产权式商铺分析报告

产权式商铺简析报告 目录： 一、

产权式商铺的概念、定义、操作模式 二、产权式

商铺的优势和风险 三、近年来国内产权式商铺的

简况 四、产权式商铺的操作方案 五、产权式商铺的案例分析 六、产权式商铺相关合约样例 一、产权式商铺的概念、定义、操作模式 房地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面积单位出售，并与买方约定，在出售后的一定年限内由房地产开发商以代理出租的方式进行返租，由开发商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营，保证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销售模式，市场称之为“产权式商铺”，也称作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有权和经营权分离的房地产证券化。产权式商铺有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，但万变不离其宗，总归是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”。 1、售后返租的界定 目前，尚无法律就售后返租进行明确的定义，可供参照的相关规定有原建设部《商品房销售管理办法》、银监会《金融租赁公司管理办法》、国家税务总局《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收

问题的公告》及财政部《企业会计准则——租赁》。 依据相关规定，（房地产）售后返租又称为售后包租、售后回租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 售后返租依据销售模式的不同分为融资性售后返租和经营性的售后返租。 融资性的售后返租，是指开发商与融资租赁企业双方签订融资租赁合同，将房产销售给融资租赁企业，再向融资租赁企业承租该房产，租期届满后双方协商房产所有权的归属。这是一种特殊的融资租赁形式。

经营性的售后返租，是指开发商将房产销售给买受人，再

向买受人承租或代为出租的行为。 2、售后返租的操作模式 一般来说，经营性售后返租的发展模式主要有三种： （1）开发商将房屋卖给业主，经开发商介绍，业主与管理公司签订租赁合同，管理公司承租业主所购的房屋，开发商不参与房产后期的管理； （2）业主向开发商购买房屋后，再将房屋出租给开发商，双方签订商品房买卖合同和房屋租赁合同； （3）业主向开发商购买房屋，双方在签订商品房买卖合同的同时签订物业委托合同，由业主委托开发商代为出租所购买的房屋，开发商间接参与后期房产的管理。 3、对三种发展模式的评价 （1）第一种模式：严格地讲，第一种模式不是经营性售后返租，开发商与业主之间仅存在商品房买卖的法律关系，管理公司与业

主之间存在房屋租赁的法律关系。开发商在将房屋卖给业主之后就退出房地产后期的经营管理，房地产后期的经营管理由管理公司完成。管理公司负责定期向业主给付租金。对开发商来说，有利的是，房产销售完成之后就无须管理，完成项目销售即可转战下一个项目。弊端是，房产的销售与管理公司的实力有关，经营性售后返租的业主往往基于投资的目的，这些业主对投资的收益、回报极为敏感。管理公司对房产的营运能力也自然成为业主的主要关注点之一。在销售方面，寻找合适的管理公司成为一个重要的问题。此外，后期的对房产的经营管理存在不小的利润，放弃后期的管理意味着利润空间的相应减小。 2）第二种模式：第二种模式是纯正的售后返租，业主向开发商购买房产，开发商向业主承租 （该房产，再由开发商转租给管理公司或者商户。开发商既是该房产的出卖人，也是该房产的承租人，还是该房产的“二房东”。此种模式下，与开发商有关的有三个法律关系：第一，开发商与业主之间的商品房买卖关系；第二，开发商与业主之间的房屋租赁关系；第三，开发商与管理公司或者商户之间的房屋转租关系。对开发商来说，有利的是，经营性售后返租的每个环节都牢牢地掌握在自己手中，开发商可以利用缔约的强势地位将自己置于最有利的一边。不利的是，法律关系越多意味着后期的争议越复杂，相应的法律风险也越多，对开发商掌控局势的能力要求较高；另外，获得收益的同时还必须考虑税收的问题，在销售和转租两个环节，

开发商都有收益，每个环节都必须纳税，税收成本不小。 3）第三种模式：第三种模式是售后返租的另一种形态，是第一种模式和第二种模式的融合。（此种模式下，开发商受业主的委托，代为出租业主所购买的房产，业主与管理公司或者商户之间存在一个租赁法律关系，业主与开发商之间仅存在一个委托租赁的法律关系。对开发商来说，有利的是，房产的销售和管理同样被自己掌控。销售自不必说，至于管理，因为开发商受业主的委托与管理公司进行接触，房产租赁事宜自然与开发商密切相关。开发商完全可以凭借自己的优势地位在委托合同中

约定委托费用和代为收租等有利条款。在房产租

赁发生纠纷时，开发商帮助业主与承租人协商解决，或者退到一边，由业主与承租人自行解决。开发商仅对委托租赁事宜承担责任。另一方面，在房屋租赁中，开发商无须为租金交纳税费，仅就委托费用交纳税费，税费负担大大减轻。需要注意的是，业主与开发商之间存在委托租赁的法律关系，开发商从事的是房地产经纪活动，适用房地产经纪领域的法律及相关规定。《城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》对房地产经纪机构的设立条件与房地产经纪人员的资格有一定的要求，开发商和委托租赁事宜的从业人员应当符合这些条件，在从事委托租赁事宜的过程中也必须符合相关的规定，受到有