产权式商铺分析报告

2005年4月20日，丰台法院判决《碧溪家居广场商业用房转让合同》无效；碧溪需返还原告购房款，并于4月21日起支付利息；驳回原告其他诉讼请求。

2005年10月开始，投资者通过各种途径开始漫长的维权之旅。

2007年1月13日，投资者岑建荣服毒自杀，留下遗书称，希望能以死换回32万元的投资款。 2008年6月18日，北京产权交易所发出碧溪家居广场即将拍卖的消息。

2008年10月31日，北京市二中院以非法吸收公众存款罪，判处北京碧溪广场有限公司法定代表人兼董事长王宝平等人4年至1年不等有期徒刑。2009年3月，北京市高院终审维持原判。

2009年8月4日，受北京市高级人民法院委托，北京嘉禾国际拍卖有限公司主持碧溪家居广场房产及相应土地使用权的公开拍卖，保留价约13.9亿元，因没有竞拍人而流拍。

2009年11月3日，北京嘉禾国际拍卖有限公司再次主持拍卖碧溪家居广场建筑面积约16.9万平方米、土地使用权面积约26976.29平方米的使用权，平安信托投资有限责任有限公司以12.5亿元的价格拍得。有关部门同时启动对投资者的偿付程序。

2009年11月23日，平安信托投资有限责任公司与北京居然之家投资控股集团公司联合召开新闻发布会，宣布平安信托将拍得的碧溪家居广场无限期租给居然之家，居然之家将投资3亿元将其改造为丽泽店，预计2010年“五一”前开业。 “北京碧溪家居广场”案例简析：

碧溪家居广场面临的问题也是所有商业地产都面临的问题。商业地产即使渡过了招商难这一关，后面还面临着可持续经营这一难题。很多商业地产项目招商开业了，却无法保持长久的可持续经营，最终又关门歇业。造成这种局面的主要原因是开发商将开发利益最大化，并且无法把握商业地产的运营规律。开发商追求商业面积开发的最大化，能够带来销售回款的最大化，忽略了商业项目后期的可持续运营。

2、 2003年“北京巨库青年时尚卖场”

由首创资产管理公司投资的“巨库青年时尚卖场”，曾经在2003年京城掀起“首个体验式卖场”风潮。建筑面积达3万平方米、装修投资2000多万元的大卖场，以“食库”、“装库”、“秀库”和“玩库”为主题，划分出四个区域。巨库的创意和定位在其开业前，一直受到社会上的赞扬，一时间被认为是最具有投资价值的产权式商铺之一，成为投资客追捧的对象，商铺的销售业绩成为很多业界人士津津乐道的话题。但创造了商铺的良好业绩的巨库，赚钱的是开发商，承受巨大风险的却是广大冲着“首创”品牌和“二环内唯一产权式商铺时尚购物广场”概念而来的投资者们。

巨库采用产权式商铺的经营模式，承诺两年期、每年支付8％的固定回报让开发商背上了沉重的负荷。以室内产权式商铺销售的巨库，卖场的每一层都被精心地划分成了一家一家的小商铺，分开出售小产权，每家小商铺的面积都在七八平方米到二三十平方米之间，这样的商铺总数共有近千家之多，商铺无法形成统一经营。此外，高定位、多广告导致商铺销售价和租赁价过高，超出了市场承受范围。结果是商场整体经营不好，商户争抢着提前退租，收益根本无从保证。

