2007年长沙市房地产业及房地产市场

（2）上半年供应比较紧张。供应增量有限，造成市场紧张，进一步刺激了房价的上涨。

（3）物价上涨，建筑成本上涨。建筑成本上涨提高了房屋成本，开发商为了保持一定利润率，提升了销售价格。

（4）土地价格上涨，报建费上浮，政策性因素影响大。长沙市土地拍卖价格的持续上涨是长沙房价上涨的重要因素之一；07年报建费用增长一倍，也是开发商提高价格的一个因素。政策变化对房价上涨影响较大。

（5）产品品质提升。自去年宏观调控政策出台以来，国内一线城市成为宏观调控的风口浪尖，一些房地产开发商为了逃避一线城市的调控风险，开始把资金大举投向二线城市，特别是像长沙这样的房价基数比较低的中部省会城市。外地品牌开发商大举抢滩长沙房地产市场，其开发的项目品质明显高出本土开发商，价格也明显较高，从而导致市场平均价格显著上升。

3．新建商品房供应结构离国务院、建设部要求还有较大差距

2007年上半年，长沙市90平米以下供应量占到40.63%，同比增加12.43%，但是离国家的70%仍然有很大差距。其主要原因是：

（1）结构调控措施的滞后显现。由于房地产开发周期较长。目前，部分新批准项目尚未面世，而之前批准项目仍在销售。因此，政策效果显现要经过一段时间。

（2）调控政策执行的力度问题。在90/70政策的执行过程中，如何在总量平衡的基础上，把指标分解到具体项目中，存在着一定的操作难度和自由裁量权，也是宏观调控政策效果不明显的一个原因。 4．房地产一、二级市场发展不平衡

2007年上半年，长沙市房地产一、二级市场成交面积比为4.14：1，比例较06年（3.17：1）有所加大。其主要原因为：

（1）市民消费观念尚未转变，大多数市民仍然喜欢购买新房，对于二手房缺少认同。

（2）二手房税收负担较重，影响二手房流通。国家对二手房交易征收各种税费，一次交易税费成本高达10%左右，影响二手房流通。

（3）出售未满5年商品房将征收5.5%的营业税，一定程度上限制了二手房市场发展规模。

（4）对房价上涨的预期较高。对未来房价上涨的预期，一方面导致了新房投资的增加，进一步刺激了市民对新房的需求；另一方面，对于手中握有二手房的市民同样有惜售影响。 5．房地产抵押增幅巨大

2007年上半年长沙市个人抵押市场抵押金额增长幅度达到78.86%，增幅巨大，其主要原因是：

（1）股市火爆，许多市民将房屋抵押，贷款投入股市。 （2）对房价持续上涨的预期，使市民提前按揭购房。

（3）政策预期的不确定性，导致提前消费和投资需求挤车现象发生。 三、2007年下半年长沙房地产市场发展趋势预测

根据2007年上半年长沙市房地产发展情况，以及全国房地产业发展环境， 2007年下半年，长沙市房地产市场将会有以下几个趋势。 1.房地产政策以落实为主，新一轮调控即将推出

从06年5月国六条出台之后，国家出台了一系列的宏观调控政策。在调整户型结构方面，出台了“90㎡、70%”政策；在遏制炒房方面，出台了加息、禁止外资购房、二手房强征个税等一系列政策；在遏制高房价方面，出台了限价地、“竞房价、竞地价”的“双竞”政策；在土地供应方面，要求继续严把土地闸门，并将建设用地使用费标准提高了两倍??，国家的宏观政策已经涉及到房地产行业的各个阶段，政策已经相当全面。

然而，2007年上半年，全国70个大城市房地产市场价格仍然保持较快上涨，如何有效落实政策是07年下半年新一轮宏观调控的主要方向。

2.房地产金融环境相对宽松，加息压力依然存在

2007年是中国金融全面开放的第一年，虽然“限外”政策对外资进入我国房地产市场进行了某些限制，但是金融业的开放使外国资本进入国内地产行业更加方便，房地产业融资渠道增加。

