重庆市房地产投资宏观环境分析副本

重庆市房地产投资宏观环境分析

吴珊珊（2015101676） 程余（2015101682）

摘要

重庆房地产业为改善当地居民的居住条件，推动地方经济的快速发展做出了积极的贡献，已成为经济的重要组成部分和支柱产业之一。本文从重庆市交通、人文等方面分析其居住环境，结合房地产销售现状以及政府政策，分析重庆房地产投资环境，并为重庆市房地产持续健康的发展提出了一些建议。

1重庆市居住环境介绍

重庆市2015年全年实现地区生产总值15719.72亿元，比上年增长11.0%。按产业分，第一产业增加值1150.15亿元，增长4.7%；第二产业增加值7071.82亿元，增长11.3%；第三产业增加值7497.75亿元，增长11.5%1。

1.1交通情况

1.1.1 铁路建设有序推进

“十二五”以来，重庆相继建成渝利铁路、南涪铁路等7个项目，新增里程402公里，全市铁路运营总里程达到1774公里，路网密度2.15公里/百平方公里，高于全国平均水平；西南最大的货运编组站—兴隆场站、团结村集装箱中心站等先后建成投用，形成了“一枢纽六干线二支线”网络格局。

1.1.2 地方干线公路通行能力提升

新改建区县联网公路3000多公里，改造国省干线公路5300公里，全市二级及以上公路总里程达到1万公里，二级公路全部取消收费。大规模实施农村公路建设，全市农村公路总里程增加到11万公里，乡镇通畅率达100%、行政村通达率达100%。

1.1.3 民航提速发展

有国内航线198条、国际及地区航线34条，2014年共完成旅客吞吐量2926万人次、在全国十大机场中排名第八。

1.1.4 群众出行便捷高效

1刘正宁、陈琦. 2015

年重庆GDP同比增11% 规上工业产值破2万亿元[EB/OL].

轨道交通实现主城九区全覆盖，运营里程达到202公里，位列中西部第一、全国第四，日均载客量达到180万人次，在城市交通中的骨干功能日益突出。公交优先发展战略深入实施，绕城高速以内近3000辆班线客车全部退出市场、实现公交全覆盖。出租车市场健康发展，年均新投放运力1000辆以上，主城出租车总量达到1.46万辆，万人拥有量超过20辆，高峰时段“打的难”问题得到较大缓解2。

1.2自然环境

重庆具有独特的山水地貌和悠久的水文化传统，长江、嘉陵江两江环绕，一方面大量滨江的住

区享有良好的自然环境景观；另一方面，住区内部的水也可以从地理、气候、文化、景观、生态等众多层面上得到充分的表现。全市林地面积达到6551万亩，森林面积达到5562万亩，森林覆盖率45%，全市森林空气负氧离子平均含量提升到每立方厘米980个。

在全国多地受雾霾困扰的情况下，重庆空气质量仍保持在不错水平，主城区空气质量优良天数达292天，比2014年增加46天，比2013年增加86天；其他区县空气质量均达标3。

1.3 人文环境

从自然地理环境、社会秩序、商务休闲和社会文明四个维度，通过指标体系评估得出重庆社会

人文投资环境总体情况较好，居于中等偏上水平，在平稳中有可喜的发展成就4。

1.4主城经济概括

重庆市主城区包括渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区，即通常所称的“主城九区”。

2015年重庆市主城区基本信息

幅员面积 行政单位 （km2） （万人） （亿元） （元） 常住人口 地区生产总值 人均生产总值 城镇化率 渝中区 大渡口区 江北区 南岸区 沙坪坝区 九龙坡区 北碚区 渝北区 巴南区 23.71 103 220.77 265 396 432 755 1452 1825 64.95 33.27 84.98 85.81 112.83 118.69 78.62 155.09 100.58 958.17 159.72 687.31 679.38 714.30 1003.57 430.34 1193.34 568.34 147524.25 48007.21 80879.03 79172.59 63307.63 84553.88 54736.71 76945.00 56506.26 100.00% 97.20% 95.30% 94.57% 94.30% 91.78% 80.01% 79.46% 78.28% 2重庆市交通委员会. 重庆交通概况[EB/OL]. 3华龙网. 2015

年重庆主城空气质量优良天数达292天[EB/OL].

年06期：92-95.

