[分享]未来十年，旅游地产的黄金十年 - 图文

从某种角度看，这个方法是对的。但是这个方法的本质还是用传统房地产的思维去思考旅游地产。今天传统的房地产也不是只会看周围，旁边的市场就会做项目了。比如一些三四线城市的郊区大盘，我们传统思维理解，这个城市一年的销售量假定就是10亿元，但这个大盘一年要卖20亿元，那传统思维不就是认为这个市场无法再做了，但是事实是什么呢？事实是这个市场被放大了。

因此，今天即使是传统的房地产项目，如果说它是顺势，那它一定顺的是预期的势。旅游地产更是如此，旅游地产项目是看预期的，看这个城市的发展水平和趋势，看旅游消费的发展水平和趋势，这是顺势。

但更多的项目，是无中生有的。海南那么多旅游地产项目都是无中生有的，华侨城的很多项目也是无中生有的。为什么？因为需求是可以被找到的，也可以被创造了，否则，乔布斯的苹果如果只是顺势，只是去找需求，那就不会有今天的苹果。但无中生有也好，顺势而为也罢，他们共同的基础是这个需求的人群是客观存在的，只是有些我们可以找到，有些我们需要激发。找到和激发这些需求，需要更专业的手段和方法，传统的房地产思路的老路子是不行了。

旅游地产的产品力，第二个要思考的问题就是产品是否可持续发展。一些旅游地产项目，从设计和产品配比上过分突出标志性，配置远超城市和产业发展水平的酒店、度假村、主题公园、商业，从表面上看，似乎我们的产品有了很大的进展。

但笔者认为，我们的产品需要考虑到产品与所在社区，所在城市的可持续发展，规划的尺度符合城市和区域的发展路径，符合人的生活方式需求，产品的内容强调功能全，但是尺度适当，这样的考虑有利于多方的共赢，也最终有利于项目的可持续发展。

旅游地产的产品力，第三个要思考的问题就是要重视产品的个性。过去十年的旅游地产，我们经历的是品牌时代，所以很多项目中都有不同的酒店品牌，主题公园品牌，文化娱乐品牌，品牌对于旅游地产消费人群的号召力和影响力还在与日俱增，在未来品牌还有很大的发展空间。

除此之外，我们更要考虑旅游地产项目的个性问题，当消费者对这些传统品牌耳熟能详的时候，他们已经被教育了，他们需要新的产品，而个性化的产品，个性化的品牌将成为他们新的选择，旅游地产要顺应这样的趋势和变化。

不仅如此，除了考虑个性，我们还可以对个性进行组合，也就是在旅游地产项目中，一批个性化产品的组合将有助于项目的发展并最终获得消费者的认同。

我们提供什么样的产品？有几个元素是可以考虑的：

一是景观不再是配套，而是产品竞争力的重要组成部分。好的旅游地产项目，景观是重要的组成部分。在景观的设计中，水以及和水相关的元素是基础，也是至关重要的。

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有山有水，符合中国人深层次的审美情趣，而且，因为有水，可以叠加很多元素，比如游艇、帆船等水上运动，以及水幕电影、水秀、水上乐园等。随着水的流动，可以让整个项目充满灵动，让消费者到这样的项目中放下身心。

除此之外，一些类似都市田园元素的运用也是十分重要的。田园的要素让人们回归自然，是我们在考虑旅游地产很重要的元素。

二是度假物业的户型和产品设计需要创新。根据不同消费者的需求，我们在度假物业的户型设计，面积设计，尤其是内在的动线设计上需要创新。

这一点，云南一些旅游地产项目给了我们很多启发。一些好的旅游地产项目，他们把建筑本身作为项目最大的卖点之一，比如具有纳西族风格的建筑风格，给消费者不一样的体验和感受。在户型设计上，我们要充分考虑到度假的需求，在户型面积，功能配置、内在动线上都需要认真设计和创新，让消费者物超所值。

三是旅游地产产品需要性价比。在旅游地产产品中考虑性价比，有两个重要的方面，一是总价的控制，二是提供的附加价值，这两个方面都是体现性价比的很好指标。

从海南以及全国很多项目来看，基本是足够高端的和注重刚需的产品比较好卖，而中间层级的项目比较难卖，泛三亚区域的市场情况基本如此。对于足够高端的产品，它卖的的是价值，特别是附着在物业上的更多的品牌价值、稀缺性价值、圈层价值等，他们对于价格并不敏感，但是对于价值很敏感。

随着旅游地产产品的目标市场开始越来越多的针对中产，他们渴望改善生活质量，但对于价格，尤其是那些可替代性产品的消费，价格是一个非常重要的因素。而且随着一些旅游目的地城市旅游地产发展，价格逐步抬高，将越来越多的本地需求排除在外，注重性价比就能兼顾外部需求和本地需求。

