上海东海别墅项目投资可行性研究分析报告

项目需要改建的具体方案： ? 外墙面需要清洗；

? 窗户更换为档次较高的塑钢窗，并配合外立面的色彩搭配及风格塑造选

用塑钢窗的窗框色彩及造型。通过色彩的变化和局部的立面变化增加每幢别墅的可识别性；

? 修复每幢别墅的大门，并设计大门造型； ? 别墅室内需要清扫；

? 部分户型，如户型A的结构设计需要整改； ? 小区内植被和草坪需要修整；

? 小区加设智能化安保系统，并更换物业管理公司； ? 小区引入有线电视、宽带等配套；

? 小区会所改建为售楼处，提供良好的销售环境； ? 清洗游泳池；

? 小区大门重新设计并建造；

? 小区大门与主干道之间的小道围墙加设挡板，控制小道的围墙，创造良

好的小区外部视觉形象； ? 配备一辆看房专车。 第五部分 项目均价的预测 一、类比价值预测法

1、根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价

（1）选择可类比项目

根据本项目的区位特征，依照别墅项目在外环线周边，位于行政区域交界处的原则，选择了以下项目作为本项目的可类比的别墅项目。

嘉定区：东渡园景别墅、皇府别墅、绿谷别墅 普陀区：美墅 南汇区

（2）对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素的对比值 可类比项目的详细资料见第三部分第三小节。

量化的标准：以低成本改建后的东海别墅为标准，东海别墅的各项为100，优于东海别墅则分值高于100，比东海别墅差则分值低于100，各价值要素赋予相同的权重，得出综合分值。

（3）根据价值要素对比值，结合各类比别墅项目的均价，通过算术平均法推断出本项目可实现的均价

本项目可实现的均价=可类比别墅项目的均价/可类比别墅项目的综合分值*100

均价（元/平方米） 综合分东海别墅可实现的均价（元/平方值 米） 4130 3800 5000 5500 5000 95 101 113 110 4000 4950 4867 4545 4499 92 东渡园景别3800 墅 皇府别墅 绿谷别墅 美墅 康桥半岛 算术平均值 东海别墅可实现的均价三大价位：低价位：4000元/平方米，中价位：4500元/平方米，高价位：5000元/平方米。

2、根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价4050元/平方米以上。

结论：东海别墅可实现的均价三大价位：低价位：4000元/平方米，中价位：4500元/平方米，高价位：5000元/平方米。

二、东海别墅4000——5000元/平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致 三、分析各价位下的均价的销售风险 综合结论：

鉴于本项目的改建可以增加本案的附加价值，本项目可选择4500元/平方米入市，随着人气的集聚和认知度的增强，广告包装推广的深入人心，再向高价位拔升。

第六部分 项目的投资收益分析 一、销售收入预测 二、别墅成本预测 三、项目利润测算 利润指标的测算：

单位毛利=项目利润/销售面积=1013.97元/平方米 单位净利=税后利润/销售面积=605.66元/平方米 销售毛利率=项目利润/销售收入×100%=22.32% 销售净利率=项目净利润/销售收入×100%=13.33% 核心指标的基本要求（参考）：销售净利率≥9% 四、现金流量测算 内部收益率为76.32%，

核心指标的基本要求（参考）： 内部收益率≥25%。

五、经济指标汇总 经济指标 销售收入 直接成本 总投资 税前利润 税后利润 内部收益率 销售净利率 总投资回报率 六、敏感性分析

就该项目的销售收入、可变动成本两个因素变化对销售净利率进行敏感性分析，得出销售收入相对于成本更加敏感。当售价下降10%、成本上升超过10%时，项目的销售净利率低于9%，项目的投资回报将受到一定的影响。

第七部分：综合分析与建议

从以上项目环境、市场、财务、经济分析可看出：本项目的投资，正处于上海市嘉定区房地产市场平稳上升时期，各方面的时机都比较成熟，项目抗风险能力较强，且可获得较好的投资回报。

对东海别墅的改建，是克服各种劣势条件、与周边楼盘竞争并取得成功的关键。

单位数值（元项目总金额/m2） 4542 3290 3400 73.32% 13.33% 17.81% （万元） 8635 6254 6463 1719 1151 备注 住宅销售收入 开发成本 开发成本+期间费用 使累计净现值为零的贴现率 项目净利润/销售收入×100% 项目净利润/项目总投资×100%

目 录

第一部分 项目决策背景——七大利好因素 ...................................... 13

一、上海市经济保持着快速健康的发展 ...................................... 13 二、上海市房地产市场供销两旺，持续看好 .................................. 13 三、上海别墅市场全面繁荣，量价齐升 ...................................... 14 四、上海市嘉定区发展势头良好 ............................................ 15 五、F1方程式赛车场距本项目仅4公里 ..................................... 15 六、南翔镇国际化社区——“格林风范”的启动拉开了南翔新镇建设的序幕 ...... 16 七、嘉定区政府将引轻轨至南翔镇 .......................................... 17 第二部分 项目及周边环境分析 ................................................ 18

一、项目位置 ............................................................ 18 二、项目现状 ............................................................ 18 三、项目周边3000米范围内的社区配套 ..................................... 19 四、项目的初步评估 ...................................................... 20 第三部分 市场现状及其趋势判断 ............................................. 21

一、上海市房地产市场整体分析 ............................................ 21 二、上海市别墅市场整体分析 .............................................. 23 三、上海市外环线周边可类比的别墅项目分析 ................................ 33 四、南翔镇房地产市场及楼盘分析 .......................................... 35 第四部分 项目优劣势分析及产品的营销建议 ................................... 36

一、项目优劣势分析 ...................................................... 36 二、产品的营销建议 ...................................................... 37 第五部分 项目均价的预测 .................................................... 39

一、类比价值预测法 ...................................................... 39

1、根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价 ..... 39 2、根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价.................................................................... 40 二、东海别墅4000——5000元/平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致 .. 41 三、分析各价位下的均价的销售风险 ........................................ 42 第六部分 项目的投资收益分析 ................................................ 42

一、销售收入预测 ........................................................ 42 二、别墅成本预测 ........................................................ 43 三、项目利润测算 ........................................................ 44 四、现金流量测算 ........................................................ 44 五、经济指标汇总 ........................................................ 46 六、敏感性分析 .......................................................... 46 第七部分：综合分析与建议 .................................................... 47