4陈芬、李祝平.重庆社会人文投资环境分析[J].未来与发展，2010

主城区 5472.68 834.82 6890.02* 82533.00 88.60% 数据来源年限：常住人口、地区生产总值、人均生产总值、城镇化率均为2015年数据

（*由于统计口径原因，部分产值未计入区级，因而造成主城区GDP与九区GDP相加值不等的情况）

2重庆房地产发展现状

2015年，总体而言，重庆市房地产市场发展有进无退。其中，固定资产投资增幅较大，房地产开发投资金额增长，房屋新开工面积较2014年虽有所下降，但商品房销售面积仍保持增长。

2.1固定资产投资现状

2015年，重庆市固定资产投资完成15480.33 亿元，同比增长17.1 %，比2014年增速下降0.9个百分点，重庆投资增速下降较缓，维持平稳态势，保持在17%以上。分产业看，第一产业投资533.24 亿元，同比增长9.5 %；第二产业投资4997.96 亿元，增长19.9%；第三产业投资9949.12 亿元，增长16.1 %。第二产业中，工业投资4990.09 亿元，增长19.8 %。按投资构成分，建筑安装工程11484.60 亿元，同比增长19.7%；设备工器具购置1644.81 亿元，同比增长18.1%；其他费用2350.91 亿元，同比增长5.0%。分区域看，都市功能核心区完成投资1402.68亿元，同比增长7.0%；都市功能拓展区完成投资3781.98亿元，同比增长16.2%；城市发展新区完成投资6293.36亿元，同比增长21.1%；渝东北生态涵养发展区完成投资2978.26亿元，同比增长17.8%；渝东南生态保护发展区完成投资1024.04亿元，同比增长9.8%5。

2.2房地产开发销售现状 2.2.1 房地产开发投资完成情况

2015年，重庆房地产开发投资3751.28亿元，同比增长3.3%。其中，住宅投资2390.49亿元，住宅投资占房地产开发投资的比重为63.7%。1-12月，房地产开发企业房屋施工面积28985.67万平方米，同比增长1.3%，增速比1-11月提高0.3个百分点。住宅施工面积19390.32万平方米，下降4.5%；房屋新开工面积5810.85万平方米，下降7.1%。房屋竣工面积4630.29万平方米，增长24.5%。

2.2.2 商品房销售情况

1-12月，商品房销售面积5381.37万平方米，同比增长5.5%。其中，住宅销售面积增长1.2%，办公楼销售面积增长18.0%，商业营业用房销售面积增长32.9%6。

3重庆市房产税政策及其影响

5重庆市统计局. 20156重庆市统计局.2015

年重庆固定资产投资增长17.1% [EB/OL].

年1-12月重庆房地产开发和销售情况[EB/OL].

重庆市政府于 2011 年 1 月 28 日公布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，拉开了房产税改革试点的序幕。重庆市个人房产税的实施对普通商品住房的供需状况并没有造成太大的影响，甚至有数据表明100平方米以下的普通商品住房的需求还有上升的趋势，究其原因可能在于重庆市的个人住宅房产税征收范围并不包括普通商品住房。

3.1 房产税对住房供给的影响

根据2005-2013年重庆楼盘数据得出，征收房产税对重庆中小型住房产生显著正向效应，对重

庆大户型住房产生显著负向影响，对大户型住房征税提高购房者的成本，此时中小户型更具有吸引力，因此征税增加了中小户的供给。在住房供给结构方面来看，重庆没有巨大的住房刚需，征税必然导致被征税的购房者成本上升，因此对大户型住房或独栋别墅的需求减少，对中小户型的需求上升，开发商正是基于这样的预期，提高中小户型住房供给比例7。

3.2 房产税对住房价格的影响

重庆市对独栋别墅（或高档住宅）征收房产税，独栋别墅的房价降低，而普通住宅价格上升，但其影响效应不显著。购买独栋别墅（或高档住宅）的消费者一般是高收入者，由于房产税税率较低，因此房产税额对这部分购房者来说微不足道，独栋别墅（或高档住宅）的需求不会明显降低，那么其价格也不会明显下降。同理可知，对独栋别墅（或高档住宅）征收房产税，普通住宅的价格不会明显上升7。

整体而言，由于房产税政策影响导致的房价下跌效应为3.3％，说明房产税和房价成负相关，房产税对房价存在压制效果，虽然目前的影响还很轻微，但在短期内，实施房产税可以在一定程度上实现对房价的调控目的8。

4重庆房地产市场前景分析

4.1重庆市经济发展前景

西部仍是我国重点发展区域，政策倾斜力度和投资力度都很大。重庆是渝新欧大通道的起点，是西部最大的中心城市，而且这几年重庆吸引了一大批IT巨头落户，推动了当地经济高速发展。

继2014年重庆GDP首次超过苏州位居全国第六后，2015年重庆经济继续高速增长，全年GDP突破1.5万亿，与广深津的差距进一步缩小，极有可能在2014之后，全年增速再次领跑全国。良好的经济发展前景将促进重庆房地产市场的稳步增长，多年来，重庆市每年房地产投资不超过全市固定资产投资的25%，地产业处于健康状态。

4.2重庆市房地产相关政策

7于静静、周京奎.8赵宿杉.

房产税、房价与住房供给结构 ——基于上海、重庆微观数据的分析[J]. 经济问题探索2016 年第1期：42-48.

房产税对住宅价格的影响研究 [D].浙江理工大学，2015.