2005年深圳商业地产市场分析

华强假日风情商业街 茂业华强北二期 华兴商品综合市场 鼎诚国际 中信地铁商场 华强地铁商城 流行18.28 金润大厦商业 尚书商业广场 小计 盐田 其它 总计 东海丽景 地铁一期车站商铺 上步中路与振中路交汇处 华强北路 中航路 振中路与中航路的交汇处 地铁科学馆站地下空间 华强北南头 上海宾馆东侧 深南大道与泰然九路交界处 福田梅林路 盐田港 2412 40000 5000 21057.89 15887.17 5100 9000 7504.34 20000 135961.4 7211.94 44000 1328912.21 (统计方法:05年开盘、招商项目) 2005年是深圳商业地产年,总供应量高达132.89万平方米，延续了04年商铺市场供应旺盛的发展势头。在零售业对外开放、城市化进程加快,以及大型商业网点将受限等因素影响下，深圳商业房地产市场加速了发展的步伐，纯商业物业与社区商业共同得到大力的发展。

04年商铺销售达到历史最高峰,让各开发商看到市场光明的前景,纷纷加快开发速度,05房地产市场虽然受到政策的较大影响,但商铺供应量并没有萎缩,特别是社区商铺,在住宅逆市火热状态下也跟着燃烧起来,成为05年商业地产最炙手可热的业态。

各区供应分布图龙岗宝安南山罗湖福田盐田其它

692974.44220787.34144085440007211.94135961.483892.05龙岗、宝安关外两区继续把持着05年深圳商业地产供应的领头位置,其供应量大大超过关内各区,成为集中放量的区域。

特别是宝安区,其商业供应方面独占半壁江山,市场供应量达69.30万平方

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米之巨，占全市的52.15％，除永一国际电子商品交易展览中心达33万平方米之外，鸿隆广场、香缤广场、尚都·新天地商铺也分别达7万、4.6万和4.3万平方米。龙岗也继续在商业地产中扮演着重要角色，其总供应量22.08万平方米，占全市的16.62％。

关内各区中，南山与福田供应量不相上下，分别为14.41和13.60万平方米，共占全市的21.08％，其它片区只有少量新供应商业面积。

05年商业供应明显向西部倾斜,城市化进程加快、城市发展西移特征表露无遗。

二、 买卖成交分析

（一）、成交单数分析:直线下滑

(成交单数:单) 季度 年份 1季度 3006 2998 -0.27% 2季度 4877 2257 -53.72% 3季度 2025 2204 8.84% 4季度 4760 1700 -64.29% 全年 14668 9159 -37.56% 2004 2005 同比

05年,商铺成交单数比去年同期有较大程度的萎缩，下降幅度达37.56％,特别是第二、四季度，同比下降了53.72％和64.29%，只有第三季度同比增长8.84%。

造成这么大的成交单数滑落主要有两个原因。一是去年成交过热，今年短期习惯性回落；二是新政出台使投资者有彷徨心理，持观看态度，暂缓投资行为。 （二）、成交面积分析:受新政影响,成交稍有回落

(成交面积:万平方米) 季度 年份 1季度 16.27 18.26 12.23% 2季度 16.38 12.38 -24.42% 3季度 15.02 11.95 -20.44% 4季度 18.34 10.89 -40.62% 全年 65.01 53.48 -17.74% 2004 2005 同比 14

成交面积方面，全年成交53.48万平方米,同比04年下降了17.74％。其中第一季度成交18.26万平方米，比去年同期上升12.23％；第二季度成交12.38万平方米，比去年同期下降24.42％; 第三季度成交11.95万平方米，比去年同期下降20.44％; 第四季度成交10.89万平方米，比去年同期下降40.62％。

政策出台给商铺成交带来较大的影响,第二季度受新政出台以及第四季度受增收土地增值税出台都影响市场的成交,发展商和投资者大多处于观望状态,使市场成交严重萎缩。

1--12月成交面积图10000080000600004000020000092043.8855249.8367325.8339315.4934607.0135285.4521861.581月2月3月4月5月6月7月8月45269.1944105.993983224961.839月10月11月12月34924.23 从个月成交来看,1—4月和9月最为旺盛。1—4月为农年新年前后,9月为房

地产的“金九”，这两个时期市场特别受到投资者的青睐,特别是1月,成交面积高达9.2万平方米,为全年之冠。

另一方面,在政策出台前后,市场处于冰冻期,5月和10月市场成交最为惨淡,表明深圳商铺市场投资者较具理性,具备较高的专业投资理念。 （三）、成交价格分析:全线飘红,不断攀高

(成交价格:元/平方米) 季度 年份 1季度 12101.45 15121.70 24.96% 2季度 10937.79 13166.00 20.37% 3季度 12672.42 16616.28 31.12% 4季度 13090.76 18108.71 38.33% 全年 12463.22 15611 25.26% 2004 2005 同比 15

1--12月成交价格图25000200001500010000500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 05年,深圳商铺成交价格一路飘红，较去年同期有较大幅度的上扬。

17882.79165781501712763144371038313670135851838319576.418710.6816442.63商铺全年平均价格为15611元/平方米，比去年同期上涨了25.26％，其中第一季度成交均价为15121.7元/平方米，同比增长24.96%;第二季度成交均价为13166元/平方米，同比增长20.37%;第三季度成交均价为16616元/平方米，同比增长约31.12%;第四季度成交均价为18108.71元/平方米，同比增长38.33%。

随着深圳城市环境不断改善、城市化进程迈步向前，各区商铺销售价格水涨船高，南山、宝安更是不断刷新成交记录。在11月,南山新街口金铺3个商铺竞拍吸引了多位买家, 最后分别以每平方米6.7万、8.15万、4万元的价位成交, 刷新2003年现代城拍出的7.9万／平方米的成交价，南山商铺售价再创新高。同时,香缤友谊名店街成功售出单价突破10万元／平方米的“铺王”震惊了整个宝安。这是继东门及华强北之后，宝安街铺单价首次突破10万元／平方米，标志着香缤商圈将实现与东门及华强北同等价值的发展前景得到了市场的真实认同。在它们高价的推动下,深圳商铺买卖均价不断走高。 （四）、租金分析:老商圈稳中有升,新兴商圈逐渐成熟

(各主要商圈租金表)

中心区商圈 600 商圈 月租金（元/m2） 东门 人民南深南中 华强北商圈 商圈 商圈 商圈 1200 600 800 1500

南山 商圈 450 宝安 商圈 150 龙岗 商圈 150 16