由于先天不足且缺乏号召力，新鲜劲过去的巨库很快面临巨大的招商压力，不得不放宽商户选择，很快体验式卖场流于形式，而众多商户互相牵绊，在经营失利的背景下迅速土崩瓦解做鸟兽散状，留下了至今的烂摊子。最终，在众多小业主的投诉压力下，首创集团作出了愿意“原价回购商铺”，支付超过3个亿，另外还有之前的广告宣传费3000万元打了水漂，代价极大。 “北京巨库青年时尚卖场”案例分析：

a、客群定位和形象定位

应该说，巨库的包装在战术营销上非常成功，根据其定位或者说其战略，在概念设计、猫头ＬＯＧＯ、产品的细分策略以及商场内的装修设计等上花费了心思。当然，最用心的要属销售的广告和推广活动，曾经一段时间铺天盖地，据说在此攻势下销售得非常好，价格每平方米达到4－5万元，在北京的任何一个商场或者市场都没有见过如此阵势，即使同时期开始招商和开业的60万平方米的亚洲商业航母——百荣世贸商城与之相比也相形见绌。但是今天的巨库为什么生意如此冷清并出现商户开始退租等情况？重要的原因还是其市场定位，尤其是在客群定位和形象定位上出现了问题，同时这也是巨库最引以为豪的东西。

在北京的商界，有一个重新定位的经典案例就是甘家口百货商场。90年代末，新装修开业的甘家口百货商场也开始走时尚、精品的百货店发展方向，但是开业很长一段时间生意冷冷清清。认真地分析后，其商圈范围内人口结构以中老年人居多，其定位不适合该区域的需求，后甘家口百货商场开始进行业种调整，大幅增加中老年人需求的商品，获得了成功。而巨库所在的位置和区域蒋宅口也存在一样的问题，即商圈范围内居民的人口结构与其定位在35岁以下的新青年刚好是相反的。对于一个2－3万平方米的商场或者市场核心商圈半径3公里左右，你要吸引全北京的时尚青年来此消费概念上是可行的，但是必须尊重商业规律。相信巨库的定位放在西单、朝阳路华堂附近肯定能取得成功。

形象定位方面，其问题主要在市场和商场的冲突上。大家知道，市场吸引的是无差别的消费人群，而巨库不论在目标客户的定位还是以此为基础的形象定位，都是要吸引35岁以下新青年，消费客群相对单一，这是一个矛盾。只要略懂一些商业知识的人都知道，百货商场卖的是时尚、便利店卖的是时间，而超市和市场卖的就是便宜。价格便宜就需要更高的营业额，需要更多消费人群支撑，既然巨库的定位在市场，但是价格又没有吸引力，就失去了消费基础。如果因为环境好，价格就贵，那消费

者完全可以选择去大商场消费。

b、重售、轻营、轻租

巨库开业后广告投入与前期销售时广告费的大量投入相比，真有天壤之别。前期广告投入因为是卖房，销售与开发商有直接的关系，而后期广告投入是为了经营，收益的主体是商户。就涉及到这笔广告投入从哪来里的问题，从正常情况看，主要来源是向商户收取管理费，刚刚开始经营的商户是最不稳定的，如果经营好，租金提高没关系，而一旦商场整体经营不好，就算提前退租，最多损失押金，这也是产权式商铺的死结。

从商铺营销利益图进行分析。开发商关心的是是否好卖，价格能否达到预期，从现在的情况看，开发商已经达到了目的，对投资巨库商铺的人，现在矛盾还没有暴露，一旦到绝大部分经营户生意不好并且开始退租的时候，所有的矛盾都将集中释放。室内产权商铺从它出现的那一天就没有解开这个死结，我们不能把前提条件建立在未来这个项目肯定能经营起来并且能赚钱的基础上，因为问题只有在失败后才能暴露，而产权商铺失败了就没有好的良方。因为这种事件主体的任何三方从没有像一个真正的商业零售企业会用心考虑最终赚钱的来源——消费者。

c、投资方事后分析失败原因

作为“巨库”的投资方北京首创资产管理公司的总经理，杨晓斌是此项目的直接负责人。杨晓斌在新项目的说明会上第一次当着众多媒体的面承认了自己的失误，他说“巨库对于我来讲是一个失败，而且称得上是非常大的失败”。