但是，面对全国房价仍然较快的上涨速度，为了遏制炒房和投资，稳定房价上涨速度，央行在2007年下半年继续加息的可能性仍然很大。 3.土地供应审批将更加严格，地方土地审批权限将受到限制

在06年年底结束的中央经济工作会议上，中央政府再次强调指出，违法违规用地现象仍然大量存在，土地“闸门”没能真正把住，是投资增长过快的重要原因之一。因此，从2006年全国宏观经济运行和房地产业发展大的政策背景预测，2007年将是土地管理集中实行大规模“直辖”试点的一年。地方对土地的审批权限将会受到限制，审批权限将会缩小。 4.住房保障工作将全面开展

中央经济工作会议再次把民生问题提到了政府工作的重中之重。保障全体人民的居住问题将成为2007年政府将要解决的重要问题之一。随着长沙市住房保障局的成立，长沙市住房保障工作将全面开展。每年70万平方米的经济适用房建设规模，全部为90㎡以下的中小户型；配套2万平方米的廉租房，全部为50㎡左右的小户型；再配上以住房货币补贴，廉租对象租金补贴等一系列具体措施的到位。中低收入家庭住房环境将得到改善，市场供需矛盾将得到一定改善。 5.房地产市场秩序规范力度加强

07年上半年长沙市商品房价格快速上涨，在市场需求旺盛的背后，人为操纵的印记很明显。虚假广告、合同欺骗、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬物价等违规行为仍然存在。下半年，房地产管理部门势必会加大市场秩序规范力度，下大力气整治市场交易秩序。期、现房交易一体化网上签约；预售资金严格监管；二手房交易资金托管及网上签约；加强中介企业的执法管理；加强房屋租赁市场管理等一系列举措都将在下半年出台。房地产交易秩序将得到进一步规范，交易环境将得到改善。

6.供给有望恢复增长，下半年供应充足

从上半年的施工面积总量来看，较去年同期增长40%以上，预示着下半年的房地产市场供给将出现恢复性增长。下半年供应量增长幅度将会得到提升，我市商品房供应量充足，供需倒挂现象将会得到改善，将有效地抑制目前房价上涨过快的继续蔓延。

7.需求旺盛，价格将保持稳定上涨

相对于全国其他大中城市，长沙市房价较低，为长沙市房地产市场价格的上涨预留了空间。较低的房价使价值洼地现象在一段时间内持续存在，长沙市房地产市场需求市场将保持旺盛势态。建设成本上升，城市居民人均可支配收入持续增长，长沙社会经济持续快速增长等这些导致房价持续上涨的基本面在一段时间内不会发生变化。

在长沙市房地产市场需求旺盛及相关因素的合力下，下半年价格上涨将是必然。预计07年长沙市房地产市场价格涨幅接近15%。 8.商品住宅供应结构更加合理

随着“国六条”90/70政策的进一步深入实施，我市90平米以下商品住宅的供应量将进一步增加，所占比例日益增大。适合普通市民购买的中小户型将逐渐成为市场供应的主流，市民选择余地将大大增加。我市商品住宅供应结构将会更加合理。

9.二手房市场仍然难以有根本性改观

受二手房政策影响以及目前市民对二手房观念的惯性作用，长沙市二手房市场发展速度仍会较慢。短期内很难有根本性的改观。 10．受银行多次加息影响，房地产抵押增幅将会放缓

由于受到房地产市场价格上涨压力，银行利息仍然存在上调可能。个人按揭购房的还贷压力将进一步增加，房地产抵押增幅将会放缓。 四、结论

无论房地产产业是支柱产业，还是民生产业，房地产业都与老百姓的生活息息相关，是一个关系到国计民生的产业。在我国房地产行业快速发展的时期，把握好房地产行业的发展方向将是关系到国家健康稳定的重要因素。

因此，政府对房地产业进行调控是必要的，而且是必须的。我们相信，在国家的宏观调控下，长沙市房地产市场将在调控中规范，在规范中发展。