四是旅游地产要注重休闲、度假、养生、文化演艺等多种要素的结合。旅游地产是一个平台，旅游本身就是休闲，就是度假，就是养生。从旅游地产项目的发展趋势来看，一方面是注重标志性，但另外一方面，要更多注重多种要素的结合，它可能不是一两个单体建筑的标志性，但多种要素有机组合在一起，用整个项目的精心设计，有机组合，从整体上打造成为一个标志性的项目。

五是旅游地产的产城融合。今天我们思考的产，不应该再仅仅是工业和传统产业的概念，旅游为代表的休闲养生等产业本身就是现代服务业的重要内容，我们要更多的思考现代服务业背景下的产城融合。那为什么旅游地产要思考产城融合？最根本的问题是解决人口导入问题，解决人们进得来，留下来的问题。

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比如，和旅游产业相关的教育培训产业，就是一个非常重要的旅游产业载体，你如果在你的5000亩项目中建设一个旅游学院，2万人的师生规模会给你所在区域内的旅游设施，商业，居住带来多少人气和潜在的购买力？

在旅游小镇中更要考虑产城融合，特别是城市功能的引入，城市配套设施的建设，任何一个大项目的开发或者区域开发，都不应该仅仅是城市功能的一种，比如旅游地产不要仅仅是旅游，一个CBD不能仅仅是金融，一个高科技园区不能仅仅是产业园区，而都要考虑城市多元功能的组合。

（三）那就是如何来提供这样的产品

也就是说，我们的旅游地产投资者，开发者，应该如何做才能做好旅游地产项目？我认为，有以下问题是需要关注的：

一是资源要素的组合能力。旅游地产不能用传统房地产开发思维去运作，和传统房地产一个重要差别就是旅游地产由于涉及到大量的旅游等产业资源，需要大量的整合，引入，比如酒店和度假村品牌、娱乐资源、度假资源、养生资源等等。

从资源整合的能力扩展开来，旅游地产有可能引领所在的企业进行转型。我们可以跳开房地产开发思维，研究旅游产业链的上下游环节，找到最有价值的环节、产品和品牌，通过投资不同的旅游资源和品牌，通过和不同的旅游资源和品牌合作，使自己的企业有可能转型成为旅游度假产业的品牌管理集团，使自己的企业成为旅游产业的LVMH等。

资源要素的组合，需要统筹考虑全球资源。旅游地产不仅要看国内资源，更重要的是利用全球智慧，将全世界好的产品，品牌，内容，资源，合作伙伴等嫁接到旅游地产项目中来，实现项目和产品的创新。

二是旅游地产需要一个公司的体系能力。现在来投资开发旅游地产项目，已经不是一个项目公司所能运作的，它需要整个公司的营销、市场、投资、资本运作、资源整合、开发等力量一起来运作。所以，面对旅游地产项目，公司的组织体系、人员架构、管理方式等都需要作出调整，以适应并且加强旅游地产的体系能力。

三是旅游地产的开发策略需要更有针对性。比如海南的旅游地产项目更适合于全国性营销，需要大体量的项目开发，但在云南的很多项目，可能走的就是一个精品的开发模式，事实上云南也涌现了很多很好的精品旅游地产项目。而在全国旅游地产的开发模式都会呈现很大的不同，需要针对不同的区域，不同的产品，不同的项目进行针对性调整。

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四是旅游地产的销售渠道需要重建和创新。旅游地产需要对市场的精确判断，更需要口碑传播和圈层营销，口碑传播的重要性将极大改变旅游地产的营销模式和渠道，借助于移动互联网和房地产电商可以进行销售的重建和创新。

利用移动互联网和房地产电商在大数据、平台、免费、体验、交互等方面的优势，房地产营销领域正在兴起电商潮，一旦解决房地产电商的支付问题，随之就能真正解决房地产的数据问题，则对旅游地产的营销起到重要的推动作用。

除此之外，利用自身公司已经有的全国布点进行旅游地产销售，特别的，一些公司已经考虑在全国设立销售网点，将旅游地产的营销作为一门生意长期经营。旅游地产营销的长期趋势来看，谁掌握了终端，谁就能在未来的竞争中获胜。因此，在营销渠道上及早布点和创新是值得思考和付诸行动的。

旅游地产是一个投资回收周期很长，需要具备较高产业运营能力的行业，这一点，我们旅游地产的从业者应该有清醒的认识。旅游地产从房地产的产业布局上看，应该是属于战略性发展的产业，从资金准备、组织架构、机制体制、管理模式、资源整合等各方面进行管理创新、组织更新，加上对于这个行业投资的战略决心和坚定的意志，旅游地产将迎来更大更好的发展。

我们将密切关注高端旅游度假地产以及相关的高端养老地产、养生地产、医疗健康地产，高端的教育地产，为什么我们关注这些高端主题地产的投资机会？就因为我们致力于中国人民的消费升级，他们需要更多更好的生活品质，我们致力于为消费者提供高端的生活方式，我们相信，这些主题地产将引领着企业走向新的未来。让我们共同期待新的旅游地产时代的到来，更让我们共同努力，推动旅游地产的发展和繁荣。

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