人口抚养比与房地产关系研究

出很强的相关性。只有在1963-1969年，1982-1990年，2006年至今这三段时期内满足人口抚养比与房地产景气程度的负相关关系。

图表 5 日本人口抚养比与住宅新开工量（单位：千套）

2500 2000 1500 1000 500 0 1963-1969年，1982-1990年，2006年至今满足抚养比与新建住房销售规律 60.0U.0P.0E.0@.0%住宅新开工量(千套)总抚养比 资料来源：中国统计年鉴、亿翰智库

4 中国人口抚养比与房地产市场

我国房地产市场起步较晚，从1987年房地产市场化到现在只有短短二十多年。在这短短二十多年时间里，房地产市场取得了快速的发展，除2008年金融危机略有调整外，房地产市场基本保持一路繁荣的状态。而在这二十多年中，我国人口抚养比也呈现出逐年下降的趋势，具体如图表6所示。由于房地产市场的发展受多种因素影响，如供求关系、货币因素、人口因素等等，只从人口抚养比来解释房地产市场的长期发展有失偏颇，只能在其他影响因素相对稳定的情况下从人口抚养比上去看房地产市场的走势才比较合理。而根据我们的测算，我国人口总抚养比将在2027年达到50%的临界点。因此，短期来看，房地产市场仍将有大约13年的快速发展期。

图表 6 中国人口抚养比与商品房销售面积（单位：%；亿平方米）

15105050.0E.0@.05.00.0 111998199920002001200220032004200520062007200820092010商品房销售面积（亿平方米）总抚养比2012 资料来源：中国统计年鉴、亿翰智库

5 结论

虽然2014年以来全国房地产市场在成交量上出现同比下跌的趋势，但我们认为这只是市场的需求自然调整，并不是能依据人口抚养比数据得出房地产已经出现大周期拐点，在未来将出现崩盘的危险。根据我们预测，从人口红利角度，将人口抚养比与房地产发展建立起相关性，人口压力拐点将出现在2027年，而届时房地产市场发展才存在大幅度放缓的可能性。所以，从人口抚养比这一单纯指标房地产市场至少还有13年的重大发展机遇期。由于本轮的市场调整被我们定义为需求的调整，所以此后我们将推出系列的关于房地产市场需求的基础研究报告，敬请期待亿翰智库的最新研究。