关于房地产税制改革的调研报告

房地产税制改革的调研报告

引：国外成功的经验表明，一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合、并将国家宏观经济政策渗透于市场的高效、完备的房地产税收制度。世界上几乎所有国家税收制度中都涉及到房地产税。我国房地产税收制度经过数次重大变革，逐步建立起以不动产营业税和房地产所得税为主体，房产税和土地使用税相辅助的多税种、多环节、多次征的复合税制体系。这一税制体系对于防止滥用土地，保护耕地资源，实现十地资源的合理配置，控制、引导及调整投资方向、结构及规模，加强重点建设等都曾经起到了巨大的作用。但随着我国经济形势的深入变化和国际经济一体化进程的加快，我国现行的房地产税制已明显陈旧，跟不上房地产业发展的步伐，甚至某些税制规定还在一定程度上抑制了房地产市场交易行为的活跃和房地产业的健康持续发展，进而导致房地产税收的增长与房地产业发展不协调。再者，随着我国个人收入分配格局的变迁，贫富差距的逐渐加大，高收入阶层的收入流量正向以房地产为主的财富存量形式转变，政府要发挥对个人收入财富分配的调节功能，仅仅依靠个人所得税恐怕难以有效运作。因此，迫切需要运用包括房产税在内的多种税收调节手段，将个人收入流量的调节和个人财富存量的调节相结合，更好地发挥税收均衡个人收入和财富分配，缓解贫富差距的作用，从这个角度来看，我国现行房地产税制体系就更难以承受此项重任了。

为了适应经济的发展，加强对房地产业的调控，刺激住房合理消费；为了调节个人收入财富分配，我国有必要借鉴国际惯例，推进房地产税制改革，消除现行税制弊端，优化税制结构，建立符合客观经济形势的新型房地产税制体系。

一、我国现行房地产税制存在的主要问题

1、征税范围过窄、免税范围太广，抑制了房地产税收收入的正常增长。现行房地产税的征税和免税范围在上世纪90年代前是客观可行的，但现在却暴露出相当多的弊端。经过20多年的改革和发展，我国制度安排和经济结构发生了巨大变化。现行房地产税税制规定的范围与实际情况明显不符，这直接限制了房地产税收入的正常增长。 （1）随着我国事业管理体制的改革，不属于提供社会公共产品的事业单位将被逐步市场化和企业化。对于分化出来的原事业单位，由于其性质已属于企业，因此它必须承担纳税义务；

（2）转轨时期伴随着工业化的进程，农村城市化程度不断提高，一些地区已具备了城市的功能，其人口管理也采取了城市的形式，而土地仍属于农村集体所有，对此种情况如何处理是现行税制没有考虑到的；

（3）我国近年来已经进行了公有住房制度改革。通过改革，使得居民住房的商品化程度有了很大提高，个人购房者逐渐成为房地产市场的主要参与者。购置房地产已经成为高收入者储存财富的重要手段。同时，高收入阶层通常选择面积大、地段好、各种服务设施齐全的住房，因而享受了更多的社会公共服务。对居民自用住房完全免税，不

仅是国家放弃了调节收入分配的重要手段，还违背了多受益者多纳税的公平原则。

2、税收政策不统一。

目前，我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策。

（1）两套所得税制。对内资房地产企业开征企业所得税，而对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税。

（2）两套房产税制和土地税制。对内资企业开征房产税和土地使用税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税。

（3）城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费。 （4）耕地占用税政策内外不统一。对内资企业占用耕地征收耕地占用税，而对外资企业却不征收。

3、税费繁杂、重复征税不仅不符合公平税负合理负担的原则，也对房地产市场的发展产生了巨大的阻碍作用。

（1）税费繁杂、重复征税很大程度上加重了消费者负担； （2）费大于税限制了房地产业规模正常扩展；

（3）费大于税直接限制了税收与房地产业发展的协调作用。 4、税种结构不合理。

中国现行房地产税制构成一个明显的特点，是在房地产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少，且税收优惠范围大。

（1）土地闲置、浪费现象严重。土地保有阶段课税少、税负轻，在流通时则多个税种同时课征，这相当于给了土地保有者无息贷款，即只要土地未进入流通，就无须为土地的增值而纳税。

（2）进入市场流通的土地要承受过高的税负，抑制了土地的流动和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，逃税现象因而增多，这就从总量上减少了国家的税收收入。

（3）在房地产保有阶段发生的价值自然增值部分，由于没有有效的税收调控机制，政府不能充分参与增值的分配，只能任由其流向房地产的实际保有者。

（4）我国目前没有对闲置土地和荒芜土地问题进行明确立法，难以通过法律形式对其加以规范和促进其合理利用。对其保有者在土地使用税等方面给予税收减免，不利于解决土地利用率低下和闲置、荒芜的状况。

（5）从国际房地产税收体系设置来看，大多数国家均对本国居民纳税人在国内外拥有的房地产征税，而我国对本国居民的海外房地产纳税问题，目前尚无法可依，从而使国家丧失了对纳税人的这部分财产课税的权利，这不仅会影响国家的财政收入，而且也会使国家的税收主权遭受侵害。

二、进一步深化税制改革的指导思想

采取“一清，二转，三改，四留”的办法，即对现行涉及房地产方面的税种进行整合，清理取缔不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种；将流转环节过重的税收负担转移到房地产持