我国房地产税制改革问题研究

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产业之一，在我国经济总量中的比重已经达到70%。由于我国现在的个人投资渠道还不是很完善，房地产已成为许多居民投资的重要渠道。房地产交易的繁荣带来不动产规模的不断扩大和房地产税源的大量增加。而我国目前的房地产税费还主要是对交易环节征税，这已经不能适应房地产市场的发展。据统计，我国的房地产税收占地方和中央财政收入的比例只有3.5%，而在美国房地产税占全部税收总和的10%左右，在英国，房产税也要占到地方财政的30 – 40%，高的可达70 – 80%， 低的也有10 – 15%。因此，我们应当扩大税源，对房地产保有环节征税，使房地产行业在国家税收当中占到主体地位，这才是与当前房地产行业和经济发展相适应的赋税征收方式。

（二）房地产税制改革势在必行

税收是一个国家财政收入的主要来源之一，税制的完善与税收的充足对于国民经济的发展起着十分重要的作用。同时，一个国家的税收对社会资源的分配也起着十分重要的调节作用。而我国现在的房地产税制还不是很完善，从税目到税率都有待改进。我国现在房地产税收的税目过于庞杂，税源不够充分，课税对象、纳税义务人的构成和税率也不尽合理，这对于我国财税制度的完善十分不利，同时也不能起到很好的分配调节作用，不利于缩小贫富差距。因此，对房地产税制进行改革十分必要。

（三）市场宏观调控政策要求

过去一到两年时间里，中国的房地产市场经历了前所未有的发展高潮，城市房地产投资十分活跃，需求十分旺盛，大量民间资本涌入房地产市场。供不应求的格局导致了房价激增，高企的房价又导致了资本继续涌入，市场一片繁荣。在这种情况下，国家及时出台了一系列严厉的调控政策，包括限购、限贷、加大土地供应、征收房地产税等。就政策效果来看，目前的政策对于打击房地产投资和投机、抑制房价已经起到了一定的作用。据估计，在未来一段时间内，房地产价格将迎来“拐点”。据相关人士介绍，在全国多数城市开征房地产税或物业税已进入准备阶段。

四、我国房地产税制改革的主体思路

（一）正税、明租、少费

行政事业性收费的灵活性决定了它可以在税收没有触及的范围内或者税收无法普遍实行的领域中发挥巨大的作用。它的初衷应该是本着“谁受益，谁缴费”的原则，为政府各部门提供服务而发生的耗费进行补偿。从世界各国的情况看，作为税收的补充而设置少量收费确有必要，但由于其一般都缺乏效率，且征收成本过高，尽可能减少收费数量是各国的共同发展趋势。减少行政事业性收费，一方面避免了对同一税源既征税又收费的反复课征，保证了充足的税收来源，减少了纳税人的抵触情绪，降低了税收征管成本；另一方面也使政府

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通过利用税收手段对房地产行业进行调控成为可能。

（二）依据运行过程设定税种

（1）房地产开发投资环节课税体系。具体思路是保留建筑业营业税，修订和完善耕地占用税，扩大征税范围，提高单位税额标准，并更名为“农地占用税”。

（2）房地产转让环节课税体系。设置不动产转让税或房地产转让税，以转让不动产的流转额为课税依据，在转让环节征收。

（3）房地产取得环节课税体系。具体思路是开征遗产与赠与税，归并买方缴纳的印花税和现行契税，设立“不动产取得税”，以取得不动产时支付的价款或评估值为计税依据，在取得时征收。

（4）房地产占用环节课税体系。结合现行税制，借鉴国际上的作法，将房产税、城市房地产税和土地使用税合并为房地产税或不动产税，以房地产评估值或评估价为计税依据，由房地产所有者和使用人缴纳；另外，对现行“土地闲置费”实施“费改税”，对占而不用一年以上的土地按土地基准价课征空地占用税。

