商业地产产业链税务筹划模式研究

同中的收入金额，从而减少增值额实现降低土地增值税的目的。物业服务业务平台只需就其从事此项代理业务取得的手续费收入缴纳营业税，即代收代垫的款项不再计入营业税的计税基础，从而降低了营业税应纳税额。

3.租赁与代理、物业

（1）由物业持有人与承租人签订物业租赁合同、物业租赁代理服务平台与承租人签订租赁代理合同，即中介费用及相关服务费形式上由承租人支付,则可以减少物业持有人的租赁收入，从而减少营业税及房产税的计税基础。

（2）若在租赁过程同时提供物业管理服务的，可将整个物业租赁划分为物业出租、物业租赁代理、提供物业管理服务三个环节，分别有三个平台与承租人签订业务合同，并在总收入不变的情况下，在合理范围内，增加物业租赁代理合同、物业管理服务合同的金额，减少物业租赁收入，从而降低房产税计税基础。

二、各业务平台涉税分析

（一）房地产开发业务平台涉税分析

房地产项目的开发周期较长，开发中的各环节均会涉及税务事项。由于房地产项目的税务成本较大且会影响项目的投资回报，因此加强房地产企业税务管理，有效控制房地产

企业的纳税风险，减少纳税压力是增强企业竞争能力的有效途径之一。

1.取得土地环节

（1）城镇土地使用税。拥有国有土地使用权，应缴纳城镇土地使用税。

（2）印花税。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同数产权转移书具，按所载金额0.5‰贴花。

（3）契税。国有土地出让、土地使用权转让等土地权属发生变化时，买方或承受方应缴纳契税。根据成交价格，按3%-5%的税率（根据各地区实际情况确定）缴纳契税。

2.施工设计环节

该环节主要涉及印花税。

（1）施工环节中的勘察、设计合同应属于建设工程勘察设计合同，按合同所载金额的0.5‰贴花；

（2）施工环节中的建筑、安装工程承包合同属于建筑安装工程承包合同，按合同所载金额的0.3‰贴花。

3.融资环节

该环节主要涉及印花税，与银行及其他金融组织和借款人所签订的借款合同，按借款金额0.05‰缴纳印花税。

4.房产销售环节

（1）营业税。销售房屋时，应按照销售不动产缴纳营业税，税率为5%。转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（2）土地增值税（预征）。除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均根据销售收入，按一定的预征率进行预征。预征率为1%-2%（具体税率参照当地规定）。

（3）企业所得税（预征）。企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，按25%的税率缴纳企业所得税。

（4）印花税。对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额0.5‰贴花。

5.竣工交房环节

（1）企业所得税。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额，按25%的税率缴纳企业所得税。

（2）土地增值税（清算）：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、

完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

土地增值税以增值额为计税依据，采用超率累进税率，具体如下表所示：

级数 1 2 3 4 增值额与扣除项目金额的比率 不超过50%的部分 超过50%至100%的部分 超过100%至200%的部分 超过200%的部分 土地增值税税率 30% 40% 50% 60% 6.房屋租赁环节

（1）营业税。出租物业取得的租金收入应按“服务业-租赁业”缴纳营业税，税率为5%。

（2）房产税。根据《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

（3）印花税。对房屋租赁合同等应按财产租赁合同缴