长空间。

西双版纳2006-2010年房地产开发投资增长情况

25123.42015105-5.802006年2007年2008年2009年2010年1-9月7.67.219.216.019.116.6140120100806033.040200-20房地产开发投资亿元）增长率（%）

数据来源：西双版纳统计局

房地产开发投资：2009年以来，房地产开发投资增长较快，2010年1-9月份完成房地产开发投资16.6亿元，相比2009年同期增长33%。

二、西双版纳市场规模：2009年西双版纳施工面积247万平，竣工面积58

万平，销售面积80万平（其中景洪市62万平）。

西双版纳2007-2009年房地产施工面积及增长情况

房地产数据 房地产开发投资（亿） 增长率（%） 增长率（%） 增长率（%） 增长率（%） 2007年 7.2 -5.8 44.2 59.8 2008年 2009年 16 123.4 187.7 68.6 45.6 82.9 78.5 64.6 19.1 19.2 246.7 31.4 57.5 26.1 79.8 1.7 2010年1—9月 16.6 33 — — — — 56.5 15 房地产施工面积（万平） 111.3 房地产竣工面积（万平） 24.9 商品房销售面积（万平） 47.7 施工面积：2007以来，房地产施工面积增长较快，2008年、2009年分别实现增长69%和31%。2009年施工面积247万平米。

竣工面积：2007以来，房地产竣工面积增长较快，年均增长50%以上，2009年房地产竣工面积为58万平米。

供求对比（销竣比）：2007以来市场整体处于供不应求局面，近两年供不应求的局面不断缓解，但依然处于供不应求的局面，2009年销峻比为1.4. 销售面积：自2008年销售面积出现大幅上涨后，近两年商品房销售面积增长区域缓和，2009年销售面积80万平米（其中景洪市62万平米），2010年1-9月份实现销售面积57万平米。

三、景洪市市场规模：2009年景洪市实现销售62万平米，其中住宅52万平

米，占比83.6%，户均面积106平米。

2009年景洪市总体销售情况

2009年景洪市 均价（元/平) 一季度 2207 二季度 2028 上半年 2086 三季度 2912 四季度 2644 下半年 3023 全年 2532 销量（套） 953 2207 3160 1394 1140 2561 5715 销售面积（平） 107649 224135 331784 155634 121865 288338 619298 销售金额（万元） 23762 45463 69226 45319 32219 87179 156806 景洪总体市场规模：2009年销售5715套，累计62万平米，销售均价为2532元/平米。

2009年景洪市各物业类型销售情况

2009年景洪市 成交套数 成交面积（平） 成交金额（万元） 成交均价（元/平） 办公用房 3 6092 1540 2528 车库 192 3522 987 2802 其他 32 10327 9614 9310 商业用房 616 81398 37504 4608 住宅 4872 517958 107161 2069 各物业销售情况：2009年景洪市住宅产品销售52万平米（4872套），占总体销量的83.6%，户均面积106平米。

四、住宅产品销售情况：2010年月均销售674套，67851平米，环比2009

年出现较大增长，户均面积略有下降，销售价格仅微涨2%，为2101元/平米。

2010年景洪市月度销售情况及月均去化速度

类别 套数 2010-1 631 2010-2 480 2010-3 545 2010-4 519 2010-5 608 2010-6 860 2010-7 1147 2010-8 893 2010-9 385 2010年月平均数据 674 销售面积 69307 37769 41715 52859 56777 85559 113086 110241 43349 67851 （平米） 销售金额 12749 8653 （万元） 销售价格 1839 （元/平） 2291 9381 2249 12351 14690 23845 20408 2337 2587 2787 1805 17310 1570 8923 2058 14257 2101

月均销售量：2010年1-9月住宅产品月均销售674套，67851平米，相比2009年的月均406套，43163平米有较大增长，月均套数增长66%，月均销量增长57%。 户均面积：2010年1-9月份住宅产品户均面积为101平米，较2009年的户均106平米有所下降。

销售价格：2010年1-9月份住宅产品销售均价为2101元/平米，相比2009年的2069元/平米，仅上涨2%。

五、住宅产品市场容量：根据景洪市人口结构分析，预计2010年住宅市场

容量在75万平米左右。 自住需求 投资需求 投资度假需求置业 外来人口驱动置业 二次置业（改善） 15.9万（非农人口）×0.054%（年首套（婚房驱动） 度增加结婚人口比例）×28.88（人均住宅建筑面积） =2.48万平 15.9万（非农人口）×0.75（人均住宅建筑面积增加幅度）=11.9万平 备注：考虑到本地人均住宅面积达到28.8平，总体处于较高水平，这一需求会逐步减小。 1828（年均增加外来人口）×28.88（人均住宅建筑面积）=5.28万平 52万（年均销售面积）×40%（目前投资需求比例）×20%（预计投资需求增长率）=4.16万 当前市场销量：2009年实现销售52万平米 预计增加容量： 23.8万平米 住宅市场容量预估： 75.8万平米 注：本预测模型中未考虑父母遗留给子女房产，预估数据一般略大于市场真实容量。

六、住宅产品产品特点：景洪市住宅主要以多层和高层为主，主流面积区间

是30-60平米的投资度假产品和90-144平米的自住产品。

住宅产品分建筑形式销售情况

建筑形式 套数 低层 多层 小高层 高层 合计 256 2390 68 2158 4872 2009年 套比 5.3% 49.1% 1.4% 44.3% 100% 2010年1—9月 套数 75 3138 45 2631 5889 套比 1.3% 53.3% 0.8% 44.7% 100% 建筑形式：景洪市住宅主要以多层和高层为主，小高层比例较低。