而在分析“巨库”投资和经营失败的原因时，杨晓斌则总结了几条经验，他认为自己所犯的主要错误是没有尊重市场规律和没有使用专业的商业管理团队。

所谓没有尊重市场规律，杨晓斌是指在“巨库”的投资和经营中，首创承诺包租包管理，即购买了“巨库”商铺产权的商户可以将店铺转租给首创的市场部，由市场部负责租赁，并且承诺在前两年内提供不低于８％的市场回报，这种承诺无疑给首创自身带来了沉重的压力和负担。

而在“巨库”商铺的定价过程中，杨晓斌认为当初的定价也过高，偏离了实际的市场价值，也使得投资者对回报的预期过高；另外，杨晓斌认为每一个市场尤其是旺铺都是需要一个相当长的培育期的，而“巨库”在营业之后却缺乏持续的推广和培育，加上投资者期望值过高，对商品定价过高，因此导致了开业之后的冷清。

上述这些没有尊重市场规律的做法，杨晓斌认为主要是因为首创没有聘请专业的商业管理团队，“巨库”的市场开发与商户的管理工作也全部由首创自己负责，但作为一家房地产开发商，首创并没有商业管理的经验，因此，“巨库”一度面临管理失控的局面，也导致最终的经营状况与首创的目标和定位产生偏差。

3、惠州地区产权式商铺

“即买即收三年租，三年回报率高达25%，沃尔玛进驻港惠新天地。”2007年，这一看似天上掉馅饼的广告词不但使惠州许多投资客为之疯狂，同一时间，让大量的深圳客也蜂拥而至，并占据了成交量的半壁江山。曾有媒体在报道中如此描述港惠新天地卖铺的疯狂场面：“密集的投资者以高亢的声音和挥舞的手臂敲定选中的商铺，有的投资者甚至一次就选购了数十个铺位。”3年后，他们购买的商铺因回报率和商铺产权问题与开发商剑拔弩张，5年后，部分业主与开发商对簿公堂，负一层230个商铺过半因此被迫闲置，无法经营。

同在2007年，此前在深圳大量宣传“售后返租”模式的东江明珠花园商铺也出现断租，“说按售后返租模式，要引进新一佳超市，每月按购房款的8%向业主返还租金。当时看到返租率高就买了”。业主屈先生没想到的是，他和另外60多名业主的租金两年后便遭到“断炊”。

“10年返租，每年8%的回报率，不担心经营风险，花边岭广场的核心位置，42层，地标”，这都是在2004年世贸中心商铺发售时的关键词。在阳光下银光闪闪的世贸中心，其商铺命运却无比暗淡。2005年，世贸中心商铺出售完毕后，由开发商广信物业投资的世贸百货投入运营，8个月后关门。截至2011年，世贸中心累计拖欠业主租金超过18个月，金额总计超过3000万元。 案例分析：

诸多案例呈现出这样一个事实，惠州出问题的“售后返租”产权式商铺，均按照8%的年收益标准和业主进行签约。照惠州资深地产策划人范忠洲的说法，当时商铺回报率不超过5%。

在商业地产有过17年从业经验的李健，深谙产权式商铺的“售后返租”之道，据其分析，8%年回报率期限定为3年相对合理，10年期限不太合理。因为10年的风险很难评估，与业主签合同的这个公司能否生存10年都是个问题。

李健称，产权式商铺售后返租模式的年回报率，全国平均值应在7%左右，惠州也差不多是这个水平。但前提是，开发商首先必须要有一个很好的营销团队，把商场做旺。

【正面案例】

1、2006年“北京第三极文化中心”

第三极文化中心作为产权式商铺的代表，以北京最大的新生代书店为经营主体，是一所集知识性休闲、文化性消费为一体的复合型文化主题商场。 第三极文化中心以文化消费为主题定位，全部经营与文化相关的产品。

在商业业态管理方面发展商聘请了文脉公司进行商业业态的控制、规划和调整，保证商业部分的经营品质，同时为投资者计算稳定、优质的投资回报。经过合理的业态规划，第三极文化中心将十一