经营性物业抵押贷款指导意见

业除资本金以外的建设投入，资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金比例的要求。如该项建设投入已由银行开发贷款或股东（关联方）借款解决的，则贷款资金可以用于替换抵押物业建设前期除资本金以外的银行开发贷款或股东（关联方）借款。其中用于偿还股东（关联方）借款的贷款资金，严禁被股东（关联方）用于支付土地出让金或其他违规领域。

第七条 合理确定贷款期限和还款方案。贷款期限原则上最长不超过10年，按现金流测算情况制定合理的分期还款计划（争取均衡还款），至少每半年还款一次。

第八条 贷款利率按我行相关规定和市场价格确定。

第四章 抵押物

第九条 借款人向我行申请经营性物业抵押贷款时，应提供与抵押物业相关的批文、产权证、资金投入证明、相关合同、审计报表、物业出租和其他经营收入证明等各项资料。

抵押物业需具备以下条件：

（一）抵押物业必须已完成竣工验收，并已投入商业运营，其剩余使用期限原则上不少于15年。

（二）抵押物业已取得或能够取得独立的房屋所有权证和对应的土地使用权证（两证合一地区的房屋所有权证须包含对应的土地使用权）。抵押物业土地使用权须为出让方式取得，土地使用权人与房屋所有权人一致。抵押物业实际用途与土地规划、建筑规划用途一致。

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（三）抵押物业须位于我行机构所在城市、成熟的商业区内，状况良好，可单独处臵，具有良好的变现能力。其中标准厂房除满足上述条件外，还必须位于经国家有权审批部门批准设立的国家级和省级开发区内。

第十条 放款前已取得房屋所有权的，须办妥房屋所有权（含对应土地使用权）抵押登记后方能放款，抵押率按我行相关规定执行。

如放款前未取得房屋所有权证，在满足以下四项条件的前提下，可先办理在建工程（含对应土地使用权）抵押登记，并在我行允许的期限（应不超过当地房管部门规定的办证期限）内办妥房屋所有权抵押登记。授信审批机构应在授信批复中对我行所能接受的房屋所有权抵押登记办理期限予以明示。

可先办理在建工程抵押登记须满足的四项前提条件为： （一）抵押物业符合前述第十条第一、二款之规定； （二）当地可办理完善的在建工程抵押登记；

（三）在建工程抵押转房屋所有权抵押的过程中无悬空期； （四）抵押物业办理房屋所有权证所需支付的税费已全部支付完毕。

放款前未取得房屋所有权证，且不能满足上述四项条件的物业，不得接收为我行抵押物。

第十一条 抵押物业须由我行认可的独立第三方房产评估公司出具评估报告，确定抵押物业的价值。

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第十二条 分行应对抵押物实地走访，了解周边市场环境和商业氛围，现场检查抵押物业的经营和使用情况，判断评估价值是否合理及可变现能力。对评估价值虚高、变现能力弱的，应审慎接受为我行抵押物业。

第十三条 调查抵押物业未付款项，对有未付土地费用、取得产权所需应付未付税费、应付未付工程款（未到期的质量保证金除外）等情况的物业，不得接受为我行抵押物。

第十四条 对有未经有权部门批准进行改建、超建或未按规划使用等情况的物业，不得接受为我行抵押物。

调查抵押物业是否有司法限制，对有已被抵押给第三方、依法查封、扣押或监管等情况的物业，不得接受为我行抵押物。

第十五条 贷款期间，根据抵押物业实际情况制定合理的定期回访制度。对市场价值下跌明显的抵押物业，应要求借款人追加其他足额有效的担保方式或加速归还我行贷款。

第十六条 对抵押物管理未提及的相关要求，按照《我行授信押品管理办法》和《我行授信押品操作细则》执行。

第五章 附 则

第十七条 经营性物业抵押贷款业务流程、审批授权、放款操作、贷后管理、各岗位职责分工等均按我行公司授信业务现行各项规定执行。

第十八条 对于本指导意见中未尽事宜，各分行应在本管理办法的框架内，结合当地相关管理制度和市场特点，制定具体的

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实施细则。

第十九条 本指导意见由我行股份有限公司制定、解释和修订，自发布之日起执行。

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