（三）开征统一规范的物业税

关于是否开征物业税以及如何开征主要有以下几种观点：

观点一认为：开征物业税是将原来由开发商承担的税费转嫁给了消费者，增加消费者的住房成本。而且，单靠推行一项税种根本无法解决房地产行业现存的税收问题，开征物业税是治标不治本。房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围全面考虑，而不仅仅是开征物业税，物业税解决不了房地产税制中存在的根本问题。

观点二认为：我国物业税的设置应立足于国情。

首先，物业税税率的设置应该有所区别。我国城市中有高收入阶层和下岗职工的区别，在农村也存在区别，因此，为了更好的发挥物业税的调节功能，根据不同的经济能力，应该设置不同的税率，甚至可以对一些低收入者实行税收的减免。

其次，物业税最好是地方和中央共享税，但是税制改革后，中央财政也应该参与物业税的分配。

另外，物业税最好能够涵盖所有的不动产。

观点三认为：物业税以市场价值为主要计税依据是符合国际惯例的，不仅可以克服现行计税依据的缺点，而且具有“交易证据多、便于诚信纳税、税收富有弹性”等特点，纳税人的纳税负担由其所拥有的土地和房屋的完全市场价值决定，更符合量能纳税原则，对于建立现代化的房地产税收制度有着深远意义。

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观点四认为：应统一内外税制，对内外资企业事业单位、经济组织、个人一律征收物业税，清理取消一大批不合理的收费，将一部分具有税收性质的收费转化为税收，将一部分经营性收费转为由受益者付费，对保留的收费在标准和项目上严格管理，将属于地价的收费归入地价中。同时，将征收环节向后推移，由开发建设、交易环节承担的税收，改为由拥有或使用单位和个人承担。

结束语

综上所述，我国现行的房地产税费的征收机制已经十分不适应房地产市场的发展，亟待改革。我们应吸收以前的经验，同时借鉴一些其他国家的做法，使我国的房地产税收体制更加完善，从而促进我国房地产产业及国内经济的稳定健康发展。

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致谢

这篇论文的完成，离不开各位老师、同学和朋友的关心和帮助，特别是我的指导老师——马老师。从开题、选材、撰写到完成，每一步都离不开她耐心的指点。马老师对我的论文进行了多次修改，每一次都不厌其烦的给我指出不足之处，她对论文要求很严格，我知道这是为了我能取得好的成绩，她的这种敬业精神是值得我学习的。还有我可爱的朋友们，很多参考资料都是她们提供的，在此，我表示由衷的谢意！

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参考文献

[1] 《山东财政学院学报》2004年第2期 徐健文“关于完善我国房地产税制的思考” [2]《税务研究》2004年第9期 樊丽 李文文“房地产税收制度改革研究”

[3]《福建税务》2003年第3期严明 宰守鹏文“对我国房地产税制改革问题的探索” [4]《城市开发》2004年第5期 陈劲超文“我国房地产税制存在的问题及建议” [5]《税务研究》2004年第9期 樊丽 李文文“房地产税收制度改革研究” [6]《涉外税务》2004年第4期赵晋琳文“当前我国房地产税制中存在的主要问题” [7]《山东财政学院学报》2004年第2期 徐健文“关于完善我国房地产税制的思考” [8]《吉林财税》2003年第10期 赵松奎文房地产业税收流失的成因及对策 [9]《天津师范大学学报》2003年第5期王明坤文“中国现行房地产税制改革探讨” [10]《扬州大学税务学院学报》2003年第5期陈锦洪文“试论我国房地产税制改革” [11]《中国房地信息月刊》2004年第6期谢颖严明昆文“以物业税为契机推动房地产税费改革”

[12]《中国经济时报》2004年2月11日王小霞文“开征物业税治标不治本 税制改革应全面考虑”

[13] 《现代房地产实务》(美)菲奥默?W.格拉蒂(FillmoreW.Galaty)著 2009年 上海人民出版社

[14] 《房地产投资决策分析》(美)盖伦?E.格里尔(GaylonE.Greer)著 2009年上海人民出版社

[15]《房地产税制分析》(美)威灵顿?J.奥厄威(WellingtonJ.Allaway)著 2010年 上海人民出版社