上海市控制性详细规划技术准则--沪府办〔2011〕51号令 - 图文

4.

4.1. 规划导向

开发强度

4.1.1. 合理高效地利用土地资源，满足一定时期内经济、社会和环境发展的空间需求，建设宜居环境。

4.1.2. 倡导以公共交通为导向的城市空间发展模式，适度提高大容量公交站点周边的土地开发强度。

4.1.3. 依据各个区域的特定条件，形成中心城、郊区开发强度逐次递减的格局，注重塑造郊区的空间形态特色，引导人口向郊区疏解。

4.2. 控制方法

4.2.1. 以上位规划确定的建设总量为依据，对全市各个区域的开发强度进行控制。

4.2.2. 本准则的开发强度控制主要针对住宅组团用地、商业服务业用地和商务办公用地（以下简称“商办用地”）。按照功能布局特点，综合考虑交通条件、环境影响等因素，对中心城、郊区等不同区域分别控制。

4.2.3. 开发强度控制

（1）开发强度通过强度区、街坊强度和地块容积率结合进行控制。 （2）依据上位规划，确定不同强度区界线。

（3）依据强度区，确定各街坊适用的基本强度或特定强度；在适用基本强度的街坊内，确定适用容积率修正的地块，明确地块容积率指标。

（4）重点地区在单元开发总量不变、满足环境和基础设施负荷要求的前提下,可通过城市设计和交通影响分析，优化部分地块容积率指标。

4.2.4. 商办和住宅组团混合用地，按地块中商办、住宅建筑量比例控制地块平均容积率指标。

4.3. 中心城及宝山新城、闵行新城、虹桥商务区等的开发强度控制 4.3.1. 依据上位规划，按轨道交通服务水平、公共设施服务水平以及其它发

15

展条件等确定强度区，强度区分为五个等级（确定方法见附录一）。

4.3.2. 在各级强度区内，某一街坊50%以上（含50%）的用地位于轨道交通站点300米服务范围内（见附录二），该街坊采用此级强度区的特定强度。此强度区的其它街坊采用相应的基本强度。

4.3.3. 住宅组团用地和商办用地各级基本强度和特定强度容积率指标见表4-1。

表4-1 中心城及宝山新城、闵行新城、虹桥商务区等地区容积率指标表

用地性质 住宅组团用地 强度区 容积率 基本强度 特定强度 商办用地 基本强度 特定强度 I级 强度区 ≤1.2 — 1.0-2.0（含2.0） — II级 强度区 III级 强度区 IV级 强度区 2.0-2.5(不含2.5) ≤3.0 V级 强度区 2.5 >3.0 1.2-1.61.6-2.0（含（含1.6） 2.0） — ≤2.5 2.0-2.52.5-3.0（含（含2.5） 3.0） — ≤4.0 3.0-3.53.5-4.0（含3.5） （含4.0） ≤5.0 >5.0 注：位于I级强度区的住宅组团用地，容积率原则上不小于1.0。

4.4. 其它城镇的开发强度控制

4.4.1. 依据上位规划，按城镇内部各地区与城镇中心的区位关系确定强度区，强度区分为三个等级。城镇中心区域为III级强度区、与城镇中心相邻区域为II级强度区、其它地区为I级强度区。

4.4.2. 各级强度区内的商办用地、住宅组团用地面积占该城镇商办用地、住宅组团用地总面积宜满足以下要求：III级强度区20-40%，II级强度区50-70%，I级强度区10-20%。

4.4.3. 基本强度和特定强度的确定方法参照4.3.2条。住宅组团用地和商办用地各级基本强度和特定强度的容积率指标见表4-2。

表4-2 其它城镇容积率指标表

用地性质 住宅组团用地 商办用地 强度区 容积率 基本强度 特定强度 基本强度 特定强度 I级强度区 ≤1.2 ≤1.6 1.0-2.0（含2.0） ≤2.5 II级强度区 1.2-1.6（含1.6） ≤2.0 2.0-2.5（含2.5） ≤3.0 III级强度区 1.6-2.0（含2.0） ≤2.5 2.5-3.0（含3.0） ≤4.0 注：位于I级强度区的住宅组团用地，容积率原则上不小于1.0。

16

4.5. 地块容积率的确定

4.5.1. 地块容积率指标依据基本强度、特定强度、容积率修正，以及重点地区的城市设计和交通影响分析综合确定。

4.5.2. 采用基本强度的街坊，依据周边道路及轨道交通条件，其内部地块容积率允许在其所在强度区基本强度容积率指标上限的基础上有一定量的上浮，即可进行容积率修正（修正规则见附录三）。采用特定强度的街坊，其内部地块容积率指标不得进行容积率修正。

4.6. 其它用地开发强度控制

4.6.1. 为提高土地使用效率，工业用地的容积率指标不宜低于0.8。具有特殊工艺的产业用地，可根据实际情况具体确定。

4.6.2. 产业区块的科研设计用地（C65）、工业研发用地（M4），地块开发强度可参照就近城镇的规划商办地块的基本强度进行控制。

4.6.3. 未列入表4-1、表4-2中的建设用地及其它特定用途的建设用地，其开发强度另行规定。

17

5.

5.1. 规划导向

空间管制

5.1.1. 按照上位规划确定的城市空间构架和布局，合理组织各类功能空间，形成人工环境与自然环境有机融合、层次丰富的城市空间体系。

5.1.2. 按照以人为本的原则，塑造舒适宜人的城市公共空间。

5.1.3. 彰显地区特色，传承历史文脉，体现时代精神，协调建筑与周边环境的关系，构建富有地域特征和文化内涵的城市风貌。

5.1.4. 塑造空间背景整齐有序、景观标志特征突出的城市整体形象。

5.2. 空间景观构架

5.2.1. 空间景观构架是指城市空间结构、景观形象和环境特色的整体构架。应通过城市设计研究，明确空间景观构架，包括建筑高度、建筑界面以及公共空间布局等空间管制要素的总体要求。

5.2.2. 应根据地区主导功能、开发强度、空间结构及历史文脉等，明确地区建筑高度的总体布局，提出高度分区，确定地区基准高度，提出地标建筑设置的建议。

5.2.3. 应对地区公共空间界面进行分析，提出建筑界面控制的总体要求。明确应保持连续界面的步行街、公共活动功能较强的支路和次干路、公共通道及以休闲活动为主的广场。

5.2.4. 城镇一般地区宜保持基本一致的建筑高度和整齐连续的街道界面，塑造同质化的城市空间背景。

5.2.5. 空间景观构架研究应根据上位规划和地区特征确定重点地区的分类和范围，并提出城市设计深化研究和附加图则编制的具体要求。

5.2.6. 重点地区分为五类，分别是公共活动中心区、历史风貌地区、重要滨水区与风景区、交通枢纽地区、其它重点地区。根据地区的重要性及其空间形态对城市空间的影响程度，重点地区分为三级，分别适用不同的城市设计研究内容。重点地区的分类分级见表5-1。

18