2007驻马店市房地产市场分析报告

同样，房地产市场发展的初级阶段，房地产商品开发项目数量少，政策性福利住房仍然占较大比例。房地产市场整体发展不够活跃。

同时，物业开发类型也相对单一，以住宅开发为主。商业地产、写字楼物业的开发量、产品形式都十分有限。

?产品高度同质化，价格竞争明显

从房地产市场的主体、住宅市场来说，产品同质化特征表现最明显。项目分布区域、产品类型、户型设计、景观、价格、甚至建筑立面都严重同质化。市场还没有明显分层，产品单一化，其必然结果之一即价格竞争。

2、住宅市场

从区域分布说，市场新盘集中在老城边缘的新区，老城区内部及新区较远的近期市场供应量较少。作为连接新老城区的两条主要通道之一，文明大道沿线分布了目前驻马店市场上比较具代表性的主要楼盘，如金色置地广场、翡翠城等。

从建筑形式看，住宅市场现有产品以多层为主，高层比例逐渐增加。高层产品市场抗性大，销售状况普遍差于多层和小高层。市场抗性的主要原因源于其经济性差，公摊面积大、物业管理费用和使用成本高，以及物管水平低引起的对安全的担忧。

从产品规划设计来看，总的来说是创新度不够，新产品市场接受度低。现有住宅社区的总体排布、交通组织、景观设计都较弱。受开发规模影响，社区内部配套缺乏、单一。建筑立面设计均属于现代简约风格，材质以面砖为主，但雷同现象相当严重。市场现有住宅产品户型以120-140的三房两厅为主，两房以下小户型供应量极少，户型设计整体水平不高。

从销售价格方面看，整体商品住宅市场价格分层不明晰、价格抗性较高。住宅的市场价格多集中在1500-2000元/㎡，只有少数谨慎突破2000元/㎡。其中，(小)高层售价比多层高300元/㎡左右。

典型个案：金色置地广场

项目名称

金色置地广场

位置

雪松大道、文明大道交汇处东南角

开发商

河南省置地房地产集团有限公司

项目规模

总建筑面积16万㎡。

项目分三期，一期是多层住宅、商业用房和商住公寓；二期18栋多层，建筑面积10.5万㎡；三期是2栋19层高层、152户。

项目配套

商业、中心水景

现售产品

高层住宅

现状

1期入住、2期交房、3期地上2层

价格

2期均价1700元/㎡，3期均价2200元/㎡

项目优势

置地集团的企业品牌形成的市场影响是项目最大优势；

目前项目的规模属于驻马店市较大的；

项目位于新老城区交界，配套完备，交通便利。

3、商业地产市场

驻马店市城区内已经形成的区域性商圈仅有风光路一个，商业地产分布集中。以风光路为中心的解放大道、乐山路、富强路聚集形成了良好的商业气氛。

其中，核心地段风光路分布着中档商业北京商场、部分品牌门店，也有档次偏低的新大新商场、风光路市场；解放大道、乐山路沿线分布的商业以中高档品牌店、大中型超市为主，包括乐山商场、春天百货一类档次较高、市场口碑较好的综合商场。

目前，驻马店市商业物业形态从邻街简易铺面、住宅底商到中高档商厦都有分布，但档次主要集中在中档及以下，以自由经营形式为主。受支付能力影响，商业物业的开发不够活跃，开发区域集中在现有主要商业路段，开发形式以老商业物业、商业区升级改造为主。新建商