海口某大型商业广场总体运营策略构想 - 图文

海口市某大型商场广场运营策略构想

4、本案项目的主要竞争对手

? 宜欣广场

项目位于明珠路、金龙路、金贸中路所围合成的三角型地带内，总体建筑面积达10万平方米，其商业主体建筑采取一字型单体立体商城规划模式，建筑面积达8.8万平方米，其中商业营业面积约7万平方米，建筑分为地上5层和地下2层。项目以迎合新消费和休闲文化的需求，精心打造海南第一商业广场—Shoping Mall的目标，营造以休闲、旅游、饮食、购物于一体的大型综合休闲购物中心，使其具有多功能、多层次、高时尚、高品味、新形象、新文化集一体的特点和优势。功能业态分布为：B2：停车位（500个）；B1：超市（家乐福）、家电、仓库、超外、卸货平台、穿梭巴士站；1F：各类名牌精品店、、流行餐饮（肯德鸡）、银行、秀台等；2F：女装、运动休闲、男装、饰品、流行餐饮（必胜客等）、女内、休闲包、美甲、美容工作室等；3F：各类文化产品、儿童用品、旅游商品、

第 页 13 总部地址：广州市寺右新马路111－115号五羊新城广场首层 邮编：510600 联系电话： 020-87384377 传真：020-87386260 网址：www.sunbright.cn

海口市某大型商场广场运营策略构想 居家休闲广场、、工艺品美术品、休闲吧等；4F：嘉年华会馆、连锁网吧等；5F：数码电影院（省电影公司）。计划于2006年10月1日开业。

? 南亚广场

位于海府路与和平南路的交汇处，定位为集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的大型“一站式”购物中心，

总建筑面积达13万㎡，其中纯商业面积达5万㎡，设有1万㎡“L”型大型露天商业广场、2.7万㎡立体生态停车楼（1300个车位）。目前已有家业福（2.6万㎡）、麦当劳、中影集团、新华书店、鑫生珠宝等签约进驻。计划于2006年国庆开业。

? 万国商城

位于大同路20号。总建筑面积13万㎡，分A、B、C、D四区，其中A~C区共10层（地下3层，地上7层），D区13层（地下三层，地上10层），是集购物、娱乐、休闲、运动、餐饮、商务办公于一体的综合立体式商城。

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四、问题的提出

1、定位问题

项目自身特点、所处区位、企业意愿，决定了本项目不适合做专业市场，但仍旧存在定位选择这一核心问题，初步认为有以下几种定位选择方向： ? 集购物、度假、休闲、娱乐、餐饮、体验于一体的大型商业综合体； ? 社区级SHOPPING MALL；

? 大型主题商业中心：如儿童主题、餐饮主题、精品服饰主题、休闲运动主题、

美丽产业主题等等；

? 特色风情体验式综合商业街区。

2、目标市场选择问题

中国目前社会阶层分化十分明显，各阶层的社会地位、价值观、行为方式、收入水平、消费能力和消费结构，存在着明显的差异，两极分化严重，少部分人拥有和掌握着大部分社会财富。在这样的社会特点下，选择并确定一个适合的主要目标市场，日益成为项目成败的重要因素。

3、功能业态组合问题

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海口市某大型商场广场运营策略构想 包括三个问题：一是建筑功能融合问题，一是商业业态共生问题，一是建筑功能与商业业态的适配问题。

本项目已设计为开放式、围合式、街区型纯商业建筑模式，这一模式决定了开放式空间的重要性，远远高于封闭立体式商城，更强调封闭式主体建筑与开放式商业空间之间的有机融合，必须处理好室内与室外、开放与封闭之间的关系，要把开放空间的创新性利用，提高到十分重要的位置，不能把开放空间作为主体建筑的附属物，而应当作是与主体建筑同等重要的“孪生兄弟”。

如何寻求和促进商业业态循环共生，是商业运营中的一个最深奥的主题，最难以掌握，对于大型综合型商业体来说，更是如此。就物质业态来讲，大到商业大类的选择、组合、分布，小到物品的摆放，都是业态循环共生系统的组成部分。每一个商业综合体，必然同时也是由消费者、投资者、经营者、开发商、商场经营管理者、政府、街道社区等多个“命运攸关人”共同组成的有机共生系统，任何一方的利益得不到保障，都会造成这一系统的不同程度的破坏。因此，从这一意义来说，商业项目既是物质业态的循环共生系统，又是社会形态的循环共生系统，是两个共生系统的有机统一。

板式街区型主体建筑结构，利弊都有，优点是利于吸引诸如化妆品、服装、皮具、特色餐饮等很多类的精品品牌进驻，易于形成最高消费效率的人流导向，利于提高各店铺单位营业面积的营业额，缺点是缺少体量、楼层、立面造型等方面的变化，缺少必要的“节点”，建筑进深不够，不适合大型超市、餐饮、百货商场等等主力店的功能业态布局要求。这么大体量的商业项目，没有几家大型主力店进驻，仅靠中小型店铺支撑，一般说来，是不可能的经营成功的。因此，如何解决建筑功能和商业业态之间的适配问题，关系到项目的成败。

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